Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились?

документы для обмена квартирами

Как правило, люди обмениваются квартирами по двум основным причинам:

  • улучшить жилищные условия;
  • получить доход от обмена квартиры на менее дорогостоящую.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

При этом, поиск наиболее подходящих вариантов сопровождается возникновением определенных сложностей в особенности у людей, ничего не смыслящих в этом деле. Данным расположением дел охотно пользуются мошенники, которые при помощи хитрых документальных махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют наихудшие предложения по обмену жилой недвижимости. И когда дело доходит до судебных разбирательств, которые отнимают достаточно много времени и жизненной энергии нередко выясняется, что обманутый человек еще оказывается не правым.

По этой причине к вопросу обмена жильем необходимо относиться с должный уровнем ответственности. Понятное дело, что всем хочется решить жилищный вопрос по быстрее, однако как мы знаем, спешка в серьезных делах ни к чему хорошему не приводит.

Порядок оформления

Порядок оформленияДля того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

  1. Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью. Если же целью обмена служит приобретение квартиры с большей площадью, необходимо трезво оценить имеющийся бюджет, предназначенный для доплаты. В том случае, если суть обмена заключается в получении прибыли необходимо понимать, насколько удобным будет проживание в квартире с меньшей площадью.
  2. Изучить рынок недвижимости. Для полного понимания картины следует подробно изучить имеющийся на данный момент времени список актуальных предложений по обмену жилой недвижимости. Помимо этого, следует оценить свои возможности по проведению операции обмена. Если придет понимание невозможности проведения операции обмена самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к агентствам недвижимости, специализирующихся по данным вопросам.
  3. Поиск агентства недвижимости с положительной репутацией. Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки. По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно, вам также будет интересно узнать о правилах продажи квартиры через агентство — об этом здесь.
  4. Определение оценочной стоимости жилой недвижимости. Для того чтобы сделка состоялась чисто и прозрачно, она должна совершаться у юриста. При этом обе стороны должны иметь при себе необходимый пакет документов. Аналогично происходит оценка квартиры при аренде, этот процесс мы описали в данной статье.

как сшивать документы в архивКаждый секретарь должен знать, как сшивать документы в архив. Это позволит избавится от беспорядка в офисе.

Знаете ли вы, что дисциплинарное взыскание не может быть применено к … Подробнее!

Смотрите пошаговую инструкцию, как открыть интернет-магазин по адресу: http://lawyer-consult.ru/other/biznes-idei/internet-magazin.html.

Что нужно?

Порядок действий при обмене жилой площади, принадлежащей государству

Что нужноЧтобы успешно произвести обмен жильем, требуется произвести ряд операций. При этом состав необходимых действий рассматривается в каждом отдельном случае. Рассмотрим пример, когда речь идет об обмене муниципальными квартирами. В этом случае для оформления сделки потребуется сделать следующее:

  • Получение разрешения от наймодателя. Если же в сделке фигурирует жилье муниципальной принадлежности, то первое действие, которое необходимо совершить — получить согласие наймодателя на совершение процедуры обмена.

    Наймодатель может отказать в обмене при следующих основных обстоятельствах:

    • в случае предъявления нанимателю иска о расторжении (либо изменении) договора социального найма жилой недвижимости;
    • квартира является предметом залога;
    • квартира находится под арестом;
    • квартира является собственностью специальных фондом и не подлежит процедуре обмена;
    • право владения жильем оспаривается в судебном порядке;
    • квартира располагается в жилом доме, предназначенном для сноса либо комплексном его переоборудовании для иных целей.

    Вышеприведенный список является далеко неполным.

  • Сбор необходимых документов. В случае одобрения наймодателем заявки на обмен жилья, от нанимателя потребуется сбор следующего перечня документов:
    • заявление нанимателя. При этом оно должно быть подписано всеми членами семьи, достигшими совершеннолетнего возраста;
    • оригинал ордера либо договора займа;
    • справка, содержащая информацию о количестве проживающих лиц в квартире, подлежащей обмену;
    • справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
    В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные лица либо лица с ограниченной дееспособностью, требуется получение письменного согласия на обмен жилья от органов опеки и попечительства.
  • Этап подписания договоров. После того, как все разрешения получены и все документы были собраны, далее наниматели муниципального жилья подписывают договор об обмене жилой недвижимостью. Далее двусторонне подписанный договор подается на рассмотрение наймодателю. Продолжительность рассмотрения договора как правило составляет не более 10-ти дней с момента его подачи. Сравните это с тем, как происходит оформление сделки продажи квартиры.

В случае получения от наймодателя положительного решения, каждый наниматель должен заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделку по обмену неприватизированной жилой площади можно считать завершенной. При необходимости, вы можете ознакомиться с тем, как происходит приватизация квартиры по договору социального найма, об этом мы рассказали в этой статье.

Порядок действий с приватизированным жильем

Для совершения процедуры обмена приватизированных квартир необходимо собрать следующий перечень документов:

  • заявление собственника;
  • документы, подтверждающие право владения жилым имуществом;
  • выписка из домовой книги;
  • справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы, предоставленные БТИ;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

По сути, для оформления сделки по обмену приватизированной квартиры на приватизированную требуется тот же самый пакет документов, как и в случае обмена муниципальных квартир.

Однако для получения более детальной информации о требуемых документах следует обратиться в регистрирующие органы.

Варианты

Существует несколько вариантов обмена жилого имущества.

  1. Обмен квартиры на загородную жилую недвижимость. К данному варианту обмена жильем прибегают люди, которые желают переместиться из шумных районов города в более спокойные места. При этом такой обмен сопровождается доплатой в пользу хозяина загородной недвижимости. Хотя случаются и такие эпизоды, когда оценочная стоимость жилой недвижимости в городе превышает стоимость загородного жилья.

  2. Обмен квартиры большей площади на квартиру меньшей площади (и наоборот). К данному варианту обмена прибегают люди, желающие либо увеличить жилое пространство, либо за счет обмена жилья большей квадратуры на меньшую получить прибыль с совершенной сделки. При этом важен район, в котором расположены обмениваемые квартиры, а также их состояние.
  3. Размен многокомнатной квартиры на несколько однокомнатных. Как правило, к данному варианту обмена прибегают люди, у которых возникают семейные обстоятельства, при которых требуется расселить всех членов семьи по отдельным жилым площадям. При этом, в зависимости от состояния обмениваемых квартир, сделка может сопровождаться как доплатой, так и без нее.
  4. Обмен одинаковых по площади квартир

  5. Обмен одинаковых по площади квартир, расположенных в различных районах города. Нередко случается так, что по определенным обстоятельствам (учеба, работа, расположение по отношению к месту проживания родственников) жильцов не устраивает район, в черте которого располагается их квартира. При этом, в зависимости от состояния и территориального расположения обмениваемых квартир, сделка может сопровождаться как доплатой, так и без нее.

При возникшей необходимости в обмене жилья следует иметь ввиду, что самостоятельно заниматься данным вопросом весьма рисковая затея, которая может привести к заключению юридически неправильной сделки. Это может повлечь за собой утерю жилого имущества, либо совершить обмен с неоправданной потерей денежных средств.

Поэтому при совершении юридически правильных сделок по обмену жилой площади рекомендуется привлекать специалистов-риэлторов, которые также помогут осуществить максимально быстрый подбор необходимого жилья на основе имеющейся базы данных. Конечно, привлечение риэлторов потребует определенных затрат, однако при этом можно не волноваться за то, что при обмене квартир что-то может пойти не так.

Документы и договоры

Для совершения сделки по обмену жилой недвижимости потребуется наличие следующего перечня документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровый паспорт квартиры. Данный документ составляется в районном БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • ксерокопия финансового лицевого счета;
  • cправка об оценочной стоимости квартиры;
  • паспорта, а также свидетельства о рождении сторон, принимающих непосредственное участи в сделке;
  • в случае, если в процессе обмена участвует квартира, приобретенная в период заключения брака, потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака, а также письменное согласие супруга/супруги;
  • в случае, если в совершаемой сделке участвуют несовершеннолетние лица, потребуется предоставить справку, полученную в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.

Договор мены (равноценный, без доплаты)

Договор меныОформление документа мены квартир производится в свободной письменной форме и должен содержать следующие данные:

  • идентификационные данные каждого участника сделки (паспортные данные);
  • подробно описанные жилые объекты, фигурирующие в сделке (согласно данным БТИ);
  • стоимость жилых объектов, определенная двумя сторонами сделки на основании личной договоренности;
  • предоставленные необходимые данные по пакету документов, служащие доказательством наличия прав на владение жилым имуществом, подлежащего обмену;
  • предоставление письменного подтверждения обоих сторон, что осмотренные квартиры являются подходящими с точки зрения их качества;
  • условия передачи стороне доплаты.

Далее договор мены квартир содержит порядок проведения процедуры передачи жилой недвижимости и прочие данные. Скачать образец можете здесь.

Договор мены с доплатой

Содержание договора мены квартир с доплатой аналогично договору мены равноценных квартир (без доплаты). Единственна разница состоит в том, что в договоре мены квартиры с доплатой содержатся пункты, в которых обе стороны указывают стоимость своей жилой собственности, а также разницу, которую должна оплатить та или иная сторона в случае неравноценного обмена. О том, как осуществить сделку без посредников читайте здесь.

Скачать образец от сюда.

вопросы по аренде квартирНе допустите незнание вопросов по аренде квартир! Узнавайте только самое необходимое!

Смотрите здесь инструкцию о том, как внести изменения в ЕГРИП.

Регистрация ККМ в налоговой инспекции обязательна! Подумайте об этом заранее, прочитав эту статью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 41
  1. Леонид Орлов

    Здравствуйте, при обмене обязательно оценивать квартиру ? Допустим если моя цена устраивает того кто хочет обменять, нужно ли составлять ещё специальный док-нт для оценки квартиры ?

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Леонид, при составлении договора мены нужно указывать кадастровую стоимость обмениваемых объектов недвижимости. Если вы со своим контрагентом считаете свой обмен равноценным, то в договоре просто не прописывается условие о доплате или указывается что стороны обменивают квартиры без доплаты.

    • Вера

      Здравствуйте, если у вас все обоюдно и всех все устраивает, то услуги оценщика вам ни к чему. Это будет пустая трата денег. Просто составляйте договор мены и все.

  2. Тимофей Зайцев

    Я хочу отдать свой частный дом своему племяннику, в доме прописана одна, больше никого у меня нет, А он мне свою квартиру, без всяких доплат. Какие нужны документы?

    • Наталья

      Здравствуйте, Тимофей. Для совершения данной сделки вам понадобятся следующие документы: паспорт; право устанавливающие документы на недвижимость; справки, подтверждающие задолженности по оплате ком. услуг; кадастровые паспорта на дом и квартиру; договор мены.

    • Вера

      Здравствуйте! Вы хотите совершить обмен?
      Тогда вам понадобятся документы, устанавливающие вашу личность и документы, подтверждающие ваши права на дом, ему — на квартиру. Договор можно заключить у нотариуса.

  3. Надежда Лебедева

    ПРИ ОБМЕНЕ КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ КАКЯ СТОРОНА ДОЛЖНА ПЛАТИТЬ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ РИЭЛТОРУ

    • Иван

      Здравствуйте Надежда. Все зависит от конкретного варианта. Возможен вариант когда платит одна из сторон, возможен вариант когда платят обе стороны. Факторы влияющие на оплату, пример: равный метраж, в точности одинаковые квартиры, в одном районе, одинаковый этаж. Из одной квартиры вид на глухую стену соседнего дома, из другой вид на реку, платит тот чья квартира с видом на стену.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Надежда. Этот вопрос законодательством никак не регулируется. Он обговаривается участниками сделки.

  4. Марина

    Добрый день,подскажите пожалуйста разобраться в ситуации. Получили в наследство 1/3 дома, а именно 37,5 м2. У второго собственника есть квартира 57 м2. Рыночная оценка доли дома и оценка квартиры одинаковая. Я хочу обменять долю на квартиру, но собственники квартиры требуют с меня доплату, а именно половину стоимости, отталкиваясь на какие-то нормы. Есть ли у них такое право и какие это нормы? (доля не оформлена в натуре) Заранее благодарю.

  5. Артём Гусев

    я хочу обменять квартиру новостройке на вторичное жилье меньшей площади какие налоги я должен платить

    • Татьяна

      Здравствуйте, Артём! Если вы приобретали свою квартиру до 2016 г., то срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года, т.е. если она в собственности у вас более 3-х лет- вы не будете платить налог. Если менее-налог 13% от стоимости приобретённой квартиры+доплата (если у вас она будет). Но вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере 1000000 руб., либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры.

    • Леонид

      Здравствуйте Артем, если ваша квартира является новостройкой, то смею предположить что она находится в вашей собственности менее трех лет. В соответствии с гражданским законодательством мена приравнивается к купле-продаже. Следовательно вы должны будете оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости полученной вами квартиры в результате обмена.

  6. Захар Кузьмин

    здравствуйте.дело в том что у нас в семье есть две однокомнатные квартиры и нам предложили обмен на 3 комнатную квартиру+их доплата.и вот вопрос как правильно сделать обмен.

    • Екатерина

      Захар, доброе время суток. Вам стоит совершат сделку как и любую другую сделку с недвижимостью. Оценка объекта, договор, передача денежных средств. В договоре указываете стоимость по отдельности каждого жилья и размер доплаты-так вы себя обезопасите от возможных проблем.

    • Евгений

      Здравствуйте Захар, в таком случае будет более безопасным составить три договора купли-продажи. По двум вы продаете свои квартиры владельцу трехкомнатной квартиры и получаете деньги. Затем он продает вам по третьему договору свою трехкомнатную квартиру.

  1. Арина Троицкая

    Здравствуйте!два наследника, получаем свидетельство на право собственности, хотим совершить мену квартиры(наследство)на коммунальную комнату с доплатой. как будет оформлена коммунальная квартира? Спасибо.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Становясь собственниками комнаты, вы становитесь собственниками отдельного объекта недвижимости. Но, приобретая право собственности на комнату, вы становитесь ещё и собственниками части общего имущества, доля которого пропорциональна размеру площади приобретаемой комнаты.
      Обоснование: ЖК РФ (ст. ст. 41, 42).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  2. Виктория Киселёва

    Какие могут быть подводные камни в оформлении договора обмена 1-комнатной квартиры (2 собственника) на 2-ух комнатную квартиру (после пожара, 5 собственников)

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Каждая сделка уникальна и может иметь массу деталей, как приятных, так и менее приятных. Обратите внимание при составлении договора мены на цену и затраты по такому договору. Например, квартиры, подлежащие обмену, будут предполагаться равноценными, если вы в договоре не укажите иное. Если же квартиры будут различны в цене, то в договоре нужно прямо указать момент оплаты разницы в цене квартир. В отношении затрат надо понимать, что передача и приём ложиться бременем на ту сторону, которая исполняет соответствующие обязательства.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 568).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Извините, но без знания конкретики, всех обстоятельств и изучения документов, вам можно лишь посоветовать внимательно перечитать статью, под которой вы задаете свой вопрос или непосредственно обратиться в юридическую консультацию. Ваш вопрос слишком обобщающий и контурный, чтобы ответить на него в кратком комментарии.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Архип

    Добрый день, подскажите как происходит обмен дачи на квартиру?

    • Юлия

      Хочу немного дополнить уже присутствующие комментарии. Если вид права собственность, а не долевая, договор мены можно составить в простой письменной форме: напечатать самим или у любого абсолютно юриста. Перед сделкой обязательно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ, чтобы проверить действительно ли тот человек собственник, не заложено ли имущество и нет ли арестов. Далее записаться так же в Росреестр или МФЦ на подачу документов, взять и оплатить гос. пошлину за регистрацию права. И придти с документами, со второй стороной на сдачу документов в назначенное время, можно как лично, так можно и по нотариальной доверенности.

    • Таня

      В вашем случае проще продать квартиру и купить дачу, ну а ещё можно составить договор обмена с приложением всех документов на недвижимость и с указанием суммы доплаты за квартиру ( или дачи), но проще всего сделать по первому варианту.

    • Марина

      Архип, доброе время суток. Обмен осуществляется как и любая другая сделка, которая осуществляется с недвижимостью. Сначала составляется договор, потом составляется акт о передачи имущества другому лицу, а затем происходит регистрация имущества.

    • Александр

      Да тут вообще — то ни все так просто и лучше составлять договор не обмена, а встречной купли продажи. То есть, составляется два договора купли продажи. Отдельно купля продажа дома и отдельно на квартиру. Потом проходят государственную регистрацию по каждой сделке и каждый становится владельцем, или квартиры, или дачи

    • наталья

      Все зависит какая стоимость обоих объектов и размер. Если дача меньше квартиры то тут уже идет доплата тоесть идет обмен с дополнительной оплатой. Если объекты равны, то просто обмен. Нужны документы о праве собствености, паспорта на дом и участок или кадастровый паспорт и совершается процедура как при покупке любого жилья.

    • Mary

      Архип, не бойтесь заключать договор мены, в случае если вы заключите два договора купли-продажи, то обречете себя и вашего контрагента на уплату подоходного налога 13%. При заключении договора мены этот налог уплачивается лишь единожды.

    • Санда

      В принципе самый простой вариант это договор купли-продажи, но в таком случае нужно будет платить налог. Но все же при обмене дома на квартиру не существует договор обмена, а будут два договора купли-продажи. Если к жилому дому прилагается земельный участок, то процедура осложняется, нужно оформить и на него документы.

    • Оля

      Если по стоимости квартира и дача одинаковы, то вы можете сложить договор об обмене или же провести обмен с доплатой с той или иной стороны.

    • К.К.

      Добрый день. Обычно в случае таких обменов в документов указывают равнозначную стоимость обоих объектов. Очень сомнителен вариант, когда 1 лицо покупает квартиру, а 2 дачу, в этом есть немного оттенок махинации. Лучше всего уравнять стоимость данных объектов- проще и чище, так скажем.

    • Катя

      Если стоимости и квадратные метры одинаковы, то вы можете просто сделать обмен по договору. Или сделать таким же образом и внести еще доплату, если сумма дачи или квартиры не совпадают между собой.

    • Дмитрий

      По сути дела есть три варианта. Если стоимость дачи и квартиры одинаковые, то просто составляется договор мены к которому прикладываются все документы на недвижимость и согласно этому договору проходит обмен. Если стоимость не равнозначна, то в договор прописывается сумма доплаты. Ну и третий вариант, самый простой. Вы покупаете квартиру, у вас покупают дачу по договору купли/продажи.

  4. Филипп Фролов

    Добрый день, хочу узнать как можно сделать обмен частного дома на квартиру?

    • Алексей

      Здравствуйте Филипп, самым простым вариантом для этого будет составление договора мены, в условиях которого вы можете прописать сумму доплаты с какой-либо стороны. После чего обоим собственникам нужно явиться в регистрационную палату для внесения изменений о собственниках в государственный реестр, получить свидетельства и все.

    • маша

      Здравствуйте Филипп. В такой ситуации лучше всего сделать договор меня частного дома на квартиру с описанием стоимости каждого объекта.

    • Дмитрий

      Самым оптимальным вариантом обмена в этом случае будет обмен совершаемый через куплю продажу. То есть вы продаете частный дом, о чем заключается договор, а вам продают квартиру, точно так же с договором. Таким образом происходит обмен собственностью.

  5. Анастасия Новикова

    добрый вечер. имею 2-хкомнатную квартиру по 1/2 с несовершеннолетним сыном , в разводе. хотели бы произвести обмен на 3-х комнатную. надо ли согласие папы ребенка? и будут ли налоговые вычеты , если 2-х комнатная квартира покупалась в 2015 году, но еще не

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Для обмена доли недвижимого имущества несовершеннолетнего сына вам следует обратиться в орган опеки/попечительства. Обмен не должен ущемлять имущественные права несовершеннолетнего. Согласие отца не требуется.
      Основание: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) (ст. 37).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  6. Анна

    Для меня лично при процедуре обмена квартир обязательным будет отчет об оценке квартиры, выполненный компетентной организацией. Поскольку каждый продавец мечтает подороже продать, а покупатель подешевле купить. Оценка в данном случае будет независимой и объективной для двух сторон. Так уже проще будет определить величину доплаты.

  1. Алена

    Обмен недвижимостью — дело не из легких и полагаться на всевозможные агентства, которые предлагают сделать все за вас, я бы не рекомендовала. Лучше обратиться за консультацией по этому вопросу к человеку с опытом и держать все под собственным контролем.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).