Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Гараж

ГаражРоссийская практика владения таким видом недвижимости как гараж значительно отличается от западных аналогов. Если в Европе или США гаражи используются в 95% случаев исключительно в качестве парковки для автомобиля (иногда – для его консервации на длительный период), то в нашей стране гараж нередко становится хобби, складом или бизнесом.

Среди способов использования гаража можно выделить наиболее распространенные:

  • место для стоянки транспортного средства;
  • складское помещение для хранения вещей, которые мешают дома, а выкинуть – не поднимается рука;
  • собственная мини-мастерская;
  • «комната отдыха» для уединения и занятием хобби;
  • объект арендного бизнеса;
  • долгосрочная инвестиция (в надежде на последующее удорожание недвижимости) для себя или потомков;
  • помещение для открытия собственного бизнеса.

Российские гаражи – крайне узкое, но очень показательное отражение жизни страны. Для чего же он нужен современному жителю? Это и автосервисы, и пункты приема металла, и возможность собраться с друзьями, и склад старых и никому не нужных предметов. Если гараж капитальный, то он может стать весомым подспорьем для детей или внуков при покупке жилья.

Но как бы вы не использовали гараж, в первую очередь, он – объект недвижимости. А значит, на него распространяются все юридические нюансы порядка оформления документов, регистрации и пользования.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Гараж в ГСК

Гараж в ГСКГаражи (если они не находятся на земельном участке, где стоит ваш частный дом, и не являются надворной постройкой) принято делить на капитальные и модульные.

С последними все понятно – это металлические «коробки», которые устанавливаются гражданами, как правило, без согласования с собственниками земли, без оформления документов. В последние годы их число все быстрее сокращается – государственная и муниципальная власть начала серьезнее относится к своим земельным участкам и повсеместно ведет борьбу с несанкционированными гаражными рядами.

Гаражи, как капитальные строения, чаще всего входят в гаражно-строительные кооперативы – ГСК. Статус, оформление, сделки с такой недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ.

Если объяснять просто, то гараж в ГСК подобен жилищно-строительному кооперативу. Только в одном случае люди строят или покупают квартиры, а в другом гаражи. На этапе строительства человек заключает договор с ГСК договор долевого участия и в оговоренном порядке постепенно выплачивает стоимость возводимого гаража.

После завершения строительства гаражного массива и выкупом всеми дольщиками своих гаражей ГСК, по идее, должен быть либо ликвидирован, либо преобразован в хозяйствующую организацию (чаще всего в потребительский кооператив). Но нередки случаи, когда гаражи построены уже много лет назад, собственники пользуются ими, перепродают или обменивают, но ГСК не спешит расформировываться и переоформлять недвижимость на себя. Связано это с финансовыми и временными затратами.

Таким образом, с юридической точки зрения жизнь многих российских ГСК пущена на самотек. И этот факт часто становится причиной различных трудностей для процедуры оформления гаража.

Еще один нюанс связан с тем, что неопытные собственники часто воспринимают гараж как единое целое.

Это в корне неверно, так как такой объект недвижимости состоит из двух элементов – самого строения и земельного участка под ним. Причем, если сам гараж находится в собственности у владельца, то земля часто принадлежит муниципалитету или кооперативу. Эти моменты следует учитывать во время подготовки правоустанавливающих документов при совершении сделок с гаражом.

«Дачная амнистия»

Дачная амнистияС 2006 года в России действует Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». В народе он известнее как закон о «дачной амнистии».

Несмотря на то, что этот документ готовился, в первую очередь, для того, чтобы упростить приватизацию дачных участков, он применяется и для некоторых других категорий недвижимости. В том числе, и для гаражей.

Важно понимать, что сейчас собственный гараж становится большим дефицитом – количество автомобилей на улицах городов растет гигантскими темпами. Но парковочных мест больше не становится, а существующие платные стоянки могут стать неслабым ударом по кошельку. Земельные ресурсы и крупных, и малых городов истощаются, свободных площадок все меньше. Гаражные кооперативы, члены которых вовремя не стали законными владельцами своих гаражей, идут под снос.

На фоне этих процессов правильно оформленный в собственность гараж является, если не предметом роскоши, то уж точно выгодным вложением средств. Цена на такую недвижимость будет продолжать расти.

Итак, процедура «узаканивания» гаража идет по двум направлениям: оформление документов на строение и на землю под ним. Фактически, чтобы стать полноправным владельцем гаража (имеется в виду совокупность земли и строения), нужно его приватизировать. Если со строением все еще более-менее понятно (сам гараж зачастую уже находится в собственности), то с землей проблем куда больше. В соответствии с российским законодательством государственная регистрация участка под гаражом может произойти на следующих основаниях:

  • на праве собственности;
  • на праве пожизненного наследуемого владения;
  • на праве бессрочного пользования.

У вас на руках могут быть и иные документы на землю или строение, в которых не указана форма права. Причем они могли быть выданы как российскими властями, так и советскими — понятно, что многие ГСК были построены еще до перестройки. И за четверть века бумаги могли попросту потеряться.

Если возникла такая ситуация, что правоустанавливающих документов нет или в них не прописана четко юридический статус собственности, то для регистрации гаража может быть принята выписка из похозяйственной книги. Она выдается в установленной форме органами местного самоуправления.

Важно: Если ваш гараж входит в ГСК, то кооператив может не являться собственником земельного участка, а пользоваться им на праве бессрочной аренды. В этом случае лучше дождаться оформления всего земельного массива под ГСК в его собственность. И только потом уже выделять из него свой участок.

Участок под стоящим над ним гаражом может не входить ни в какой ГСК. Например, гараж был раньше ведомственным, принадлежал какому-то предприятию, стоит на муниципальной или государственной земле или вообще является самостроем. Чтобы приобрести права собственности в такой ситуации следует обращаться в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Важно: из-за того, что большинство ГСК было образовано еще при СССР, когда государственная земельная политика практически не прорабатывалась, часто определить собственника участка, его права и установить порядок приватизации чрезвычайно сложно. Единой системы здесь нет. Чтобы грамотно приватизировать гараж в каждом конкретном случае за информацией следует обращаться к председателю кооператива, муниципалитет или Росреестр. Спорные вопросы можно решить в суде.

Однако вы можете быть собственником гаража и при этом не являться собственником земли под ним. И при этом свободны в операциях со своей недвижимостью: гараж можно продавать, его можно передавать в дар или обменивать. В таком случае для оформления гаража на нового владельца нужно обратиться в Росреестр и взять выписку из кадастра о том, что участок не принадлежит продавцу гаража (если он стоит на муниципальной или государственной земле). Если земельный надел находится в собственности ГСК, то на имя его председателя необходимо подать заявление об исключении из членов кооператива прежнего владельца гаража и принятии нового.

Важно: для всех сделок необходимы будут кадастровый паспорт на гараж или технический план на него. О том, как их получить, вы можете узнать из нашей статьи.

Тем не менее, в регистрации гаража новому владельцу могут и отказать. Чаще всего это происходит по двум причинам. Первая — гараж является совсем уж грубым самостроем, возведен он на муниципальной или государственной земле. Естественно, собственник не захочет расставаться со своим имуществом. Если вы возвели дом для автомобиля с нарушением законодательства, то удивляться отказу нечего. И оспорить его не удастся.

Вторая причинаВторая причина — неполный пакет документов на землю или строение. Часто в регистрации отказывают и гаражам в ГСК из-за непрозрачной схемы управления кооперативом. В этом случае, если вы уверены в своих правах на гараж даже несмотря на отсутствие тех или иных правоустанавливающих бумаг, дорога лежит в суд. Только после его решения в вашу пользу можно будет зарегистрировать гараж.

Но получить легальный статус можно даже и для самостроя. Правда для этого земля, на которой вы возвели гараж, не должна проходить по каким-то муниципальным или государственным программам, не быть отведена под застройку. То есть, незаконно возведенный гараж должен находиться в месте с низким спросом, на земле, которая особо не нужна собственнику. Для того, чтобы узаконить строение, следует обратиться в местную комиссию по пресечению самовольного строительства. В разных городах эти органы имеют разные названия, но суть та же — они осуществляют надзор за несанкционированными стройками на своей земле. Следует написать заявление с просьбой сохранить постройку. Если комиссия дает положительный ответ, то всю разрешительную документацию можно оформить задним числом.

Еще один способ узаконить гараж — через суд. Эта мера одна из крайних. К ней следует прибегать, если в регистрации было отказано с нарушением ваших прав. Но учтите, чтобы доказать свои права на недвижимость, придется получить множество бумаг, в том числе из реестров градостроительства и недвижимости.

Как купить?

Как купитьЕсли вы уже счастливый обладатель гаража – мы вас от всей души поздравляем! Хороший гараж по цене может быть сравним с новой иномаркой или небольшой квартирой. Конечно, многое зависит от местоположения объекта недвижимости. В регионах стоимость капитального гаража колеблется сейчас от 600 тысяч рублей до 1,2-1,5 миллионов. Для большинства граждан найти такую сумму «за раз» крайне проблематично. Поэтому многие копят несколько лет на покупку гаража.

Но как быть, когда срочная потребность есть, а средств нет? Остается привлечение кредитных средств. Кто-то накопил часть денег и решит для себя взять оставшуюся сумму в виде потребительского кредита. Если же речь идет о полумиллионе рублей и более, то о кредите наличными лучше забыть – выдается он на относительно небольшой срок и под высокие проценты.

Выходом в такой ситуации может стать ипотека. Целевые кредиты для приобретения гаража появились в России всего несколько лет назад. И хотя в гараже нельзя жить и прописаться, банки пришли к выводу, что такая недвижимость тоже может служить залогом и находится в обременении.

Если ипотечный кредит под покупку квартиры сейчас готовы предложить 99% финансовых организаций, то взять в ипотеку гараж можно далеко не во всех банках. Соответствующие программы кредитования есть в крупных банках с государственным участием («ВТБ», «Сбербанк») и в головных организациях серьезных финансовых групп («Альфа», «Лайф» и т.д.).

Ставка по такому кредиту примерно на 15-25% выше, чем у обычной ипотеки. Это связано с тем, что покупки гаражей не столь распространены как приобретение квартир. Банки также требуют наличие собственных средств – обычно не менее 30% от стоимости гаража. Но «Сбербанк», к примеру, готов предоставить вам и до 85% от необходимой суммы. Правда и процентная ставка будет немного выше. Срок гаражной ипотеки, как правило, не превышает 50 лет.

Не забывайте и еще об одной финансовой стороне приобретения гаража – налогообложении.

Поскольку собственник любого недвижимого имущества по закону обязан платить сбор на него, владельцы гаражей не исключение. При этом, налогами облагаются как земля, так и само строение. Подробнее с этим вопросом вы можете ознакомиться здесь.

В заключение

Гаражи могут быть разные: капитальные и модульные, частные и кооперативные, самострои и уже узаконенные. Разнообразие форм собственности, вечная российская проблема с учетом земли, несовершенство советского законодательства в отношении ГСК – все это привело к тому, что узаконить право собственности на гараж нередко очень трудно.

Восстановление документов через забюрократизирвонные органы муниципальной власти и Росреестр, не желающее идти навстречу руководство ГСК может отнять много времени и сил.

Тем не менее, гараж – это недвижимость. Как и земля под ним. И процедуры их оформления, регистрации, порядок совершения сделок с ними опираются на законы. Их знание и следование нормам права всегда помогут.

Комментариев: 7
  1. Сабина Смирнова

    здравствуйте! проконсультируйте, пожалуйста по вопросу оформления гаражей. Дело в том, что я в течение почти двух лет оформляла в собственность гараж(безхозный), так как мы его приобрели в еще в начале нулевых под расписку, но решили его восстановить, но рядом снашим горажом были еще2 такие же развалюшки, мы их выкупили и на том же фундаменте подняли, но только из 3 гаражей сделали 2, земля в собственности, но теперь нам говорят надо заново заказывать проекты, межевание, техплан, а также заново оформлять в юстиции правильно ли это и во сколько нам все это обойдется?

  2. Кирилл

    Гараж был у нас прямо около подъезда, раньше им владели 3 человека, но сейчас двое выписались и переехали в другой город. Могу ли я оформить в единоличное пользование гараж? Могу ли также приватизировать его? Что мне конкретно надо? Нужно ли как-то переоформить с 3=х владельцев на 1,

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Начну с третьего вопроса. Вам нужно определиться с собственником гаража, т. к. вы не указываете, кто это. Именно с собственником вы можете решать вопросы владения и пользования имуществом, вам не принадлежащим. Если имущество принадлежит муниципальной власти, то вы можете приватизировать такое имущество на возмездной основе с учётом равенства иных покупателей.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 209), Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. ст. 1, 2).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Как вам верно указали, вопрос о приобретении единоличного права пользования, равно как и приобретения в собственность, необходимо согласовывать с фактическим собственником указанного гаража. Т.е. получить от него на то разрешение. И если, например, данный гараж является общей собственностью, то потребуется получение разрешения от остальных пользователей.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Антон Байскаков

    Здравствуйте! Купил гараж , по документам он складское помещение. 18 собственников. Можем ли мы организовать ГСК или какое-то сообщество для последующего заключения договоров с энергоснабжающими организациями?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Рекомендую обратиться к статьям 123.2. и 539 Гражданского кодекса РФ. Указанные нормы определяют возможность добровольно объединиться в потребительский кооператив, основываясь на общности целей. Деятельность при этом основывается на членстве участников, вносящих свою часть, долю, пай в фонд, создаваемый для целей объединения.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Т.к., скорее всего, речь идет не только о собственности на гараж (складское помещение), но и на земельный участок под ним, то я бы все же рекомендовал обратиться к ст.123ГК РФ — товарищество собственников недвижимости — это максимально, на мой взгляд, соответствует вашим целям и задачам. В том числе, что касается заключения договоров с любыми ресурсоснабжающими организациями (не только э/энергию, но и воду, вывоз мусора, уборка территории и т.д.).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).