Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Обмен квартир между городами: ипотека, коммуналка, налоги и прочее

порядок обмена квартирами

С чего начать оформление обмена квартиры? Как выгоднее это сделать? Стоит ли привлекать посредников? Какие налоги нужно заплатить государству при совершении операции? Эти и многие другие вопросы возникают у тех, кто решил обменять квартиру. Эта статья поможет разобраться в нюансах и особенностях этого процесса.

Обмен имеющейся квартиры на другую, большей, меньшей или равнозначной площади и стоимости, может осуществляться двумя способами:

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

  • на основании «договора мены»;
  • на основании «договора обмена».

Это варианты прямого обмена. Две стороны сделки передают жильё друг другу, т.е. обмениваются своей недвижимостью. Основное отличие этих двух договоров в том, что первый используется для жилья, находящегося в муниципальной собственности, второй – в частной.

Если два объекта недвижимости неравноценны друг другу, один из участников обмена возмещает другому компенсацию. Компенсация может быть выражена не только в денежном эквиваленте. Это может быть и другое движимое и недвижимое имущество: авто, участок земли и т.п.

Альтернативный вариант – сделка «купли-продажи». Этот способ обмена жилья получил распространение в начале девяностых годов. Собственник продаёт свою квартиру и на вырученные деньги покупает другой, наиболее подходящий вариант жилья. В процессе купли-продажи участвует три стороны, получается «двойная» сделка. В настоящее время большинство сделок по обмену осуществляется именно этим способом.

С посредниками или без?

С профессиональной точки зрения осуществление сделки по обмену квартир является одной из самых сложных на рынке недвижимости.

«Нужно ли прибегать к услугам посредника и обращаться в агентство недвижимости? Или можно осуществить весь процесс самостоятельно?» — этот вопрос возникает у большинства тех, кто принял решения обменять квартиру.

Обращаться к услугам профессионала или нет – дело сугубо личное. Но если вы решили действовать своими силами, нужно очень тщательно изучить все юридические моменты и тонкости этой операции, чтобы не допустить досадную ошибку, которая потом будет стоить очень дорого. Если вы задумались о посредниках, то вам будет полезно узнать про уловки риэлторов при продаже квартиры.

Что на счет доли?

Доля в квартире изначально подразумевает, что речь идёт о недвижимости, находящейся в частной собственности, а не муниципальной. Доля собственности может быть двух видов:

  1. Выделенная.
  2. Невыделенная.

что нужно чтобы открыть строительную фирмуРассчитать и подготовить абсолютно все, что нужно, чтобы открыть строительную фирму, практически невозможно.

В этой статье наши специалисты описать несколько способов, как стать хорошим пчеловодом. Не забудьте прочитать и это, что узнать, как рассчитать рентабельность производства.

Это очень важное различие, которое влияет на то, сможете вы продать или обменять своё жильё или нет. При выделенной доле собственности обмен осуществляется по тому же механизму, что и в случае целой квартиры. А вот продать или обменять невыделенную долю по настоящему законодательству нельзя. Второй вид иногда встречается в ситуациях, когда приватизация производилась в первые годы передачи муниципального жилья в собственность, и не все моменты были продуманы. Сравните долевой обмен с тем, как оформить продажу доли квартиры.

Обмен квартирами между городами и международный

Междугородний и международныйПри переезде и обмене квартиры на недвижимость в другом городе, использование стандартной схемы «по договору мены» может затянуть переезд на долгое время, порой на несколько лет. Нужно найти человека, который захочет переехать именно в тот город, в котором проживаете вы, а свою квартиру поменять на вашу.

Если вы располагаете достаточным количеством времени, чтобы искать желающего совершить с вами обмен, то этот вариант имеет право на существование. Если времени в обрез, есть более короткий путь к цели – по уже упомянутому договору «купли-продажи».

В случае обмена между городами в России лучше всего обратиться к услугам профессиональных риелторов, которые помогут учесть все нюансы и произвести обмен в максимально короткие сроки.

С междугородним обменом квартиры разобрались. А как обстоят дела с международным? Здесь ситуация несколько сложнее.

Каждый случай международного обмена индивидуален, поэтому лучше обратиться к профессионалам, и вместе с ними решать все нюансы обмена. Главная проблема – расстояние. Но при грамотном подходе риелторов она вполне решаема. Профессионалы, которые будут реализовывать сделку, должны обладать высоким уровнем профессионализма и большим опытом.

Международный обмен недвижимости считается более безопасным способом обзавестись жильём за границей, нежели продажа имеющегося российского жилья, а затем дальнейшая покупка заграничного.

Ипотечные вопросы

Ипотечные вопросыЕсли вы собираетесь обменять квартиру на более просторную, в более престижном районе и т.д., то при осуществлении сделки нужно будет произвести доплату. А если таких сбережений у вас нет, то можно попробовать взять ипотеку. Кредитных программ немало, для каждого случая можно подобрать наиболее оптимальный вариант.

Вы являетесь собственником квартиры, по которой ещё выплачивается ипотека? Но вы решили переехать? Если платежи по ипотеке переводятся вовремя и исправно, можно обменять ипотечное жильё на более подходящий вариант. Существует три способа разрешить эту ситуацию.

  1. Весь оставшийся долг по ипотеке единовременно выплачивается заёмщиком и ипотечный договор закрывается.
  2. Можно, с согласия банка, перевести долг на другое лицо, который в дальнейшем будет выплачивать долг. Стоит отметить, что банки неохотно идут на эту процедуру, хотя законодательством это разрешено.
  3. Обмен квартиры на аналогичную. Именно этот вариант и используется в большинстве случаев.

Процедура обмена в этом случае называется замена залога. У каждого банка свои требования к этой процедуре – сроки, остаток долга и т.д.

Операция по обмену ипотечной квартиры подразумевает подготовку двух пакетов документов:

  • документы на обмен имеющейся квартиру на другую;
  • передача новой собственности в качестве залогового обеспечения в банк.

Узнайте также о том, какие возможны риски при продаже квартиры в ипотеку.

Можно ли при обмене использовать материнский капитал?

В большинстве случаев материнский капитал направляется для улучшения условий проживания: покупку квартиры, обмен на более просторную и т.д.

Вместе с расширением семьи возникает потребность и в расширении жилья. Поэтому молодые семьи часто продают имеющуюся квартиру, и используя сертификат на материнский капитал приобретают более просторную.

Но нужно знать, что в этом случае иногда требуется и привлечение ипотечных средств. На это есть несколько причин:

  1. Использовать материнский капитал можно только тогда, когда ребёнку исполнится 3 года.
  2. При покупке нового жилья деньги из Пенсионного фонда на счёт продавца переводятся в течение нескольких месяцев. Это являет собой определённые риски, и мало кто согласится на такой вариант. К тому же, после снятия с регистрационного учёта, несовершеннолетнего ребёнка необходимо сразу зарегистрировать на другой жилплощади.

Чтобы не ждать достижения ребёнком трёхлетнего возраста и разрешить некоторые юридические тонкости, нередко владельцы материнского капитала берут ипотеку.

Коммунальные особенности

В коммунальнойПочти каждый русский человек знает, что означает слово «коммуналка». Такое жильё существует с советских времён, и до сегодняшнего дня немало жителей России всё ещё делят квартиру с соседями.

Но со временем у собственников подобного жилья возникает желание разъехаться и стать владельцами отдельных жилых площадей. А бывает, что нужно просто поменять коммуналку в одном районе на аналогичную в другом.

Комната, которая подлежит обмену, должна быть обязательна приватизирована. Если жильё находится в собственности государства, то обменять его можно только на такое же муниципальное. Делается это по договору между двумя нанимателями и обязательно с согласия наймодателей (государства).

Если комната в коммуналке находится в частной собственности, то процесс обмена можно осуществить одним из двух способов, как и в случае с отдельной квартирой: с помощью «договора мены» или альтернативного – «договора купли-продажи». В большинстве случаев сейчас используется именно второй способ.

Но в случае с коммуналкой нужно учесть следующий момент. При обмене или продаже собственности, нужно получить отказ соседей от покупки вашей комнаты, так как они имеют право преимущественной покупки.

Нужно в письменном виде предложить соседям приобрести вашу долю. Предложенная цена должна соответствовать той, что указать в договоре на продажу. Делать это нужно в письменном виде с уведомлением о вручении. В случае отказа соседей от приобретения, будут соблюдены все нюансы, которые не позволят им в дальнейшем оспорить сделку.

Налогообложение

Расчёт налога на обмен квартиры по «договору мены» и по «договору купли-продажи» производится одинаково. В «договоре мены» указывается стоимость каждой из квартир (комнат), на них начисляется налог как и в случае купли-продажи. Каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Если квартира находится в собственности более трёх лет, то её владелец освобождается от уплаты налогов.

В статье указана общая информация по самым распространённым вопросам в сфере обмена квартир. Но нужно помнить, что каждый случай индивидуален. И каждая ситуация требует отдельного подхода. Видео поможет вам в этом:

Также вам будет интересным узнать о том, как рассчитывается налог при покупке и продаже квартиры.

оспорить договор купли продажи квартирыЕсть несколько причин, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры. Их вы можете посмотреть на нашем сайте.

Вы пытаетесь понять, как начать участвовать в тендерах? Оставьте свои попытки. Ответ есть здесь!

Вас интересует разведение перепелов, как частный малый бизнес? Мы вам поможем. Читать далее…

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 10
  1. Яков Ефимов

    возможен ли обмен квартиры во владивостоке на квартиру в г.пушкин ленинградской обл.

    • галя

      Яков, приветствую вас. Да, вы можете произвести данный обмен при согласии двух сторон по договору купли- продаже. Все нюансы вы можете прочитать на данном портале или обратиться за помощью к юристу.

    • Анна

      Здравствуйте, Яков. Такой обмен возможен при согласие собственников жилых помещений и соблюдения ряда условий. Более подробно читайте в данной статье.

  2. Станислав Тимофеев

    обмен квартирами в разных городах между родственниками нужно ли платить налог или пошлину

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Нужно, так как при заключении договора мены потребуется государственная регистрация перехода права на отчуждаемые участниками сделки квартиры. При этом пошлина уплачивается участниками сделки в равных частях. К такой сделке применяются правила купли\продажи, не освобождающие одного из родственников от обязанности уплаты налога на доходы ф\лиц, если в договоре мены цена квартир будет разной.
      Обоснование: НК РФ (статьи 217, 333.18, 333.33), ГК РФ (ст. 567).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
      • Олег

        Вы не умеете читать и понимать написанное, ваши фантазии основаны на вашем явно нездоровом воображении:
        1. Автор вопроса не указал о каком жилье идет речь, т.к. ЖК РФ предусматривает не только жилье в собственности, но и по договору соцнайма, которое также можно обменять.
        2. Не указана степень родства, что может оказаться существенным, например, при договоре дарения.
        3. Непонятно для чего вы ссылаетесь на нормы закона, которые или не знаете, или не читали: ст.217 и 220 НК РФ, в зависимости от срока владения (менее или более 3 лет) и категории владельца (например, пенсионер), устанавливает размер подоходного налога при сделках с недвижимым имуществом или освобождения от него, налоговых вычетов. Ни о чем из этого вы не указали, т.е. ваш ответ несет не пользу, а прямой вред, потому как эта ваша фраза юридически не просто безграмотна, она не основана на законе, на статьи с нормами которого вы ссылаетесь: «не освобождающие одного из родственников от обязанности уплаты налога на доходы ф\лиц, если в договоре мены цена квартир будет разной». Судя по вашей невежественности — любой из родственников уплачивает налог, тогда как в действительности только тот, чья квартира оказалась дороже, при этом только тогда, когда возраст владения оной менее 3 лет. При большем сроке — освобождение от от подоходного налога, внимательно читайте и запоминайте ст.220 НК РФ.

    • Олег

      К сожалению, вы не уточнили о каких квартирах идет речь — находящихся в собственности или по договору соцнайма.
      Если, например, осуществить обмен квартир, находящихся в собственности, путем взаимного договора дарения, то если это осуществлено между близкими родственниками, такой оход освобождается от налогообложения в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

      • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

        В сделке дарения есть две стороны – даритель и одаряемый. Если его составить в соответствие с предложенной Олегом формой, то такой договор, названный им взаимным договором дарения, уже не будет дарением. Такая сделка носит характер договора мены и, либо будет признана таковой, либо будет признана притворной, а вместе с этим недействительной, т. к. имеет цель прикрыть фактический обмен квартирами.

        Бесплатная помощь юриста
        +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
        • Олег

          В очередной раз вы демонстрируете urbi et orbi свою самонадеянную невежественность, т.е:
          а) опять умение читать и понимать написанное для вас все же недоступно;
          б) ложь/передергивания/перевирания являются вашими единственными методами оппонирования.
          Потому как, во-первых, не существует такой правовой формы, как «взаимный договор дарения», есть договор дарения, который в данном случае все же может быть осуществлен взаимно, без договора мены. Тогда как, во-вторых, вопрос признания таких договоров притворными и подлежащими отмене — это вопрос обращения в суд любой из заинтересованных сторон, а не вашего убеждения.

  3. Альберт

    По-моему, в нашей реальности обмен осуществляется лишь одним способом. Сначала продают вашу недвижимость, а потом на эту сумму подбирают вам вариант, вас устраивающий. Лично мне делали все одновременно, хорошее агенство попалось, серьезное. То есть еще до продажи моей квартиры, мне нашли подходящий вариант, и даже оформили задаток. Но, к сожалению, зачастую случается так, что вашу квартиру продают, а потом оказывается, что вырученной суммы на нужный вариант не хватает, поэтому тут надо скурпулезно подходить к процессу оформления. И особенно это касается случаев междугороднего или международного обмена. Если ваш случай именно такой, то лучше для начала прочитать этот материал http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/obmen/oformlyaem.html. А вообще при обмене каждый случай очень индивидуален, и основные самые распространенные нюансы, которые надо знать при обмене квартир, собраны здесь http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/obmen/otvety.html

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).