Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): что это такое?

Градостроительный план земельного участка

Необходимость наличия ГПЗУ продиктована тем, что при подготовке к строительным работам приходится проводить глобальную деятельность по проектированию возведения строения.

Здесь приходится учитывать массу нюансов и тенденций, которые позволяют сбалансировать общий контекст и вписать в уже готовую схему новое здание таким образом, чтобы оно отвечало всем нормативным архитектурным и эстетическим параметрам. Получение градостроительного плана земельного участка — нелёгкое задание. 

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что это такое?

Что это такое?Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) ИЖС – проект межевания, представляющий необходимость для строительства любого объекта недвижимости, а также – для его реконструкции. В нём содержатся сведения о близости расположения других объектов, как планируемых, так и уже возведённых.

А так же отражаются проведённые коммуникации, линейные объекты и иные сведения, позволяющие свести риски строительства к минимуму и максимально эффективно распорядиться имеющимся земельным ресурсом.

Он должен быть получен до первоначального проектировочного процесса строительных работ, начало инвестирования без его наличия, также является грубым нарушением правовых норм. План разрабатывается на ЗУ исключительно в случае, когда участок:

  • состоит на кадастровом учёте;
  • имеет правила землепользования и строительства;
  • имеет в наличии проект планировки;
  • имеет составленный проект межевания.

Ответственность за согласование и утверждение ГПЗУ – в ведении органов местной власти. Как правило, в региональной администрации существуют отделы по градостроительству и архитектуре, которые занимаются разработкой Плана. ГПЗУ не распространяется на межевание дачи.

Для чего и зачем нужен?

Для чего и зачем нужен?Этот документ является центральным при решении вопроса о строительных работах в отношении возведения любого из капитальных объектов недвижимости. В него включены все необходимые действующие нормативы, регламентирующие строительство. Они лаконично включают все требования, предъявляемые к любому из возводимых объектов.

Соответственно без наличия ГПЗУ не представляется возможным осуществить подстройку новых объектов к имеющимся в наличии капитальным объектам. Поэтому План необходим:

  • для разработки документации по проекту;
  • при разработке проекта границ участка;
  • для получения разрешения на начало строительства;
  • для осуществления контроля соответствия проводимых работ;
  • при вводе объекта в эксплуатацию.

Узнайте, что такое план межевания территории, перейдя по ссылке.

Законодательная база

Законодательная базаГПЗУ определяет нормативную основу структуры и содержания в соответствии со стандартами Законодательных положений. Его форма определена Приказом Министерства регионального развития от 10.05.11. за № 207. В Приказе учтены все нюансы, на основании которых должно быть осуществлено планирование строительной деятельности.

В целом, структура ГПЗУ и его функциональные особенности опираются на Градостроительный Кодекс РФ. Он создаёт конкретизацию и адаптацию идеального, планируемого строительного объекта – к реальности. ГПЗУ можно определить способом реализации положений настоящего Кодекса на практике, в конкретных случаях возведения строительных объектов.

В частности, в ГПЗУ отражаются положения 47, 48, 51, 53 – 55 статей ГК РФ.

Важное место занимает опора на законы:

  • «О газоснабжении РФ»;
  • «Об электроэнергетике»;
  • «О техническом урегулировании».

В них определяются требования, которые должны соблюдаться при проведении строительных работ. Они согласовывают многочисленные СНиПы и ГОСТы, посредством которых определяется соответствие строения требованиям строительного регламента.

Полный текст закона из ГК РФ, главы 5, статьи 44 смотрите ниже:

Градостроительный кодекс РФ, Глава 5, Статья 44. Градостроительные планы земельных участков

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

  • границы земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
  • информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
  • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Где получить межевой план земельного участка? Читайте здесь.

Состав и структура

Градостроительный планНормативная структура ГПЗУ определяет обязательный, строго регламентированный свод данных, включаемых в его содержание. При этом в отношении оформления включаемых в план сведений определены стандарты их внесения и оформления. В целом ГПЗУ состоит из текстового документа и топографического плана.

После внесения основных данных об участке и заказчике работ, следует чертёж плана, в котором подробно указываются:

  • границы ЗУ;
  • границы зонирования территории;
  • указание наличия зданий и сооружений государственных и муниципальных нужд;
  • определение местоположения инженерных объектов;
  • места обременений публичными сервитутами;
  • красные линии.

Текстовой материал ГПЗУ определяет подробное обоснование и описание следующих сведений:

  1. о градостроительном регламенте ЗУ;
  2. о разрешённом использовании ЗУ;
  3. об объектах капитального строительства и культурного наследия;
  4. об инженерно-техническом обеспечении;
  5. о линейных объектах;
  6. о делимости участка.

Содержание чертежаСодержание чертежа обязательно включает в себя окружающий контекст, который располагается поблизости от участка, на его базисе и разрабатывается ГПЗУ. На Плане смежные территории гармонизируются, создавая единый контекст, который в готовом виде в реальности должен создать видимость отсутствия границ между ЗУ.

А самое главное – определены зоны особо охраняемых объектов, объектов культурного наследия, в отношении которых план предполагает особое положение охраняемое законом и не допускающее вмешательства.

В принципе, структура ГПЗУ такова, что из его содержания можно получить исчерпывающую информацию, требующуюся для возведения новостройки. Кроме этого он прилагается к составленному проекту межевания ЗУ, в результате чего возникает полная картина о перспективах строительства.

Посмотреть, как выглядит вы можете здесь.

Пошаговая инструкция оформления ГПЗУ

Пошаговая инструкцияЗаполнение ГПЗУ должно осуществляться в соответствии с Приказом № 40 Министерства регионального развития РФ от 26.04.06. Он опирается на законодательные положения ГрК РФ и представляет собой Инструкцию, в полной мере отражающую правила заполнения Плана.

Вначале указываются номера, которые во всех случаях фиксируются арабскими цифрами:

  • А – регистрационный № ГПЗУ;
  • Б – порядковый № ГПЗУ.

Далее заполните строку с указанием, на основании чего заполняется ГПЗУ. Здесь нужна информация о данных акта, которым утверждён План. В соответствии с другими требуемыми данными, заполните оставшиеся строки с общими сведениями о заявителе и ЗУ, где планируются работы:

  • полный адрес местоположения;
  • кадастровый номер;
  • данные исполнителя ГПЗУ;
  • данные о структуре, согласовывающей и утверждающей ГПЗУ;
  • № акта, которым План был утверждён.

Образец заявления доступен по ссылке.

Подготовка чертежаПосле заполнения общих сведений, подготавливается чертёж. Он заполняется с соблюдением особых требований. Его нужно выполнить на бумажном носителе и в электронном виде. Масштаб исполнитель может подобрать по усмотрению, но обязательно представить в ГПЗУ.

При составлении чертежа обязательно пользоваться исключительно разработанными условными знаками, с помощью которых составляется, а впоследствии – дешифруется чертёж. К ним относятся:

  • обозначения границ ЗУ;
  • координаты поворотных точек;
  • выноски угловых точек;
  • границы сервитутов;
  • места для допустимого строительства зданий;
  • линии отступа;
  • номера зданий.

Инструкция даёт указания в отношении использования толщины линий для обозначения различных знаков, ширины штриха, градусов наклона углов, размера цифр.

По завершении составления чертежа указываются данные о составителях чертежа и дата его составления.

Вторая часть ГПЗУ является текстовой, в ней во втором разделе даётся информация о градостроительном регламенте. В ней указываются:

  1. Установление градостроительного регламента с указанием номера акта, наименования органа, утвердившего ГПЗУ.
  2. Основные виды разрешённого использования ЗУ.
  3. Условно-разрешённые виды использования ЗУ.
  4. Вспомогательные виды использования ЗУ.

Когда на обозначенные виды градостроительный регламент не распространялся, этот факт должен отразиться в данной части, то есть быть вписанным в соответствующую графу.

Разрешение использования земельного участкаВ третьем разделе даётся информирование о разрешённом использовании ЗУ в контексте правил назначения и характеристик возводимых новостроек и имеющихся зданий. Для заполнения требуются сведения:

  1. О видах разрешённого использования.
  2. Положения по расположению новостроек с указанием их порядкового номера, определённого данными указанными на чертеже.
  3. Параметры площади ЗУ, их вам нужно самостоятельно внести в специальную графу табличной формы.
  4. Номера участков городских застроек.
  5. Данные о допустимых размерах площадей ЗУ, а также наличествующая площадь, выраженная в гектарах.
  6. Данные о допустимой этажности на рабочей территории.
  7. Максимально допустимая высота строений на местности, выраженная в метрах.
  8. Максимально допустимый объём строений на данной местности, выраженный в отношении суммарного измерения общей площади застроек к площади участка (в процентах).
При наличии дополнительных сведений заполняется графа «иные показатели». Если таковые отсутствуют, вы можете оставить графу незаполненной.

В четвёртом разделе вам нужно будет заполнить графы об объектах капитального строительства и культурного наследия, которые расположены на прилегающей местности и отражаются в рамках контекстуальной архитектуры. В отношении данных объектов необходимо будет заполнить следующие сведения:

  • номера согласно чертежу (2 раздел);
  • инвентаризационные или кадастровые номера;
  • сведения о технических паспортах объектов;
  • характеристики исторического наследия объектов;
  • фактическое использование исторического наследия;
  • источник определения культурной ценности.

Если объекты исторического и культурного наследия не обнаружены, в каждой графе укажите, что их «не имеется».

В пятом разделе ГПЗУ вам нужно будет указать сведения о техническом обеспечении новостройки.

Поэтому после указания номера возводимого здания, совпадающего с данными второго раздела (чертежа), укажите тип подключения здания к инженерно-техническим сооружениям. Затем необходимо указать – кем выдано разрешение на подключение.

Шестой раздел содержит сведения о возможности разделения ЗУ, на котором возводится новостройка. Соответственно, укажите сведения о том, делим ли в принципе или нет – данный земельный участок.

Срок действия

Срок дйствияНи один из нормативных градостроительных документов не определяет срока действия для ГПЗУ. Однако не существует и указания на то, что этот документ является бессрочным. Этот факт даёт возможность интерпретировать данный вопрос в силу складывающихся, в отношении строительства, ситуаций объективного и субъективного плана.

Так как стоимость этого документа достаточно велика – признавать его срочным или нормированным во времени было бы в некоторой степени не совсем корректно по отношению к застройщику. В принципе он и не имеет необходимости в перерегистрации, дополнительном утверждении, согласовании и прочих процедурах.

Считаясь с вышеперечисленными аргументами, правовое основание ГПЗУ принято считать выданным в отношении отдельного участка, а соответственно – закреплённым в отношении этого участка. Нормативный регламент претензий может быть предъявлен в отношении выполняемых работ на иных основаниях.

Однако в некоторых случаях со временем могут произойти изменения или появиться иные причины, которые делают выданные разрешения и требования в отношении строительных работ, недействительными. Выход из таких ситуаций найден путём внесения дополнений в сведения, изложенные в ГПЗУ.

Внесение изменений

Внесение измениенийОснованием для внесения изменений в сведения ГПЗУ является установление ошибочности или неправомерности некоторых сведений. Дело в том, что юридическая сила сведений, вносимых в план, распространяется лишь на момент:

  • их внесения;
  • подготовки ГПЗУ;
  • утверждения ГПЗУ.

Далее ситуация имеет право меняться так, как это запланировано в отношении других объектов. Именно теснейшая взаимосвязь объектов в рамках общего градостроительного контекста может определить недостоверность информации. Один объект, на граничащем земельном участке может повлечь за собой изменения в отношении возводимой новостройки.

Процедура внесения изменений определяется правилами, которые вносит хозяйствующий субъект (муниципалитет). Эти правила должны существовать в общем виде для всех застройщиков.

Некоторые регионы специальным актом устанавливают соответствующие требования к пересмотру и актуализации данных, внесённых в ГПЗУ, которые должны происходить ежегодно.

В других случаях муниципалитет уведомляет застройщика о приостановлении строительной деятельности до момента согласования изменившейся ситуации и внесения дополнений в уже имеющийся ГПЗУ.

Необходимо отметить, что муниципалитет имеет право на внесение дополнений. Но если внесение дополнений продиктовано необходимостью со стороны органов самоуправления – застройщик не должен нести убытков при их оформлении. И уж тем более неправомерно обременять застройщика выполнением нового ГПЗУ за свой счёт.

В настоящее время арбитражные суды имеют многочисленную практику взаимных претензий, которые возникают на фоне необходимости внести те или иные дополнения в ГПЗУ.

Обычно вопрос в суде решается в сторону истца в том случае, если инициатива о внесении дополнений принадлежит ответчику и он не причастен к тем изменениям, которые повлияли на актуальность сведений в ГПЗУ.

Тем не менее, решение суда всегда рассматривает объективное положение вещей и меру необходимости, вызвавшую внесение изменений.

Заключение

Столь сложный вид деятельности как подготовка ГПЗУ на возведение новостройки требует максимального анализа территории в пределах границ застройки. Любое нарушение градостроительного регламента может повлечь за собой непредсказуемые последствия.

Поэтому ГПЗУ выполняется в соответствии с инструкциями, которые позволяют обеспечить надлежащий контроль, за проводимыми работами и обезопасить уже имеющиеся капитальные строения и объекты культурного наследия от нецелесообразного влияния на их существование.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

1 комментарий
  1. Зинаида Алексеева

    Здравствуйте возможно ли внести изменений в ГПЗУ если поменялись ПЗЗ

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).