Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Составление СПОЗУ: пошагово и самостоятельно

Составление СПОЗУ

Темпы роста индивидуального жилищного строительства (ИЖС) увеличиваются год от года несмотря ни на экономические катаклизмы, ни на постоянное увеличение объемов многоэтажной городской застройки.

А накопленный за это время опыт строителей‑индивидуалов показывает, что оформление разрешительной и регистрационной документации на будущее жилище отнимает сил и времени едва ли не больше, чем само строительство.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Постоянно меняющееся законодательство, принятие новых актов правительства, постановлений различных комитетов и решений региональных властей, противоречащих зачастую как основным федеральным законам, так и друг другу не облегчают задачи. Но, «дорогу осилит идущий…»

Что это такое?

Что это такое?Схема планировочной организации земельного участка — это изображение в графическом и текстовом формате всей необходимой для выдачи разрешения на строительство технической информации о планируемом объекте строительства, его размещении в границах участка и наличии необходимых для него инженерных сетей.

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома будущий застройщик подает в архитектурный отдел местного административного органа следующие предусмотренные в обязательном порядке Градостроительным кодексом (ГрК) документы на земельный участок (ЗУ):

  1. Свидетельство на право владения ЗУ. Выдается ЕГРП Росреестра.
  2. Градостроительный план ЗУ (ГПЗУ). Готовится архитектурно‑градостроительным отделом при местной администрации.
  3. Схему планировочной организации земельного участка (Расшифровка «Схема ПОЗУ», «СПОЗУ»). Заполняется владельцем ЗУ или застройщиком.

Обратите внимание! В 10 части 51 статьи ГрК сказано прямо, что требовать другие виды документов разрешительные органы не имеют права. Правда, расхождение закона от практики его применения ушло в этом вопросе достаточно далеко.

Документ этот относительно новый. Еще в СΠ 11‑111 99 вместо него в комплекте проектной документации для ИЖС упоминался «Генеральный план с эскизом застройки и планом красных линий.»

Требования к заполнению и единая форма Схемы ПОЗУ четко не регламентируются нормативными документами и по этой причине оформление ее вызывает у индивидуальных домостроителей наибольшие затруднения.


Как выглядит схема для ИЖС смотрите на примере тут.

Что такое проект планировки и межевания — читайте здесь.

Что обозначается на СПОЗУ?

Что обозначается на СПОЗУ?На Схеме ПОЗУ отображается в графическом виде размещение на участке проектируемого жилого дома и его технико‑экономические показатели (ТЭП) — в текстовом. Основу схемы составляет результат топографической съемки участка в масштабе 1:500.

Границы ЗУ на схеме должны соответствовать кадастровой карте и Градостроительному плану. На Схеме ПОЗУ обязательно должны обозначаться:

  • Номер соответствующего ГПЗУ.
  • План предполагаемого к постройке жилого здания. Изображать на СПОЗУ другие проекции строящегося объекта не следует.
  • Другие существующие на ЗУ объекты капитального строительства. Бани, гаражи, летние кухни, теплицы, сараи не относятся к капобъектам.
  • Имеющиеся инженерные коммуникации. Отсутствие на участке соответствующих инженерных сетей, требуемых по нормативам для жилищного строительства может затруднить выдачу разрешения на него.
  • Подъезды и подходы к существующим и проектируемым объектам.
  • Границы зон: охранных; санитарных; земельных сервитутов, если есть таковые.
  • Легенда к схеме.
  • Площадь ЗУ. Строительство второго жилого дома на участке площадью менее 1200 м² законом не разрешено.
  • Площадь застройки для всех капобъектов на ЗУ.
  • Расчет коэффициента застройки в процентах.
  • Тип ограждения ЗУ.
  • Для строящегося объекта ИЖС указываются технико‑экономические показатели:
    • Общая площадь надземных и мансардных этажей. Она не должна превышать 1500 м².
    • Высота и этажность надземной части строения. Для ИЖС разрешено не более 3‑х этажей.
    • Строительный объем надземной и подземной частей.
  • Если на участке находятся другие капитальные строения, те же данные указываются для каждого из них.
Важно! На графической части схемы обычно указываются габаритные размеры самого строения, а также обязательно отображаются расстояния от стен строения до границ участка — «красных линий».

Эти расстояния не должны быть меньше нормативов, установленных Градостроительным регламентом данного региона. Обычно это 5 м со стороны дороги и 3 м от проезда или соседнего участка.

Образец можете скачать отсюда.

Полный текст постановления 87 смотрите здесь.

Важные требования

Схема ПОЗУ утверждается подписью самого застройщика или его доверенного лица. Выполняется на белом листе формата Α4 или Α3 от руки либо на компьютере.

При заполнении вручную текстовые надписи должны быть сделаны печатными символами, лучше всего чертежной тушью. Не рекомендуется выполнять карандашом ни текстовую часть схемы, ни графическую. Все изображения и надписи должны быть четкими, хорошо читаемыми.

Важно! Исправления вносятся с подписью застройщика и надписью «Исправленному верить» зачеркиванием ошибочных и вписыванием рядом с ними корректных данных. Недопустимо внесение поправок поверх ошибочного текста или использование канцелярского штрих‑корректора.

Для чего нужно межевание дачного участка — узнаете тут.

Процесс получения

Схема ПОЗУ, входящая в пакет документов для получения разрешения на строительство, как было сказано выше, заполняется либо самим застройщиком, либо заказывается им в коммерческих архитектурных бюро. Первый вариант бесплатный, за второй придется заплатить. Стоимость на такого рода услуги начинается от 3 тыс. р.

Где и как?

Где и как?До того как приступать к ее оформлению или заказу следует сделать предварительные шаги:

    1. В местном градостроительно‑архитектурном отделе написать в 2‑х экземплярах заявление на выдачу разрешения на строительство. Одно из них, завизировав, оставить себе.

Обратите внимание! Разрешение на строительство выдается только при наличии у застройщика документов на право владения ЗУ. Причем указанная в них земельная категория участка должна позволять на нем жилищное строительство. Лучше всего, если это будет «земли населенных пунктов для ИЖС».

Земли сельхозназначения: ДНП, ЛПХ и СНТ налагают на оформление и строительство массу условий и ограничений, которые необходимо рассматривать для каждого конкретного случая.

  1. Там же, в архитектурном отделе следует заказать подготовку Генерального плана ЗУ. Срок его получения: по закону — 30 календарных дней, в реальности может быть и больше. Выдача ГПЗУ производится бесплатно!
  2. После этого можно приступать к оформлению схемы ПОЗУ, взяв за основу ГПЗУ. ГПЗУ выполняется в масштабе 1:2000, СПОЗУ — 1:500, т. е. простое копирование не годится: придется при переносе увеличить изображение в 4 раза.
  3. Затем весь пакет собранных документов необходимо подать в отдел архитектуры, который через 10 дней обязан выдать готовое разрешение на строительство либо письменный отказ с указанием причины оного.

Если застройщик не обладает необходимыми знаниями и навыками для самостоятельной разработки СПОЗУ, можно поручить это дело специалистам. Для чего нужен план межевания участка и что такое план схема земельного участка — читайте, нажав на фразы.

Где взять?

Обычно в градостроительных отделах есть доски объявлений, где можно найти адреса и телефоны соответствующих организаций, чтобы получи.

Если поискать в Интернете, можно обнаружить множество сайтов, предлагающих подобные услуги.

Естественно, чтобы не стать жертвой мошенников, при заказе следует внимательно изучить реквизиты компании, попытаться позвонить, если указан телефон, поискать о ней отзывы в сети.

Можно ли и как сделать своими руками?

Как сделать своими руками?Закон не регламентирует наличия квалификации и лицензии у составителя СПОЗУ. Это может быть как специалист‑архитектор или строитель, так и сам индивидуальный застройщик, если он чувствует в себе уверенность, что задача ему по силам. Часть 5‑я 48‑й статьи ГрК прямо говорит о том, что можно схему нарисовать и самому.

Если имеются навыки в черчении, Схему ПОЗУ можно составить от руки, а уверенное обращение с компьютерными графическими пакетами поможет подготовить документ профессионального полиграфического качества. В качестве образца можно найти в том же Интернете немало графических изображений подобных схем, внимательно изучив которые несложно воспроизвести их с собственными данными своего участка.

t" src="http://lawyer-consult.ru/ads2.js">

Для домов, построенных по каким‑то причинам без разрешения, либо они были возведены до принятия ГрК, либо при их перестройке или реконструкции было бы неплохо также оформить разрешение на строительство. Главное условие — такие постройки должны соответствовать жилым и санитарным нормам.

Хотите узнать что такое геодезическое обеспечение межевания земельных участков? Узнайте тут.

Если это условие сложно выполнить, стоит попробовать зарегистрировать их по дачной амнистии, сроки которой были продлены до 2018 г.

Судьбу самовольных построек однозначно определяет статья 222‑я Гражданского кодекса ΡΦ: они подлежат сносу. Любой объект ИЖС, на который не имеется разрешительных документов, считается незаконным. А одним из поводов к отказу в выдаче разрешения на строительство является неправильно заполненная документация.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 36
  1. Игорь

    Сегодня был в архитектуре. Мне сказали, что я не могу самостоятельно разрабатывать СПОЗУ, для этого нужен СРО

  2. Максим

    Добрый день, вопрос такой, хотел выполнить СПОЗУ самостоятельно, а в архитектуре говорят что в ГРК какие то поправки и СПОЗУ должны выполнять некие организации имеющие лицензию на данный вид работ, так ли это!?

    • Валентин

      Здравствуйте Максим, подготовка проектной документации регламентируется статьей 48 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 5 данной статьи предусмотрено что лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Ни о какой лицензии там речи не идет.

    • Павел

      Максим, действительно в статье 48 ГрК РФ в пункте 4 оговаривается, что работы по подготовке схемы организации земельного участка должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
      Но такое ограничение накладывается только для при подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

  3. Тамара

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста, ограничен ли срок действия ГПЗУ, например, если его получить, а за разрешением на реконструкцию/строительство обратиться не сразу, а через год или два?

    • Екатерина

      Тамара, здравствуйте. Срок годности ГПЗУ ограничен тремя годами.

    • Alekcandra

      В связи с изменениями в Градостроительном кодексе РФ вступившим в силу с 1 января 2017 года срок действия ГПЗУ 3 года. Законодатель руководствуется в данном случае тем, что ГПЗУ является документом содержащим информацию необходимую для проектирования и планирования строительства.
      Следовательно в течении 3 лет после выдачи ГПЗУ Вы можете подать заявление на разрешение строительства\реконструкции объекта.

  4. Дамир Ушаков

    Могу ли я указать в СПОЗУ высоту дома, которая потом не будет совпадать пофакту

    • Александра

      Указав в СПОЗУ (схеме планировочной организации земельного участка) неправильную высоту объекта Вы и получите разрешение на строительство здания именно этой высоты (этажности).
      А как следствие возникновении проблем при получении техпаспорта.

      • Евгений

        никаких проблем при получении технического паспорта не будет. Проблемы будут при введении объекта в эксплуатацию, но если дачная амнистия, то и этого не требуется.

  5. Алёна Воронина

    что делать документы на граадостроительный план мне не могутсделать с 11 10 16 г

    • Евгения

      Здравствуйте, Алёна. Куда вы обращались для этого? Расскажите нам подробнее, тогда мы сможем дать вам полезный совет.

    • екатерина

      Алена, здравствуйте. Если вы заказывали план в коммерческом архитектурном бюро и сроки обговоренные уже вышли, то подавайте на них в суд за недоброкачественное и несвоевременное выполнение своей работы, а чтобы не терять время, закажите план в другом бюро.

  6. Николай Николаев

    здравствуйте, подскажите пожалуйста, мы получили градостроительный план, чтоб получить разрешение на строительство?

    • Ольга

      Николай здравствуйте. Разрешение на строительство выдается в администрации муниципального образования Вашего населенного пункта в отделе Архитектуры города. Обратитесь туда с градостроительным планом и документом удостоверяющим личность.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Николай. Обратитесь в Архитектурный отдел в вашей администрации. Там вам выдут разрешение на строительство.

  1. Семён Ушаков

    здравствуйте, скажите пожалуйста , я как кадастровый инженермогу подготовить схему ПОЗУ или это вид деятельности должен лицензироваться? Кто должен подписывать ПОЗУ: кадастровый инженер или соб-ик ЗУ? Спасибо

    • Ульянов С.К.

      Здравствуйте Семен, в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Если вы чувствуете в себе уверенность и обладаете определенными навыками, то можете составить схему ПОЗУ самостоятельно.

    • Татьяна

      Семён, здравствуйте. Вы можете сами подготовить ПОЗУ, в данной статье рассказывается, как правильно это сделать.

  2. Гавриил Дмитриев

    как можно самим сделать схему планировочной организации земельного участка

    • Ольга

      Здравствуйте, Гавриил. Лучше всего вам доверить это профессионалам. Самим не желательно делать такие документы.

    • Павел Иванович

      Добрый день Гавриил. Градостроительный кодекс РФ, в частности статья 48 позволяет вам составить схему ПОЗУ самостоятельно, либо привлечь для этого физических или юридических лиц.

  3. Василий

    Я выбрал проект жилого дома и планирую его расположение на участке. При этом свес крыши по проекту равен 1 метру (за пределы стен). Скажите как мне правильно отмерить расстояние от границы соседского участка до моего дома: 1) от границы до стены моего дома или 2) от границы до проекции края крыши?

  4. Арсений Соболев

    Мы получили разрешение на строительство,указав 3м. от соседей.Но строимся 1м от их старого дома.Сначала они были не против,а теперь требуют денег.У них старый дом стоит на меже без всяких отступов,а их завалинка на нашей территории.Есть ли у нас какой нибудь выход кроме сноса нашего дома?

    • Дмитрий

      Увы если не было письменного договора, то вы не в праве что либо строить на их территории. Я не совсем понял, что вы имеете в виду под словом их завалинка на вашей территории. Если на ваш участок заходят какие либо их постройки, так сперва пусть их убирают, а потом уже и свои требования выставлять. В противном случае вы можете обжаловать ситуацию и в суде, что их имущество также на вашей территории.

    • Георгий

      Здравствуйте Арсений, вы указали что получили от соседей разрешение на строительство ближе чем 3 метра, если это зафиксировано в письменном виде, то вам нечего бояться. Заставить вас снести дом может только суд, кроме того у соседей также имеются нарушения дистанции, попробуйте договориться с ними полюбовно, дабы избежать взаимных претензий, поскольку вы тоже обладаете правом подать на них жалобу за подобное нарушение.

  5. Борислав Баранов

    здраствуйте, можете отправить образец схему по планировки организации земельного участка? нам нужно нарисовать чертеж, для получения разрешения на строительство индивид.жил.дома.1 раз нам отказали, из-за неправильно чертежа…

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Образец я вам не направлю, т. к. схема для каждого участка своя, а вот требования к её содержанию единые. Содержит она текстовую и графическую части. Текстовая часть включает 11 позиций. Графическая часть содержит 4 позиции. Обратиться нужно к нормативному акту, указанному ниже, и соблюсти требования, им обозначенные.
      Обоснование: Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 28.04.2017) (п. 12 Положения).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  6. Лариса Соколова

    Здравствуйте Станислав Михайлович ! как размежевать участок если считается обший двор на 3 хозяев

  1. Фёдор Герасимов

    Добрый день! Как правильно оформить СПОЗУ, если дом будет строиться вместо существующего, но больше размером?

    • Вероника

      Здравствуйте, Фёдор. Константин верно ответил на ваш вопрос. От себя добавлю, что когда вы нанесёте всё это на план участка, обратитесь в архитектурный отдел для согласования вашего строительства.

    • Константин

      Федор, схему планировочной организации участка вам ну оформлять в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Нанесите на схему, в масштабе 1:500, границы будущего дома пунктирной линией, а существующего — сплошной. В условных обозначениях и пояснении к схеме укажите на это.

  2. Николай Новиков

    Добрый день,подскажите,градостроительный план земельного участка готовится архитектурой бесплатно? Может ли сам собственник зу сделать СПОЗУ?

  3. Олег

    Законом определяется обязательность наличия схемы ПОЗУ, иначе здание могут определить решением суда под снос. И это также случится в том случае, если при уменьшении фактических размеров здание получится возведенным в нарушение строительных и санитарных норм, т.е. такое сооружение будет признано экспертизой опасной для жизни и эксплуатации. Иными словами, если такое здание будет признано безопасным и годным, его можно будет оформить законно.

  4. Ефим Александров

    если для разрешения на сптроительство предоставить схему планировочной организации дома в большем размере а затем построить меньших размеров дом, что грозит какие штрафы

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Если в ходе строительства возникла потребность в отклонении от параметров, определённых проектной документацией, то продолжение строительства возможно исключительно на основании внесения в неё необходимых изменений в установленном порядке. Продолжение строительства без должного утверждения изменений рассматривается как самовольное строительство, административная ответственность за которое предусмотрена ст. 9.5 КоАП РФ.
      Обоснование: «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ст. 7).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).