Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Налоговые вопросы при аренде квартиры: что, сколько и кто платит

Налоговые вопросы при аренде квартиры

Еще сто лет назад в дореволюционной России жилье в собственности имели 5% горожан; снимали угол или квартиру в доходных домах Петербурга 70% населения, в Москве – 40% . Сейчас официально доля арендного обитания составляет 30% от жилой недвижимости, причем, превалирующая часть — это социальное жилье. Но реально собственниками жилья являются только 52 процента россиян.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

В настоящее время 46% из числа желающих приобрести собственное жилье из-за кризиса откладывают свои планы на неопределенный срок.

Арендная плата отнимает у наших сограждан до 50% семейного дохода, хотя официально этот процент занижается в два раза. Дешевых хостелов, как за рубежом, мы имеем крайне мало. «Там» рента квартиры обходится в 10 – 20% от дохода семьи. Если «наш» гражданин выходит на пенсию и не подрабатывает, он уже не в состоянии платить за съемную квартиру.

В девяноста пяти случаях из ста верный порядок аренды квартиры не происходит, наниматель может в любой момент оказаться на улице, судорожно пытаясь отыскать хоть что-то приемлемое. Цены меняются непредсказуемо, оплатить квартиру на несколько десятков лет вперед просто невозможно.

Наш рынок – это рынок собственников-частников, отягощенный недовольными соседями и домоуправлениями.

«Серая аренда» — это та же теневая экономика. В большинстве своем договоры найма жилья составляются на срок до 365 дней, чтобы не было необходимости регистрировать подобный контракт. Только 5% владельцев квартир сдают их легально. Арендодатели не хотят платить налоги, даже под угрозой невозможности подать на арендатора в суд, чтобы не засветить свои скрытые доходы.

Почему всё это происходит? Подоходный налог с аренды в нашей стране настолько больше такого же налога в других странах, что среднестатистический владелец просто опасается законным путем оформлять арендные соглашения с нанимателем, боится процедуры откровенных отношений с государством.

Кроме того, стояние в бесконечных очередях в налоговой инспекции и многострадальное заполнение декларации З-НДФЛ отбивает любое желание стать законопослушным гражданином.

Все стало бы гораздо проще, если исключить декларации и отчетность. Не станем говорить о необходимости упрощения механизма уплаты налогов и прочих социальных изменениях.

Что скрывается под загадочными аббревиатурами

Что скрывается под загадочными абреватурамиНДФЛ – это налог на доходы физических лиц. В перечне под номером 3 — пункт о доходах от сдачи имущества в аренду.

  1. Если вы гражданин России и ощущаете себя физическим лицом, большинство ваших доходов облагается по налоговой ставке 13%. Если вы заключаете договор «гражданско-правового» характера, чтобы заявить, что намерены получать доход от предоставления своего жилья в наем, вы будете платить эти проценты «от прибыли».
  2. Декларацию надо подать в налоговую инспекцию по месту вашего пребывания в срок не позже 30 апреля в следующем году. После того, как доход вы уже получили.
  3. Заплатить можно до 15 июля в год подачи декларации.
  4. Штрафные санкции – 5% от суммы каждого месяца.
  5. Декларацию можно принести лично, отправить по почте с описью или послать в электронном виде.

ЕНВД – разновидность налогового режима по виду деятельности. Учитывается не фактический доход налогоплательщика за прошедший период времени, а возможный доход по мнению государства. Получили вы больше или меньше денег в реальности – на расчет не влияет.

  1. Налоговая декларация называется: «Единый налог на вмененный доход».
  2. Срок оплаты – до 20-25-го числа следующего месяца отчетного квартала.

Преимущества:

  1. Уплаченные взносы уменьшают налог с того квартала, в котором были уплачены.
  2. Легко рассчитывать.

Недостатки:

  1. Платить следует в том районе, где осуществляется деятельность. Если вы сдаете несколько квартир в различных местах, то и платить надо по каждому месту отдельно.
  2. Нужно создавать бухгалтерскую отчетность.
  3. Надо платить фиксированную сумму независимо от того, получили вы доход за объявленный период времени или нет.
  4. Рассчитывать надо крайне внимательно. Изменения в декларации впоследствии не принимаются.
  5. Не совсем приятное изменение просочилось в 2015 году: «упрощенщики» в лице юридических лиц будут платить дополнительно 2% налога на имущество. Арендаторы переложат затраты на потребителей, цены на аренду возрастут на 10 – 15 процентов, и цены на всё остальное автоматически поднимутся соответственно.

ОКВЭД – общероссийский классификатор видов деятельности. Каждый вид деятельности имеет свой код для регистрации видов экономической деятельности.

Код: «Сдача квартир внаем» размещен в пункте 70.2 в разделе К (аренда и предоставление услуг). Это не для тех, кто сдает комнату в коммуналке.

Возможно, вам также будет интересно узнать о том, как рассчитывается налоговый вычет после продажи квартиры.

Платит арендодатель

Арендная плата — это дополнительный доход. Подоходный налог платится с арендной платы за квартиру. Правоохранительные органы вправе отслеживать и «вылавливать» уклонистов. Какой объем налогообложения?

Варианты оплаты:

  • плата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка подоходного дохода 13% для жителей страны. Для иностранца, проживающего на территории государства менее 183 дней в течение года – нерезидента, сумма налога повышается до 30%;
  • регистрация индивидуального предприятия (ИП), уплата упрощенного налога;
  • покупка патента на сдачу квартиры в аренду.

дубликат документов на квартируДубликат документов на квартиру лучше сделать сразу после их получения. Они вам еще пригодятся…

Караул!!! Потерян полис ОСАГО! Что делать? Как быть? Читать эту статью!

А вот про страховое свидетельство пенсионного фонда во всех деталях написано тут.

Можно ли съэкономить

Можно ли съэкономитьЕсли зарегистрировать индивидуальное предприятие, то в качестве системы налогообложения можно избрать ЕНВД, а доходы в качестве арендной платы будут рассчитываться как доходы ИП. В этом случае налоговая ставка (УСН) будет составлять 6% от искомой суммы доходов — арендных платежей. Декларацию подают также до 30 апреля. Ознакомьтесь с тем, как оформляется сдача квартиры в аренду ИП.

Но подоходный налог платится один раз в год, а, применяя УСН, придется совершать авансовые платежи каждый квартал. ИП может уменьшить свой налогооблагаемый доход посредством нарастающих платежей. Но для налогового учета собственник жилья должен завести книгу доходов и расходов.

Если ваше ИП уже зарегистрировано, вы можете купить патент на аренду жилья. Время жизни патента – 1 год максимум. Сумма налога в таком случае составляет 6% от того годового дохода, который вы декларируете. Если предполагаемый доход 100 000руб, то сумма налога составит 6 000 руб. Если патент приобретается на меньший срок, то и платить за него надо соответственно количеству заявленных месяцев.

Если этот срок меньше половины года, то всю сумму надо уплатить в течение 25 суток от дня покупки патента. Если патент приобретен на срок от шести до двенадцати месяцев, то налог выплачивается двумя этапами: 1/3 в течение первых 25 дней, 2/3 суммы – за месяц до конца налогового периода.

Если в вашем активе несколько квартир, то соответственно подрастет и сумма налога. Если вы имеете патент, оформлять налоговую декларацию не надо.

Краткосрочный найм жилого помещения

На практике по понятным причинам чаще всего заключается договор краткосрочного найма. Данный документ, заключается на срок меньший, чем один год. Это могут быть «11 месяцев» или «364 дня». По истечению этого времени наниматель теряет все преимущества как жилец и может не надеяться на продолжение арендных отношений.

Если наниматель желает съехать или скончался, все люди, проживавшие с бывшим квартиросъемщиком, обязаны освободить помещение. Понятно, что с учетом налоговых вычетов и по другим причинам для собственника жилья выгоднее заключать договор с квартирантами на короткий срок.

Однако договор вполне может быть заключен на срок более пяти лет, если клиент – физическое лицо. В любом случае сдача жилья расценивается как предпринимательская деятельность.

Если квартира сдается юридическому лицу, арендатор самостоятельно вычитает 13% от суммы оплаты за арендованное жилье и платит удержанные деньги в бюджет. Вольно или невольно он становится налоговым агентом.

Как снижают сумму

    Как снижают сумму

  1. Срок в 11 месяцев, на время которых заключается договор найма, позволяет не регистрировать этот документ в налоговой службе. Налоги обычно и не платят. Но если налоговый инспектор докажет, что вы получали прибыль, налог придется платить. В таком случае сообщают, что собственность сдавалась два месяца, и с соответствующей прибыли бесхитростно платят налог.
  2. Заниженная сумма арендной платы. Налоговая служба поверит, что ваш годовой арендный доход составляет 100 рублей, но если вам придется судиться со своими недобросовестными жильцами из-за просроченных платежей, они и заплатят соответствующую сумму.
  3. Если в вашей квартире обнаружились чужие люди, всегда можно сослаться на то, что это родственники, друзья или знакомые, с которых денег вы не берете вовсе. Живут они без оплаты и без заключения договора.
  4. Даже если инспектор обнаружил заполненный бланк договора на аренду, формально это не означает, что вы получаете доход. Нет доказательств того, что вам на самом деле платили за жилье.
  5. При всем рвении и преданности налоговой службы своему делу, процент того, что инспектор появится в гостях именно у вас, ничтожно мал. Не ссорьтесь с соседями или «старыми» жильцами, улыбайтесь участковым. Приветливость и добрые душевные качества сэкономят ваши деньги.

Лучше заплатить

Собственник заключает договор с арендатором на аренду квартиры. Образцы бланков можно найти и скачать в интернете. Отчитываться следует каждый год. Если долг по какой-либо, не зависящей от желания налогоплательщика причине, не оплачен вовремя, взимается штраф 20% от той суммы, которую не заплатили. Если же вы принципиально и умышленно не платите налог от найма квартиры, штраф повышается до 40% от первоначальной суммы. Штрафы суммируются с каждым годом и могут возрасти до астрономического числа.

Резонно, что владелец жилья пытается избежать уплаты налогов или хотя бы сократить их. Санкции при уклонении от уплаты налогов выглядят устрашающе. Но будем надеяться, что вас это не коснется.

Сейчас ужесточаются проверки с целью обнаружения «резиновых» и незаконно сдаваемых квартир. Их владельцы недоплачивают государству миллиарды рублей. Официально оформляется не более 10 — 20% жилья, в зависимости от расположения населенного пункта, остальное остается на совести «устной договоренности».

Заплатить налоги технически оказывается достаточно сложно, особенно для пожилых или не искушенных в бизнесе людей.

Но, возможно, в скором времени каждому арендатору, собравшему необходимые документы и доказавшему, что он снимает квартиру, предоставят налоговые вычеты. Таким способом привлекутся к оплате налогов также и арендодатели. Уже, и в спешном порядке принят закон, предусматривающий введение патентов для 65 наименований видов деловой занятости, в том числе для сдачи недвижимости внаем.

Платит арендатор

Платит арендаторЕсли квартиру для своего сотрудника снимает организация, то это является его доходом в натуральной форме и должно облагаться налогом. В таком случае работодатель уже как налоговый агент вправе удерживать налог 13% из зарплаты сотрудника или 30%, если сотрудник иностранец. Но в случае, если аренда жилья называется компенсационной выплатой работодателя, налог не выплачивается.

Работник может написать в договоре, что он арендует квартиру за счет фирмы и выплачивать налоги и страховые взносы, чтобы не вступать в конфликт с налоговыми службами. Но будет проще, если компания просто поднимет зарплату сотрудника на размер требуемой суммы, и тот будет оплачивать аренду, не думая об еще одной категории налогов.

Комиссии

Если в процессе поиска жилья вы воспользовались услугами агентства недвижимости, следует помнить, что вы заплатите некий процент от месячной арендной платы. Комиссия варьируется в зависимости от города и компании, услугами которой пользуется арендатор и составляет обычно от 50 до 100% месячной арендной платы.

Комиссия платится один раз и является вознаграждением риэлтору за услуги по поиску и подбору объекта аренды, за проверку состояния квартиры и документов, юридическое сопровождение. Кроме того, участие агентства гарантирует безопасность от угрозы субаренды.

Узнайте в этой статье о том, как осуществляется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

как взять ипотеку на квартируЧтобы полностью понять, как взять ипотеку на квартиру, лучше обратиться за помощью к специалистам. Они смогут во всех деталях описать этот процесс.

На этой странице мы подробно описали, где вы сможете оформить землю в собственность.

Где оформить загранпаспорт? Здесь — http://lawyer-consult.ru/administrative/oformlenie-dokumentov/zagranpasport.html найдете ответ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).