Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Как правильно купить квартиру: пошаговая инструкция от А до Я

Купить квартиру

Приобретение квартиры – довольно сложная и ответственная процедура. От правильного заполнения документов и учета всех нюансов купли-продажи недвижимости зависит успех сделки в целом, а также дальнейшая судьба квартиры. Алгоритм покупки квартиры в целом один, но имеются ключевые отличия. Важно знать, что надо делать, иначе легко можно допустить ошибку, остаться и без квартиры, и без денег. Далее мы рассмотрим сам процесс, включая различные правила и условия.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Различают различные способы приобретения жилья в зависимости от того, кто является продавцом — сам владелец недвижимости, застройщик, подрядчик, риэлторское агентство, а также от того, за счет каких средств приобретается квартира — за счет собственных или заемных. Способ оплаты находится отражение в договоре. Имеет смысл прибегнуть к полной оплате квартиры только после завершения сделки и прохождения всех инстанций.

Алгоритм приобретения

Алгоритм приобретеняС чего же нужно начать и как вообще это происходит? В целом приобретение жилой недвижимости осуществляется в несколько этапов по следующей схеме:

  1. Определяется количество денежных средств, находящихся в распоряжении у покупателя. Это могут быть личные накопления, заемные деньги или средства, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Если в качестве основного средства платежа используется кредит или ипотека, покупателю необходимо заранее сходить в банк и подать заявку, чтобы точно знать, сколько денег находится в его распоряжении.
  2. Подыскивается подходящая квартира. Поиск может осуществляться самостоятельно или через риэлтерское агентство.
  3. После того, как покупатель определился с квартирой, нужно провести переговоры с ее владельцем (владельцами) и обговорить все моменты. Возможно, сторонам потребуется время для сбора дополнительных документов или недостающей суммы денег.
  4. Если решение сторон о купле-продаже квартиры окончательное, они могут составить предварительный договор и внести задаток в определенном размере, чтобы быть уверенными, что договоренность не будет расторгнута.
  5. После сбора всех документов и денег составляется основной договор купли-продажи.
  6. Документы и подписанный договор сдаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр обслуживания населения.
  7. После регистрации (обычно она длится 2 недели) стороны получаются на руки: продавец – погашенное свидетельство о праве собственности, покупатель – действующее свидетельство о праве собственности (с обременением или без него). Иногда возникает необходимость досдать документы, либо Регпалата не регистрирует право собственности из-за найденных нарушений. После их устранения документы сдаются повторно.
  8. Расчет между сторонами происходит по условиям договора, но обычно основная часть денег передается уже после государственной регистрации права.

Способы покупки

У агентства

У агенстваПри этой форме возможны два варианта.

  1. Агентство является собственником жилья, то есть оно ранее выкупило квартиру у продавца и имеет полное право на распоряжение этим имуществом.
  2. Агентство действует по доверенности и продает квартиру от лица своего клиента.

В обоих случаях покупателю следует внимательно читать все документы, проверять все справки, лицензии, доверенности и прочие бумаги. Особенно тщательно следует проверять все условия договора.

Если агентство действует по доверенности, в договоре должны быть указаны данные и продавца (то есть фактического владельца квартиры), и посредника. Должны быть полностью приведены данные доверенности и особо отмечено, что недвижимость реализуется через посредника.

В целом алгоритм покупки жилья у агентства ничем не отличается от покупки квартиры у физического лица. Как правило, все документы у риэлторов уже готовы, так что это экономит массу времени и нервов.

У города

Если владелец жилья уже один раз воспользовался правом на бесплатную приватизацию, то другую квартиру он может выкупить у города за ее кадастровую стоимость. Для этого ему нужно:

  1. Обратиться в муниципалитет с заявлением с просьбой передать квартиру, в которой заявитель проживает на основании договора социального найма, в его собственность.
    К заявлению нужно приложить дополнительно справку, что право бесплатной приватизации жилья уже использовано, и кадастровый паспорт квартиры с указанием кадастровой стоимости жилья, а также сам договор о социальном найме.
  2. Все, кто проживают на приобретаемой жилплощади, должны написать аналогичное заявление или составить доверенность на имя заявителя, либо отказаться от оформления права собственности в нотариальном порядке.
  3. На основании документов и заявление БТИ выдаст заявителю постановление с указанием стоимости квартиры. Ее необходимо будет оплатить.
  4. Все документы необходимо отнести в Регистрационную палату вместе с квитанцией об уплате госпошлины и ждать одобрения. Через 30 дней Регистрационная палата зарегистрирует право собственности.

У двух собственников

В данном случае все зависит от того, какой режим собственности установлен.

  1. Если установлен режим общей совместной собственности (например, собственниками являются супруги), то покупатель заключает договор только с одним из собственников. Все остальные должны выдать ему разрешение на совершение сделки.
  2. Если установлен режим общей долевой собственности, то квартиру нужно либо переводить в общую совместную собственность, либо покупателю необходимо выкупать доли у каждого собственника, составляя отдельные договоры-купли продажи.
Например, бывает, что супруги находятся в разводе, но квартиру не разделили. Тогда нужно выкупить долю у каждого супруга по отдельности.

У наследника

У наследникаГлавная опасность приобретения квартиры у наследника – это то, что могут объявиться другие наследники и оспорить его право на владение жильем. Например, они могут предъявить позднее завещание или решение суда о том, что наследник является недееспособным. В этих случаях суд расторгнет договор купли-продажи и обяжет продавца вернуть деньги, но покупатель останется без квартиры.

Чтобы минимизировать потери, необходимо тщательно подойти к оформлению договора. Первое правило: в договоре нужно указать именно фактическую сумму уплаченных денег. Иногда в документе указывают пониженную стоимость квартиры, чтобы сократить затраты на налоги. Но если договор купли-продажи будет расторгнут в принудительном порядке, то суд обяжет продавца вернуть те деньги, которые указаны в договоре. И если фактически было передано больше денег, покупатель не сможет этого доказать.

Еще один вариантом может быть оформление титульного страхования. Если сделка будет признана недействительном, страховая компания возместит все убытки.

У подрядчика

У подрядчикаПриобретение квартиры у подрядчика напрямую обходится дешевле. Но вместе с тем возрастают риски быть обманутыми.

Обычно у подрядчика приобретают квартиру, участвуя в программе долевого строительства. Для этого необходимо:

  1. Найти желаемый объект.
  2. Заключить договор с подрядчиком о будущей регистрации права собственности на строящееся жилье.
  3. Согласовать график платежей.
  4. Добросовестно вносить платежи (лучше через банк) и ждать завершения строительства.
  5. Заключить с подрядчиком и застройщиком тройственный договор купли-продажи, указав, что стоимость квартиры была уплачена в соответствии с долевым договором.
    Сдать документы на регистрацию права собственности.

Необходимо особенно внимательно отнестись к подписанию долевого договора. В случае, если подрядчик окажется недобросовестным, правильно составленный договор будет гарантией возврата денег.

У родственника

Есть несколько вариантов передать квартиру близкому родственнику.

  1. Продать. Реализация квартиры идет по обычному алгоритму. Однако если квартира была в собственности у продавца меньше 3 лет, ему необходимо будет уплатить налог на обогащение – 13% от разницы между ценой приобретения недвижимости и ее продажей.
  2. Подарить. Этот вариант более приемлем для близких родственников. По закону, подарки между близкими родственниками не облагаются налогом, то есть подоходный налог продавцу платить не придется, ведь обогащения не происходит. Если требуется передать деньги, то, чтобы избежать уплаты налогов, можно составить два договора дарения: один – на квартиру, другой – на деньги.
  3. Завещать. Завещание лучше составить у нотариуса и передать ему на хранение, чтобы избежать споров об имуществе между родственниками.

У юридического лица

У юридического лицаАлгоритм правильной покупки квартиры у юридического лица аналогичен тому, что и при покупке у физического лица. Нормальная практика, когда юридическое лицо само не является собственником квартиры, а действует на основании доверенности. Нужно проследить, чтобы в договоре этот момент нашел свое отражение, иначе сделка может быть признана недействительной.

Встречная покупка — что это?

Обычно под термином «встречная покупка» подразумевается одно из двух:

  • либо продавец и покупатель обмениваются квартирами (в случае необходимости – с доплатой) по договору мены;
  • либо продавцу необходимо приобрести другую квартиру, прежде чем продать свою.

В последнем случае образуется цепочка купли-продажи квартир, что, в общем-то, нормальная ситуация.

Часто бывает так, что людям сначала необходимо продать недвижимость, чтобы иметь возможность заплатить за новое жилье, либо купить другое, чтобы иметь возможность выехать.

В таком случае, если квартира понравилась и не хочется ее терять, то рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи с внесением залога и обязательством в отношении сторон заключить полноценный договор. Остается только дождаться обговоренного срока и действовать по обычному алгоритму.

Рассрочка

Приобретение квартиры в рассрочку – довольно редкий вариант. И насколько он будет реализуем, целиком зависит от желаний продавца. Если он согласен ждать, пока покупатель полностью выплатить всю сумму, это возможно. Здесь есть и свои условия.

Чтобы оформить рассрочку платежа, нужно внести пункт об этом в договор. Тогда регистрационная палата зарегистрирует право собственности покупателя на жилье с обременением. Снять обременение можно будет только после того, как вся стоимость квартиры будет выплачена.

Договорить об уплате рассрочки можно и на словах или составив другой договор – об обязательстве передать деньги, но эти варианты намного рискованней.

Важные тонкости и ньюансы

До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье. В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры.

Можно ли обойтись без денег?

Можно ли обойтись без денегДа, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

В таком случае алгоритм будет таков:

  1. Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
  2. Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
  3. Документы сдаются в Регистрационную палату.
  4. После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.

Без риелтора

Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:

  1. Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
  2. Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.

Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.

Квартира от застройщика

Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:

  1. Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
  2. Ознакомиться с проектной документацией.
  3. Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
  4. Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру. Более подробно про оформление читайте тут.
  5. В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).

Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.

Если вы молодая семья…

Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.

Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.

Порядок расчета

Порядок расчета устанавливается договором купли-продажи. Он может быть:

  1. Единовременный, то есть стороны расплачиваются полностью в момент подписания договора.
  2. Частичный. Например, часть средств вносится в качестве задатка, а остальное – после подписания договора, либо половина стоимости отдается при подписании договора, остальное – после оформления права собственности.

Только частичный способ оплаты возможен, если покупатель прибегает к использованию заемных средств. Банк выплачивает продавцу все деньги только в одном случае: если сделка целиком законна и прошла одобрение банковских юристов.

как оформить дарственную на машину не снимая с учетаЧтобы понять, как оформить дарственную на машину не снимая с учета, не обязательно обращаться в юридическую контору. Вам может помочь всего лишь одна статья.

Хотите узнать, как оформить детское пособие? Тогда переходите на эту страницу!

Наши специалисты в этой статье описали подробно, как оформить наследство на дом. Если вас это интересует, читайте и получай ответы!

Способы оплаты

После всего, что мы уже рассмотрели осталось только узнать, как оплатить покупку квартиры. Если вы не знаете, куда обратиться при расчете, то мы вам советуем:

Банковская ячейка

Аренда банковской ячейки – самый распространенный способ для наличных расчетов за недвижимость. Порядок расчета таков:

  1. Покупатель и продавец вместе обращаются в банк и заключают договор на аренду банковской ячейки на определенный срок.
  2. Покупатель на глазах продавца закладывает в ячейку денежные средства, установленные договором.
  3. Ключ остается у банка. Стороны заключают с банком договор, что доступ к ячейке получит только один из них при предоставлении необходимых документов в указанные сроки. Покупатель до определенного срока сможет забрать свои деньги, если сделка будет приостановлена или отменена (например, это 30 дней). Продавец заберет деньги, если сделка состоялась, при предъявлении в банк выписки из Регистрационной палаты, что произошла регистрация передачи права собственности.

Банковская ячейка – довольно простой способ расплатиться между собой, не рискуя остаться обманутыми.

Банковский аккредитив

Банковский аккредетивВ сущности, это то же самое, что банковская ячейка, но деньги передаются безналичным путем. При аккредитивном счете при покупке квартиры совершенно не стоит вопрос о том, когда отдавать деньги.

  1. Покупатель открывает вклад в банке и переводит на него необходимую сумму. Он удостоверяет, что деньги должны быть переведены продавцу, когда тот предоставить банку необходимые документы.
  2. На срок регистрации деньги на счете замораживаются – никто не имеет права совершать по ним операции.
  3. Если продавец предоставляет в оговоренный срок документы, то деньги переводятся на его счет. Иначе – возвращаются покупателю.

Вне зависимости от выбранного способа оплаты необходимо внимательно читать все подписываемые бумаги, в особенности договор купли-продажи. Не лишним будет проверить правильность наименования квартиры, данные сторон, цену квартиры.

Если квартира приобретается через посредника (риэлтора) необходимо с ним заключать договор об оказании услуг и расплачиваться только после окончательного завершения сделки, то есть после получения на руки свидетельства о регистрации права собственности. Если квартиру покупатель приобретает самостоятельно, то ему нужно заранее узнать все нюансы и предусмотреть все возможные сложности, чтобы не столкнуться с ними в самый неподходящий момент.

Что касается залога и способа оплаты, то все движения денег должны найти свое отражение в договоре. То есть процесс передачи денег, а также источник средств (кредит, ипотека, собственные накопления) должен быть максимально подробно описан в отдельном договоре купли-продажи. Необходимо брать расписки с продавца, что денежные средства получены в полном объеме.

Бывают случаи, когда для совершения сделки вам понадобится согласие жены на покупку квартиры. Такая потребность возникает только в нескольких случаях.

А вот чтобы узнать, как правильно оформить продажу автомобиля, достаточно перейти сюда: http://lawyer-consult.ru/civil/contract/kuplya-prodazha-mashiny.html.

Знаете ли вы что такое ССГПС? Если эти буквы вам не просто знакомы, но и интересны, тогда эта статья для вас.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 4
  1. Карина Семёнова

    Здравствуйте! Мне фирма застройщик предлагает купить новую квартиру.Жилой дом введен в эксплуатацию.Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.НО у застройщика,в настоящее время, НЕТ Свидетельства о государственной регистрации права (на оформлении).Застройщик в лице физ.лица,действующей на основании доверенности, предлагает оплатить квартиру,а затем на основании квитанции об оплате,подписать договор купли-продажи и заселиться мне в квартиру. А когда будет получено Свидетельство о регистрации права сдать документы в регистрационную палату.Скажите,будет ли такая сделка юридически действительной? Или стоит дождаться оформления Свидетельства регистрации права собственности.Тогда дата подписания договора купли-продажи будет ранее,чем дата свидетельства.Имеют ли эти даты значение при подачи документов в регистрационную палату

  2. Денис Мещеряков

    Покупаю квартиру от юридического лица На что нужно обратить внимание чтобы не обманули? Спасибо!

    • Ольга

      Общий пакет документов такой же, что и при покупке у физического лица. За исключением одного документа – согласие всех участников организации (ООО или ЗАО) за подписью генерального директора. Это может быть протокол собрания или выписка из него. Если есть возможность сами присутствуйте на этом собрании, чтобы быть уверенным, что не обманут.

    • наталья

      В первую очередь нужно убедится, что никто не проживает в этой квартире и не прописан.Второе убедится, что нет никаких задолженностей ни по налогам ни по свету и коммунальных услуг.Иначе не проверя это можно наткнутся на мошейнические действия со стороны продовца.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).