Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Аренда квартиры: какие документы нужны обеим сторонам

Аренда квартиры: документы

Аренда – это палочка-выручалочка для многих категорий людей: одни не могут купить жилье, другим гостиница кажется дороговатой, третьим надо пережить промежуток между продажей и покупкой новой квартиры. А арендодатель может зарабатывать на простаивающей квартире. Что может быть лучше? Но если не знать, как правильно оформить аренду квартиры, неприятностей не избежать. Как грамотно сдать жилплощадь в аренду расскажет этот материал.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Аренда или найм?

Аренда или найм«Арендой» обычно называют любой съем жилья, хотя это не совсем верно. В зависимости от того, кто является съемщиком, различаются наем и аренда квартиры, соответственно, заключается

  • либо договор аренды квартиры;
  • либо договор найма жилплощади.

Необходимо различать эти два вида договора, т.к. они регулируются разными статьями закона и каждый из них имеет свои нюансы в документальном оформлении.

Договор аренды регулируется гл. 34 ГК РФ и заключается в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо. К нюансам договора аренды можно отнести:

  • квартира снимается только под жилое помещение;
  • максимальный срок неограничен;
  • договор может быть разорван без суда при нарушении условий.

Договор найма подразумевает, что квартиру снимает физическое лицо. Здесь вступает в действие гл. 35 ГК РФ, и особенности найма заключаются в следующем:

  • максимальный срок аренды – не более 5 лет;
  • договор может быть расторгнут только в суде по лимитированным обстоятельствам.

Виды аренды

Аренда бывает:

  • краткосрочной – это аренда длительностью до одного года. Сюда же относится почасовой или посуточный найм жилья. Этот вид очень востребован в больших городах, где много командировочных и проезжих;
  • среднесрочная – на срок от года до пяти лет;
  • долгосрочной – аренда от пяти до сорока девяти лет;
  • бессрочная – срок аренды не определяется сторонами договора.

Краткосрочная аренда согласно закону требует документального оформления только в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.

Если квартиру в краткосрочный найм сдает физическое лицо, то оформлять бумаги не обязательно, что нельзя сказать про налоги – их надо платить в любом случае.

Для всех остальных видов аренды заключение договора обязательно.

Договор

ДоговорЭто основной документ, подтверждающий право арендатора на проживание в чужой квартире. Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения или государственной регистрации.

В договоре обязательно очень тщательно должны быть прописаны следующие моменты:

  • ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора (если арендатор – юридическое лицо, то должны быть прописаны полные реквизиты компании);
  • адрес снимаемой жилплощади;
  • порядок и время расчета – как будет производится оплата: наличным или безналичным путем, какого числа, допустима ли отсрочка и на какой срок;
  • передача денег – в случае расчета наличными, лучше указать, что подтверждением передачи оплаты будет служить расписка;
  • состояние квартиры – наличие ремонта, сантехники, меблировки, всей техники;
  • кто оплачивает коммунальные платежи, интернета, телефона;
  • подтверждение расчета за жилье: расписка, банковская квитанция, чек;
  • условия для одностороннего расторжения договора – например, жалобы соседей, ненадлежащий уход за квартирой и техникой, отсутствие домашних животных и детей и т.д.;
  • порядок проведения ремонта – согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт производится арендатором, а капитальный только арендодателем;
  • ответственность сторон;
  • порядок залога и сроки его возврата;
  • дата и подпись сторон – без этого договор не имеет законной силы.

продажа квартиры по доверенности рискиРиски при продажи квартиры по доверенности могут быть очень высоки при неосторожных действиях, а могут и сведены на нуль.

Форма акта выполненных работ остается неизменной. Она выложена на этой странице.

Загадочная форма Р13001 подробнейшим образом описана тут.

К договору аренды обязательно должны быть приложены:

  • акт приемки-передачи квартиры;
  • платежная ведомость.

Еще одна немаловажная деталь: если договор по объему превышает стандартный лист, то

  • листы должны быть пронумерованы,;
  • стороны должны расписываться на каждом листе, во избежание недоразумений.

Стоит помнить, что договор аренды не дает права распоряжаться жилплощадью. Так, например, арендатор не может продать квартиру или сдать ее в субаренду.

Пакет документов арендодателя

Пакет документов арендодателяДля сдачи квартиры нужны:

  • документ, подтверждающий личность владельца (паспорт);
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и др.);
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • нотариально заверенное согласие на сдачу жилья супруги (в случае совместной общей собственности), остальных дольщиков (при общей долевой собственности);
  • нотариально заверенная доверенность на подписание договора, если он заключается через поверенного и паспорт последнего;
  • разрешительные документы от органов опеки и попечительства, если собственником квартиры является несовершеннолетний.

Документы арендующему

Комплект документов для арендатора зависит от того, кто является арендатором:

  • юрлицом — акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью;
  • индивидуальным предпринимателем;
  • физическим лицом.

Юридическое лицо

  • нотариально заверенная доверенность на заключение аренды от имени организации;
  • паспорт поверенного;
  • нотариально заверенная копия любых правоустанавливающих документов юридического лица (устав, свидетельство о государственной регистрации и др.);
  • финансовые реквизиты организации-арендатора.
На всех копиях должна быть печать организации и подпись руководителя.

Индивидуальный предприниматель

  • паспорт арендатора;
  • копии правоустанавливающих документов, заверенные нотариусом (свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе по мету жительства и др.);
  • выписка ЕГРИП;
  • банковские реквизиты с печатью ИП (при их наличии).

Последний пункт необязателен, т.к. законодательно индивидуальным предпринимателям разрешено работать без печати и банковского счета.

Физическое лицо

  • любой документ, удостоверяющий личность арендатора (копия+оригинал);
  • нотариально заверенные копии и свидетельства о рождении всех будущих жильцов;
  • адрес по месту прописки арендатора.

Ведомость оплаты

Это график платежей за аренду квартиры, который прилагается к договору аренды/найма отдельным приложением. Ведомость не является подтверждением оплаты, чаще всего документ воспринимается как обычная помесячная калькуляция платежей, не смотря на подписи сторон.

Каждая сумма, указанная в ведомости, должна подтверждаться платежными документами (чеками, банковскими квитанциями и т.п.).

Соглашение о задатке

Соглашение о задаткеПри передаче денег необходимо составить соглашение или договор о задатке. Задаток – это платеж, подтверждающий намерения совершить действие. Обычно он не превышает 10% от размера ежемесячной арендной платы. Узнайте в этой статье о том, как оформляется задаток при купле-продаже квартиры.

Необходимо отличать задаток от аванса. Аванс – это предваряющий услугу или передачу имущества платеж, который можно истребовать назад. Задаток же возврату не подлежит.

Нормы соглашения о задатке регулируются ст. 380-381 ГК РФ, которые говорят, что если

  • арендодатель нарушает условия соглашения, то обязан вернуть задаток арендатору в двойном размере, при несоблюдении условий, оплачивает арендатору все понесенные расходы;
  • арендатор нарушает пункты договора, то вся сумма остается у арендатора в полном объеме, игнорирует соглашение, то возмещает арендодателю все расходы.

Содержание соглашения

Соглашение о задатке составляется в простой письменной форме до подписания основного договора аренды/найма и не требует госрегистрации или нотариального заверения. В этом договоре должны быть прописаны следующие моменты:

  • ФИО и паспортные данные сторон;
  • предмет договора (задаток за аренду квартиры с обязательным указанием адреса жилья);
  • сроки действия соглашения;
  • стоимость будущей аренды;
  • любые значимые условия, обговоренные сторонами аренды ранее;
  • ответственность за нарушение условий соглашения;
  • дату и подписи.

До подписания соглашения о задатке надо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру.

Патент

ПатентПокупка патента является одним из способов оплаты арендодателем налогов за получение дохода от сдачи квартиры. Стоимость патента определяется как 6% от возможного дохода за определенный (заявленный) срок. Купить документ можно на срок от одного до двенадцати месяцев.

Для получения патента человеку, сдающему квартиру, необходимо:

  1. Зарегистрировать ИП.
  2. Встать на учет в ИФНС по месту жительства.
  3. Написать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения на патентной основе – сделать это надо не менее, чем за 10 дней до начала применения патентной системы.

Налог оплачивается по месту постановки арендодателя-ИП на учет в следующие сроки:

  • при патенте на срок 6 месяцев – налог при сдаче квартиры в аренду выплачивается в полном объеме в течение 25 календарных дней с момента получения патента;
  • при патенте на срок от 6 месяцев до 12 календарных месяцев — 1/3 от общей суммы налога в течение 25 дней с момента выдачи патента, оставшиеся 2/3 – не позднее 30 календарных дней до окончания действия патента.

Но прежде, чем получить патент, надо посчитать, какой налог будет выгоднее: 6% при патенте или 13% НДФЛ.

Расписка

РаспискаРасписка необходима в том случае, когда деньги за аренду передаются с рук на руки. Документ достаточно написать от руки. Нотариального заверения бумаги не требуется, но для того, чтобы расписка имела вес в случае судебного разбирательства или была пригодна для предоставления в налоговую, она должна содержать следующие пункты:

  • название документа;
  • ФИО и паспортные данные сторон. Если расписка дается ИП или юридическим лицом, то реквизиты компании;
  • сумма платежа – сначала цифрами, потом, в скобках, прописью;
  • предмет оплаты — Надо указать не только аренду квартиры, но и адрес арендованного жилья;
  • дата (слева) и подпись (справа). Без этого расписка носит ничтожный характер.

В качестве дополнительной страховки при оплате и написании расписки можно пригласить нескольких свидетелей.

Также вам будет интересно узнать, как оформляется расписка при продаже квартиры.

Аренда квартиры – взаимовыгодный вариант и для арендодателя, и для арендатора. Но, чтобы выгоды не обернулись убытками, надо внимательно отнестись к документальному оформлению сделки и не пренебрегать деталями.

обмен квартирами между городамиОбмен квартирами между городами осуществляется в более упрощенной форме, нежели между странами.

О распределении прибыли в ООО между участниками подробно написано здесь. А про порядок внесения изменений в ЕГРИП — по этому адресу: http://lawyer-consult.ru/other/buhgalteriya/vneseniya-izmenenij-v-egrip.html.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

1 комментарий
  1. Альберт

    Договор аренды — это важнейшая часть оформления аренды. Если быть досконально грамотным, то между двумя физическими лицами заключается договор найма, а если фигурирует юридическое лицо, то уже договор аренды. Хочу обратить внимание, что в договоре нужно обязательно прописать отдельным пунктом, кто именно, в каком объеме и в какие сроки оплачивает коммунальные услуги, так как именно этот момент зачастую является предметом спора между жильцом и арендодателем. В принципе, в договор можно по сути включить любые пункты, которые кажутся важными той или другой стороне, например такие, как описано здесь http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/voprosi.html. А вообще в этом процессе много нюансов, и он не так прост, как кажется, особенно это касается грамотного оформления. Об этом подробно можно почитать здесь http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/kak-oformit.html.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).