Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Как правильно оформить аренду квартиры: порядок, условия и правила

Аренда квартиры

Множество людей рано или поздно сталкиваются с проблемой поиска жилья. С целью избежать недоразумений при съеме квартиры читателю рекомендуется воспользоваться информацией, изложенной ниже, в которой обсуждались вопросы по аренде квартир.

Прежде всего, необходимо различать понятия «аренда» и «найм». Понятие «аренда» не может применяться к жилым помещениям. Понятие «найм» не может применяться к юридическим лицам.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Самому или с риэлтором?

Если вы располагаете уймой свободного времени, вы можете заняться поиском квартиры самостоятельно – через объявления в газете, в интернете, расклеить объявления в интересующем вас районе или обратиться к знакомым или друзьям. Если же вы хотите поручить поиск квартиры людям, которые в этом разбираются, просто обратитесь в хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости.

Как выбрать хорошее агентство недвижимости?

    как выбрать агенство

  1. Проверьте, сколько лет фирма существует на рынке. Больше — лучше.
  2. Обратите внимание, имеет ли данная фирма офис в собственности или просто его снимает. Первый вариант предпочтителен.
  3. Посетите офис лично.

Какие пункты должны быть представлены в договоре с риэлтерской фирмой?

  1. Обязательства агентства: подобрать желаемый для заказчика вариант, провести необходимые проверки, собрать все документы для сдачи квартиры в аренду, провести сделку, обеспечить гарантию оплаты и заселения. Эти пункты должны быть прописаны достаточно внятно.
  2. Штрафные санкции для риэлтерского агентства, если по его вине клиент терпит какие-то убытки.
  3. Комиссия за аренду квартиры, оплачиваемая в фирму, должность и полномочия лица, подписывающего данный договор (обычно этим лицом выступает руководитель агентства).
  4. Желательно, чтобы в договоре был указан конкретный риэлтер, который будет с вами работать, но в то же время, была возможность его заменить, если вдруг вы «не сработаетесь».
  5. Самый ключевой момент – это требования, предъявляемые Вами к квартире. Здесь Вы можете указать максимальную цену, район, желаемое количество комнат, на какой срок вам нужна квартира, удаленность от метро, метражи комнат и кухни, ваши запросы по ремонту помещения и т.д.

Также вам будет интересно узнать об обязанностях риэлтора при продаже квартиры — это мы рассказываем в данной статье.

Чего делать не нужноТеперь поговорим о том, чего же делать не нужно:

  1. Обращаться к так называемым «информационным агентствам», которые за свои услуги берут гораздо меньшую сумму денег, предоставляя вам списки квартир с мифическими номерами, где квартиры либо уже сдали, либо никогда и не сдавали.
  2. Обращаться к услугам агентств, которые за символические деньги предлагают вам найти квартиру значительно дешевле средней стоимости за аналогичную квартиру. Запомните, что комиссионные среднестатистического агентства составляют от 70 до 100% от стоимости квартиры за 30-дневный период, причем, чем выше стоимость аренды, тем, зачастую, ниже процент комиссионных выплат.
  3. Вместо договора с фирмой подписывать договор конкретно с риэлтером. Агентство в этом случае не будет нести ответственности.
  4. Метаться между разными агентами, показывающими вам множество квартир, а, порой, одни и те же варианты, не очень акцентируясь на вашем мнении.
  5. Оплачивать услуги агентства до подписания договора.
  6. Подписывать договор, содержащий информацию, что определенное количество просмотров будет бесплатным, далее — платным.
  7. Винить агента в том, что какой-то из предложенных вариантов выглядит не так, как вы себе представляли. Агент, зачастую, сам видит квартиру впервые.
Вы можете задаться вопросом, а почему агенты сами не просматривают квартиры прежде, чем показать ее вам?

Да потому, что каждый день в среднестатистическое риэлтерское агентство поступает порядка 300-500 квартир, их чисто физически невозможно посмотреть все.

Агент должен быть с вами при просмотре любого варианта жилья. За это вы ему платите.

Порядок сдачи

Порядок сдачи квартирыРиэлтер привел вас в квартиру, в которой вас устраивает и цена, и внешний вид помещения, и условия проживания? Самое время приступить к документальному оформлению вашего права проживать в этой квартире за денежное вознаграждение!

Для подписания договора владелец квартиры обязательно предъявляет:

  1. Доказательства собственности на недвижимость.
  2. Все оплаченные квитанции: телефон, коммунальные услуги, электроэнергия.

Наймодателем может быть близкий родственник собственника, если последний по каким-либо причинам не может присутствовать при сделке. Однако в этом случае ему ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно иметь нотариальное заверение от собственника.

Нанимателю достаточно иметь с собой только паспорт.

Правила и условия

В этом месте статьи мы рассмотрим все, что нужно для сдачи жилья. Начнем с того, какой договор необходимо заключать.

В зависимости от вида собственности, вы заключаете договор:

  1. найма, если и собственник жилья, и наниматель — физические лица;
  2. поднайма для не приватизированной квартиры, а также квартиры, находящейся в служебном пользовании.

Более распространен договор найма, поэтому поговорим о нем поподробнее.

Договор найма, согласно Гражданскому кодексу РФ, заключается в обычной письменной форме. Нотариально его заверять НЕ НУЖНО. В заключаемом договоре должны быть следующие данные:

  1. Точный адрес квартиры, серия и номер паспортов обеих сторон, информация о том, кто именно обладает правом собственности на данную квартиру.
  2. Обязательства квартиросъемщика бережно относиться к имуществу, находящемуся в данной квартире, и содержать ее в чистоте.
  3. Срок сдачи в аренду (обычно составляет 1 год), а также порядок выплат (предоплаты, помесячный расчет и т.д.). Ознакомьтесь в этой статье с тем, какие бывают платежи при купле-продаже квартиры.
  4. Разъяснение оплаты коммунальных услуг (кто платит и когда).
  5. Частота визитов со стороны владельца квартиры.
  6. Количество людей, проживающих вместе с квартиросъемщиком, их инициалы.

В договоре также нужно указать пути расторжения данного договора досрочно и сроки сообщения о данном решении наймодателю.

Договор наймаДоговор найма, как и любой другой документ, составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Желательно также каким-либо образом зафиксировать состояние квартиры на момент оформления договора, например, составлением акта.

Если условия, представленные в договоре, меняются в какую-либо сторону, необходимо составить новый договор. Если стороны желают продлить действующий договор, то составляется дополнительное соглашение к договору, причем наймодатель должен предложить продлить существующий договор не менее чем за 3 месяца до окончания его действия на новых или тех же условиях.

Если наймодатель этого не делает, договор автоматически продлевается на такой же период и на этих же условиях.

Если наниматель прожил в квартире какое-то время и хочет съехать, для этого достаточно лишь согласия людей, проживающих вместе с ним в квартире и заблаговременное предупреждения наймодателя. С другой стороны, наймодатель может выселить своих жильцов только через суд в следующих случаях:

  • наниматель не платит арендную плату в течение 6 месяцев или, если иное не прописано в договоре, два раза нарушил сроки оплаты по договору;
  • наниматель портит жилое имущество;
  • наниматель мешает соседям;
  • наниматель не по назначению использует помещение.

Если вы намереваетесь жить в съемном жилье более 3 месяцев, вам необходимо оформить прописку по месту жительства, иначе и вам, и наймодателю грозит штраф.

документы для обмена квартирамиПосмотреть все необходимые документы для обмена квартирами вы можете в интернете, в том числе и на нашем сайте.

Как узнать задолженность по кредиту в ОТП банке? Переходите сюда!

А здесь вы сможете посмотреть, как узнать задолженность у судебных приставов.

Документы, необходимые для регистрации:

  • заявление установленного образца с подписью владельца квартиры;
  • паспорт;
  • договор найма жилья.

Какие законы надо знать?

Какие законы надо знатьДля грамотного осуществления сделки необходимо знать Гражданский Кодекс РФ (глава 35 «Наем жилого помещения»), а именно статьи:

  • ст. 671 — с информацией по договору;
  • ст. 672 — с информацией по найму помещения в муниципальном жилищном фонде;
  • ст. 673 — с информацией по объекту договора;
  • ст. 674 — с образцом договора;
  • ст. 675 — с информацией, необходимой для перехода помещения в собственность нанимателя;
  • ст. 676 — с обязанностями владельца собственности;
  • ст. 677 — с информацией о нанимателе и проживающих с ним постоянно людей;
  • ст. 678 — с обязанностями квартиросъемщика;
  • ст. 679 — с информацией о порядке заселения постоянно проживающих с нанимателем людей.
  • ст. 680 — с информацией о жильцах, проживающих временно;
  • ст. 681 — с информацией по ремонту помещения;
  • ст. 682 — с информацией по оплате;
  • ст. 683 — с информацией о сроках действия договора;
  • ст. 684 — с информацией, по которой наниматель имеет преимущественное право на проживание в квартире, если договор заключается на новый срок;
  • ст. 685 — с особенностями поднайма помещения;
  • ст. 686 — с информацией по замене квартиросъемщика в договоре;
  • ст. 687 — с особенностями расторжения договора;
  • ст. 688 — с последствиями расторжения договора найма.

Оценка

Оценка квартирыДля того, чтобы оценить стоимость квартиры, владельцу нужно иметь следующий пакет документов:

  • документы, подтверждающие права на квартиру, подлежащей сдаче в аренду;
  • поэтажный план помещения с перечнем количественных, качественных и технических характеристик помещения;
  • кадастровый паспорт БТИ;
  • перечень условий договора найма, указанный ниже.

Реальная цена объекта аренды складывается из:

  • условий найма, таких, как:
    • срок сдачи квартиры;
    • период, за который производятся выплаты;
    • ограничения на использование воды, тепла и др., а так же ограничения по времени использования;
    • условия выплат владельцу жилья (например, зачет стоимости текущего ремонта помещения в счет ежемесячной платы)
    • в некоторых случаях – условия возможного выкупа данной собственности.
  • характеристики данного помещения:
    • площадь арендуемого объекта в м2;
    • его тип и назначение;
    • техническое состояние и отделка;
    • расстояние от центра города и станции метро;
    • этаж;
    • средства связи, коммунальные услуги;
    • наличие парковки и охраны.

Теперь рассмотрим, как происходит оценка арендной платы квартир.

Самый точный размер арендной платы вам может сказать риэлтер при личном осмотре квартиры, при этом он руководствуется ценами на квартиры с аналогичными условиями и сроками аренды. На развитом рынке, например, города Москва, легко можно найти аналоги интересующего объекта недвижимости.

Стандартные варианты – это 1-2-комнатные квартиры, сдаваемые на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости.

Оценка данных квартир не составляет особого труда. Когда оценивается вариант, имеющий значительные отличия от рыночных предложений, например, сроком аренды 20 лет вместо 1 года, проводится необходимая поправка на срок аренды. Разумеется, применение значительных поправок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость.

Для примерной оценки квартиры можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

взыскание долга без распискиВзыскание долга без расписки является более проблематичные процессом, нежели имея хоть какой-либо документ. Вот о том, как вернуть денежный долг по расписке читайте тут.

Поняв, как открыть расчётный счёт в сбербанке, вы сможете им пользоваться по своему усмотрению. Подробнее…

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 3
  1. Светлана

    Здравствуйте! При найме квартиры я могу заменить замок или ключ должен быть у арендодателя?

  2. Марина

    Самому найти квартиру очень сложно. Хозяева квартир обычно не запариваются и обращаются в агентства, им так проще, они там ничего не платят ведь. А платит тот, кто ищет квартиру. Если вы хотите искать самостоятельно, то готовьтесь, на авито почти все посредники и на объявлениях тоже. Причем поиск через агентства это не гарантия того, что у вас все будет нормально, не поленитесь самостоятельно посмотреть документы на квартиру, не забудьте о договоре. И отдельный случай, аренда у знакомых, там можно обойтись без агентов,но все же даже со знакомыми составляйте договор и прописывайте условия.

  3. Нонна

    Вообще не понимаю тех, кто в поисках жилья для аренды обращается в агентства! Ведь эти организации берут немалый процент за свои услуги!

    Снять жильё самостоятельно — это проще простого. В Интернете есть немало ресурсов. на которых собственники размещают свои предложения. Также на эти сайты можно отправить и собственное объявление «Сниму квартиру».

    Да и договор с арендодателем можно самостоятельно заключить. Главное, это, конечно же, сразу уточнить все тонкости аренды выбранного помещения и удостовериться в праве собственности арендодателя.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).