Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Поговорим о проверке квартиры перед ее покупкой

порядок продажи квартиры

Сделки с квартирами всегда представляют некоторый риск, который может быть следствием не только откровенного мошенничества, но и результатом защиты прав некоторых категорий граждан. Существует мнение, что приобретение квартиры через риэлтерскую компанию, помогает снизить риски. В большинстве случаев это действительно так.

Квартирные вопросы не отличаются большим разнообразием, и риэлторы, как правило, знают о всех подводных камнях, на которые требуется обращать внимание при осуществлении сделки по приобретению квартиры. Однако, риэлторы бывают разные, и всегда следует помнить, что основная цель риэлтора – продать квартиру и получить свой процент. Вопрос репутации редко стоит на первом месте.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Ключевым фактором при покупке квартиры является знание о том, какие риски поджидают покупателя на поверхности, и какие подводные камни могут лежать на глубине. Человек, который владеет этой информацией, умеет ее правильно извлекать и читать, сможет сделать приобретение квартиры безопасным и будет уверен, что в будущем ему не придется лишиться купленного имущества по причине того, что какое-либо лицо решило оспорить действительность сделки.

Как проверить перед покупкой

Проверка квартиры Внимательность и еще раз внимательность. Жизнь состоит из мелочей: при покупке квартиры каждую из них следует видеть.

Схематично можно выделить два сферы, в которых должна быть проведена проверка квартиры перед покупкой: социальная и документальная. Человек – существо общественное, поэтому начнем со сферы социальной, которая включает в себя следующие действия:

  1. Знакомство с продавцом. Обратите внимание, как ведет себя человек. При наличии определенных знаний обманщика или скрывающего легко обнаружить. Говорите с продавцом, но не очень доверяйте его словам – важен не смысл, а то КАК он говорит: задумывается ли, куда смотрит во время разговора, насколько сильно его желание продать эту квартиру именно вам. Спросите себя: вызывает ли доверие этот человек? Помните, что 80% информации человек получает не посредством слов, а с помощью невербальной коммуникации. Если внимательно наблюдать за собеседником, он никогда не сможет обмануть.
  2. Если есть возможность, пообщайтесь с соседями или с бабушками, сидящими возле подъезда. Они – реальные участники жизни в этом доме и, как правило, знают о том, кто с кем живет, как долго и какие слухи ходят. Пожилые люди с удовольствием пообщаются и расскажут даже больше, чем требуется.

Обычно на социальном этапе становится понятно, существует ли угроза попасться на мошеннические схемы и стоит ли связываться с этим продавцом.

Если знакомство на социальном уровне прошло успешно, то переходим к тому, как проверить документы. Что должно быть понятно из документов:

  1. Как давно продавец владеет квартирой?
  2. Есть ли у квартиры иные владельцы?
  3. На каком основании продавец владеет квартирой?
  4. Кто был предыдущим владельцем квартиры и сколько он ей владел?
  5. Где проживает семья продавца?
  6. Есть ли у продавца наследники?

Не стесняясь, требуйте представления подтверждающих документов. Если говорить о праве собственности, то это не только Свидетельство о регистрации права собственности, выписка из государственного Реестра, но и основание для приобретения этого права собственности: договор, решение суда, вступление в наследство, договор о приватизации и т.д. Требуется подробнейшее изучение базовых документов, в частности, это касается условий договоров купли-продажи и дарения.

Если говорить о семье продавца, то подтверждающими документам являются: выписка из домой книги (не только приобретаемой квартиры, но и той, в которой семья живет на настоящий момент), справка о составе семьи.

Продавец должен доказать покупателю чистоту продаваемой им квартиры, поэтому предоставление как можно более полной информации о ней находится в интересах самого продавца. Более полная информация включает также правоустанавливающие документы, которые этот продавец получил от своего продавца.

Проверяем чистоту сделки

Проверка чистоты сделкиПосле знакомства с продавцом, его соседями и представленными документами следует заняться проверкой чистоты сделки.

Во-первых, просим продавца предоставить все копии правоустанавливающих документов для более детального изучения, потому что, конечно, всего сразу не заметишь, и их нужно внимательно прочесть и проанализировать. Во-вторых, обязательно заказываем свежую выписку из Реестра недвижимости: сведения в нем меняются постоянно, возможно предоставленная продавцом выписка уже устарела. В Выписке будут указаны все обременения квартиры, ограничения прав и другая нужная информация. В-третьих, будет нелишним произвести внимательный осмотр помещения и составить акт об осмотре.

Акт осмотра

Акт осмотра составляется в свободной форме и служит для документального подтверждения состояния квартиры, ее соответствия заявленным характеристикам и условиям сделки.

Следующие пункты должны быть указаны в акте осмотра:

  1. Дата составления акта.
  2. Адрес осматриваемой квартиры.
  3. Общее состояние квартиры.
  4. Особенности помещений.
  5. Проживающие в квартире.

Наличие чего-то необычного (большое количество вещей или наоборот – их полное отсутствие, явно не жилой характер помещений, замки на межкомнатных дверях и много другое).

Акт осмотра перед покупкой подписывается владельцем квартиры и потенциальным покупателем и служит документальным описание предмета сделки. Он может послужить доказательством, например, того, что перепланировка была произведена до вашей покупки квартиры, или любого другого факта, который может приобрести решающее значение в будущем.

Риски

Все риски покупателя, возникающие при покупке квартиры, имеют корень в способе получения квартиры продавцом. Чем не глубже мы узнаем историю квартиры во времени, тем меньше наши риски. Способы получения квартиры могут быть менее или более рискованными для последующего покупателя. Рассмотрим наиболее рискованные: они связаны с неопределенным кругом лиц, которые потенциально могут иметь права собственности на квартиру.

По завещанию

По завещаниюКвартира, полученная в собственность по завещанию, представляет собой наиболее сложный для проверки информации случай. Можно сказать даже больше: эту информацию проверить нельзя.

Здесь важны следующие моменты:

  1. Даже если квартира была завещана, на наследуемое имущество распространяется правило обязательной доли, которое заключается в том, что несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги, родители наследодателя, а также невходящие в круг наследования, но находившиеся на иждивении у наследодателя не менее одного года до смерти, наследуют в независимости от завещания.
  2. Супруг, переживший наследодателя, может претендовать на половину совместно нажитого имущества.
  3. Если наследодатель был ограничен в дееспособности судом или состоял на диспансерном учете, или, например, в отношении которого судебное решение об ограничении дееспособности не выносилось, но который имел медицинский диагноз, не позволявший ему осознавать последствия своих действий – то такое завещание может быть оспорено другими заинтересованными лицами.

Существует ограниченный срок, в течение которого завещание может быть оспорено. Он равен 6 месяцам с момента смерти либо с момента, когда наследник должен был узнать о факте смерти. Однако, никто не застрахован от того, что внезапно объявившийся наследник не докажет, что он по объективным причинам не мог узнать о смерти наследодателя ранее. Ради справедливости следует заметить, что суды часто разрешают подобные дела, адресуя претензии объявившегося наследника к наследнику, наследовавшему по завещанию, при условии того, что покупатель являлся «добропорядочным приобретателем».

Дополнительной страховкой может стать взятие с продавца обязательства о его обязанности разрешения всех противоречий, возникающих с третьими лицами.

покупка новостройкиПокупка новостройки на сегодняшний день становится все более и более популярней в стране. Это обуславливается целый рядом причин.

Чтобы понять, как восстановить документы на квартиру, нужно перестать паниковать и начать исследовать это.

Посмотреть условия гарантийного ремонта вы можете здесь: http://lawyer-consult.ru/consumer/guarantee/tovar-na-remont.html.

По наследству

В части рисков покупка квартиры, которая унаследовано «по закону», не имеет существенных отличий от наследования по завещанию. Круг законных наследников достаточно широк и включает в себя не только родственников по прямой линии. Вероятность появления неизвестного претендента на наследство крайне мала, но единичные случаи известны любому риэлтору или юристу, который специализируется на вопросах наследства.

Также как и в наследовании по завещанию, в этом случае должно быть соблюдено правило обязательной доли, а супруг наследователя обладает половиной совместно нажитого имущества.

Вывод можно сделать следующий: наследственные квартиры, перешедшие в собственность по завещанию, не часто являются объектами мошенничества. Однако, это полностью компенсируется невозможностью проверить и с определенной долей вероятности очертить круг наследников.

Здесь можно дать следующий совет: чем ни больше времени прошло с момента перехода права собственности на квартиру в порядке наследования или по завещанию, тем выше вероятность того, что квартира не будет обременена претензиями другим наследников.

По договору о переуступке прав требования

По договору о переуступке прав требованияКвартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».

Это один из наиболее прозрачных способов приобретения квартиры: она не имеет истории, т.е. изначально чиста, на нее не могут предъявить права родственники, о существовании которых никому не было известно.

Чему следует уделить внимание при приобретении квартиры через уступку прав:

  • какова мотивация продавца? Это инвестор, который таким образом зарабатывает деньги, или лицо, которое передумало жить в этом доме. Если вариант второй, то важна причина, по которой человек изменил свое мнение. Возможно, дом имеет технические дефекты;
  • все ли документы в порядке? До совершения сделки знакомимся внимательно со следующими документами:
    • договор долевого участия – это основной договор с застройщиком, в котором обговариваются условия, стоимость, каким образом и в какой объеме произошла оплата, не заложена ли будущая квартиру банку;
    • документ, подтверждающий произведение расчетов по договору долевого участия;
    • документальное согласие застройщика на переуступку. Для застройщика это не является обязательной бумагой. Если документа нет, идем к застройщику и ставим его в известность о переуступке прав. Попутно узнаем: не переуступлены ли права еще кому-нибудь. Застройщик для покупателя в этой ситуации является страхующим звеном: большинство застройщиков отслеживают все переуступки.

Приобретение подаренной квартиры

Приобретение подаренной квартирыПриобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру. Что должно насторожить:

  1. Даритель и одаряемый не являются родственниками.
  2. Даритель написал дарственную незадолго до смерти.
  3. Даритель является пожилым человеком.

В этих случаях вероятность получить проблемную квартиру существенно возрастает.

В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.

Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.

Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться

Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.

Приватизированная

ПриватизированнаяПри покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.

Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица. Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.

Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.

Залоговая

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.

Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.

Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.

Передача ключей

Передача ключейВ цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.

В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.

Махинации и схемы обмана

Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.

Незаконная перепланировка

Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.

Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.

Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.

Какие вопросы стоит задать?

Какие вопросы стоит задаватьИтак, что нужно узнавать и учесть:

  1. Сколько человек имеют право собственности в квартире?
  2. Когда проходила приватизация?
  3. Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
  4. Как давно продавец владеет квартирой?
  5. Кто проживает в квартире в настоящее время?
  6. Кто был предыдущим владельцем квартиры?
  7. Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
  8. Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
  9. Проводились ли в квартире перепланировки?

Юридическая проверка

Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи. Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.

Сопровождение

В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.

Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.

алгоритм покупки квартиры в ипотекуЕсли вы будете знать алгоритм покупки квартиры в ипотеку, то это во многом ускорит о упростит процесс сделки.

Если вы хотите узнать, как рассчитать алименты на ребенка, тогда переходите сюда: http://lawyer-consult.ru/semejnoe-pravo/alimenty-i-posobie/kak-rasschitat-alimenty.html. А вот в этой статье вы сможете узнать о том, как подать на алименты после развода.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 6
  1. Борис Горецкий

    Здравствуйте. Я покупаю квартиру в Заозерном. Как узнать, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам?

    • Нонна

      Вообще, если возникают сомнения в адекватности продавца, то рекомендую запросить у него справки из наркологического и психиатрического диспансера. Также следует внимательно ознакомиться с поквартирной карточкой движения жильцов. Хорошо, если этой квартирой обладал только один хозяин, который сейчас и является продавцом. Но если жильё за последние годы сменило несколько собственников, то это должно стать поводом для тревоги.

      Борис, справку на продажу можно получить, только в случае отсутствия задолженностей по коммунальным платежам. Исключение — долги за электроэнергию. В этом случае, квитанции об оплате требуйте у продавцов.

  2. Ирина

    Не рекомендую покупать квартиру у доверенного лица, потому что потом может придется ходить по судам. Лучший случай — приобретать жилье напрямую у собственника, у пенсионеров не стоит, потому что родственники могут потом оспорить сделку, сделав медзаключение о невменяемости престарелого родственника. Обязательно в этом случае требуйте справку от психиатра о вменяемости собственника, это оградит вас от неприятностей. В принципе такая справка желательна и для всех сделок, особенно в центральном регионе России, в Московской области, не полагайтесь на добросовестность продавца.
    Не полагаясь на риэлтора, самостоятельно проверяйте документы в момент регистрации собственности, (номера паспортов, вид собственности, каждую букву и цифру). Наша сделка чуть не сорвалась, потому что, девушка, работающая в регистрационном органе неправильно ввела в документах номер кадастрового паспорта, хорошо, что я вовремя увидела и все исправили на месте. Иначе бы остались мы без денег и документа регистрации права собственности, то есть квартиры.

  3. Екатерина

    Соглашусь с предыдущим комментарием. Покупая квартиру на вторичном рынке и к тому же с помощью риэлторов, стоит очень внимательно проверять и тех и других. Буквально на днях закончили с супругом оформлять покупку квартиры. Приобрели в новостройке, напрямую у застройщика. Справку ЕГРП заказывали перед покупкой и сразу после, чтобы удостовериться, что там уже числимся мы.
    Друзья же перед покупкой квартиры на вторичном рынке, отдали деньги продавцу-женщине в качестве залога и пока оформляли ипотеку, она продала кров другим покупателям. У знакомых же теперь ни денег, ни квартиры.
    Очень советую максимально внимательно относиться к приобретению жилья. По возможности лучше советоваться с грамотными юристами.

  4. Екатерина

    При покупке квартиры 5 лет назад столкнулись с такой ситуацией. Квартиру преобретали с использованием средств банка. Тщательно проверяли все документы, в том числе и документы из БТИ. Кто не знает, банки не выдают кредит, если имеет место не оформенная перепланировка квартиры, т.к. залоговая стоимость объкта при этом падает. При использование средств банка для покупки недвижимости, обязательно производится оценка объекта оценщиком банка. Вот на этом этапе и обнаружилось, что в квартире есть не зарегистрированная перепланировка, а именно, была незначительно изменена форма межкомнатной арки (в плане БТИ форма прямоугольная, а фактически полукруглая). В этой связи банк отказал в выдаче кредита до устранения несоответствий в документах, а хозяева квартиры, в свою очередь, от дополнительных затрат на регистрацию перепланировки. Поскольку дополнительных свободных средств у нас так же не оказалось, сделку отменили.
    Так что, будьте очень вниматены в данных вопросах.

  5. Ольга

    Ой, ну спрашивать информацию у бабушек дело такое. У меня в парадной живут такие бабушки, которые всех считают злодеями. Недавно мои соседи продали квартиру, так про них распускали слухи, что они торгуют наркотиками, якобы бабушки видели, как эти соседи передавали пакет в обмен на деньги. Но что именно было в пакете, они додумали самостоятельно. Вот втемяшилось что наркотики — пошли слухи распускать. Так что верить бабушкам дело такое, сомнительное.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).