Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-54Москва +7 (812) 317-55-94Санкт-Петербург

Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов

покупка новостройки

Покупка квартиры в новостройке — дело непростое, требующее вложения определенного количества времени и финансов. Многие желающие купить квартиру сталкиваются с различными сложностями из-за незнания всех тонкостей этого процесса.

Конечно, купить жилье в новостройке можно гораздо быстрее и дешевле, чем приобрести квартиру на вторичном рынке. Финансовая сторона вопроса. Как показывают среднестатистические данные, стоимость квартиры в находящемся в процессе строительства доме будет стоить ориентировочно на 13% дешевле по сравнению с такой же точно квартирой на вторичном рынке.

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-54. Это быстро и бесплатно!

Как правило, при покупке квартиры у застройщика стандартная процедура оформления всех необходимых документов занимает 2-4 недели, однако в некоторых случае данный процесс может быть затянут до полугода. Плюс к этому, покупателю необходимо ожидать момента постройки и сдачи в эксплуатацию строящегося здания. Вот как раз с этим и возникают различные риски, потому как сам дом может строиться достаточно продолжительное время. А бывают и такие случаи, когда по определенным причинам дом вообще не достраивается.

То есть человек, решивший купить квартиру в практически не существующем доме, по сути приобретает «воздух», а посмотреть на свою квартиру он может только на бумаге. А об алгоритме покупки готового жилья вы можете прочитать тут.

Чтобы максимально снизить возможные риски при покупке недвижимости в строящемся здании, от покупателя требуется детальное изучение ранок жилой недвижимости, при необходимости обратившись за помощью к профессиональным консультантам.

Нюансы при ипотеке: инструкция

Нюансы по ипотекеЧтобы получить ипотеку на жилье в новостройке, покупатель может поступить двумя путями:

Вариант 1: cначала подобрать для себя подходящее жилье, а затем искать приемлемые варианты банковского займа.
Как правило большинство людей начинают решать свой жилищный вопрос именно с поиска наиболее подходящей квартиры. Предположим, что жилье найдено и покупатель переходит на стадию поиска банка, который сможет оформить ипотеку на жилье. Вот здесь и появляется первый подводный камень: далеко не все кредиторы смогут предоставить необходимый заем.

Возникновение данной проблемы может быть связана с несколькими причинами:

  1. Строящийся дом не зарегистрирован ни в одном банке-кредиторе.
  2. Организация-застройщик не в состоянии предоставить банку весь необходимый пакет документов.
  3. Отказ банка оформлять по каким-либо причинам ипотеку заемщику.
  4. Заемщика не устраивают условия ипотечной программы, предоставляемых банком.

Таким образом, время, потраченное на поиск жилья, может пропасть даром. Однако риск впустую потраченного времени будет на порядок меньше, если застройщик предоставляет личную ипотечную программу. Как правило, данную услугу могут предоставить застройщики, которые плотно сотрудничают с девелопером. Девелоперы имеют свой штат консультантов, которые помогут разобраться покупателю со всеми тонкостями оформления кредита на квартиру.

Существуют банки, которые сотрудничают с ипотечными консультантами крупных девелоперов, принимая от них поданные заемщиком пакет документов. При этом заемщику не нужно приезжать в банк для подачи первоначальной заявки на оформление кредита на жилье.

Вариант 2: найти банк с подходящей ипотечной программой, а затем приступать к поиску квартиры в новостройке.

Как отмечают профессиональные риелторы, данный способ решения жилищного вопроса является наиболее оптимальным с точки зрения потраченного времени. Суть в том, что когда заемщик имеет четкое представление о сумме кредита, который сможет предоставить банк, он может с полной уверенностью подбирать себе квартиру в соответствии с имеющимся бюджетом. Однако здесь тоже есть один небольшой нюанс: заемщик сможет выбрать квартиру из того перечня новостроек, который предложит кредитор.

При этом заемщику необходимо иметь ввиду, что существует вероятность отклонения поданной им заявки той кредитной организацией, в которую он обратился. Поэтому рекомендуется подавать заявку на предоставление займа одновременно в несколько банков. Во-первых , таким образом покупатель сможет сравнить условия ипотеки, которые предоставляют различные банки. Во-вторых, такой подход позволит более обширно изучить базу имеющихся квартир, которые предоставляет застройщик.

Какие документы потребуются

Какие документы потребуютсяЧтобы подать заявку на предоставление ипотеки, потребуется наличие следующего перечня базовых документов:

  • ксерокопия паспорта;
  • ксерокопия идентификационного номера налогоплательщика, а также свидетельства о постановке на налоговый учет;
  • ксерокопия документов об имеющемся образовании;
  • ксерокопия свидетельства о рождении ребенка (если есть);
  • справка о доходах (минимально требуемый срок работы в организации устанавливается каждым банком в отдельности);
  • ксерокопия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
  • ксерокопия военного билета (в случае если заемщик пребывает в призывном возрасте);
  • ксерокопия свидетельства о браке (либо разводе);
  • ксерокопия заверенной работодателем трудовой книжки.

В момент предоставления ксерокопий вышеизложенного перечня документов заемщик должен одновременно предоставить их оригиналы.

Особое внимание заемщику нужно уделить внимание справке о доходах: от этого документа прямым образом зависит размер выдаваемой банком кредита, а также условий кредитования. При этом лучше всего указывать все имеющиеся источники заработка.


Также, помимо основного пакета документов для покупки квартиры, банк может потребовать:

  • справка о регистрации;
  • ксерокопия паспортов наиболее близких родственников лица, оформляющего ипотеку;
  • ксерокопия пенсионного удостоверения, а также справки о размере пенсии, получаемой пожилыми родственников;
  • предоставление информации о наличии собственного имущества (автотранспорт, ценные бумаги, недвижимость);
  • предоставление выписки с банковских счетов за последние полгода;
  • справка, выданная наркологическим и психоневрологическим диспансерами.

Помимо этого, банк в обязательном порядке запросит информацию о наличии положительной кредитной истории лица, совершающего заем. При этом он также может проверить все совершенные операции по оплате коммунальных услуг.

В том случае, если в процессе заключения ипотечной сделки будут участвовать несколько заемщиков либо поручителей, то банк в обязательном порядке запросит с этих лиц идентичный пакет документов.

После одобрения банком поданной заявки, заемщику выделяется определенное время для того, чтобы найти квартиру для покупки. Как правило, на это дается 1 месяц, однако можно попросить банк продлить срок на незначительное время.

ликвидация ооо с долгамиЕсли у вас не получился бизнес, то возможно вам понадобится ликвидация ООО с долгами. В этом вопросе мы — специалисты!

Вы не знаете, что такое ОКФС? Не беспокойтесь, вы в этом не одиноки. Смотрите ответ тут: http://lawyer-consult.ru/other/terminy-i-opredeleniya/okfs.html.

А вот, чтобы понять, как узнать БИК, достаточно прочитать эту статью.

Далее, когда банк одобрит найденное заемщиком жилье, банк производит следующие операции:

  • оценка выбранного заемщиком жилья;
  • страхование жилой недвижимости и также трудоспособности и здоровья покупателя.

После этого, банк заключает кредитный договор с заемщиком, который обязуется выплатить за квартиру недостающую сумму. Далее весь подписанный пакет документов передаются на государственную регистрацию.

Оформление

ОформлениеНа сегодняшний момент времени существует несколько форм составления договора на покупку квартиры в новостройке. Рассмотрим более подробно две формы.

Договор займа

Если говорить простым языком, при заключении договора займа застройщик берет у покупателя денежные средства в долг, а в место них отдает ему квартиру. Такой тип договора является достаточно распространенным, однако при этом у покупателя нет никакой гарантии, что он получит квартиру без возникновения каких-либо непредвиденных проблем.

Здесь все зависит от порядочности застройщика. Существует масса организаций-застройщиков, которые дорожат своей репутацией на рынке недвижимости и по этой причине проведения афер с покупкой жилья им не выгодно. Однако нередко попадаются застройщики-аферисты, которые занимаются своим делом нелегально. И к сожалению бывает так, после заключения договора займа с такими нелегалами приводит к тому, что покупатель остается без денег, без квартиры. И единственное, что у него остается — долговые обязательства перед банком.

Чтобы не попасть впросак, покупатель должен убедиться в том, что компания-застройщик работает легально, а все заключаемые с ним сделки проводятся на официальном уровне.

Договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК)

Данная форма приобретения жилой недвижимости подразумевает создание кооператива (ЖСК) среди будущих владельцев квартир. При этом ее покупка совершается посредством уплаты пая. Данная схема приносит больше выгоды застройщику, чем покупателю.

Ввиду того, что при заключении договора паенакопления не требует регистрации, данная процедура приобретения жилой недвижимости является потенциально рискованной.

Благодаря отсутствию обязательной регистрации договора паенакопления, стоимость квартиры в ЖСК будет на порядок меньше, однако далеко не каждый банк согласится выдать кредит на приобретение подобного жилья.

Налоговый вычет

Налоговый вычетКак гласит Налоговый Кодекс, покупатель, который оформил ипотеку на приобретения жилого имущества на территории Российской Федерации, имеет законное право получить налоговый вычет. Размер налогового вычета формируется исходя из суммы, затраченной на приобретение жилого имущества.

При этом налоговый вычет (по ставке 13% годовых) предоставляется исключительно в том случае, если покупатель получает налогооблагаемым государством доход.

При покупке квартиры, находящейся на стадии строительства, сумма налогового вычета будет сформирована на основе следующего перечня расходов:

  • расходы, связанные с разработкой проектно-сметной документации;
  • расходы, связанные с покупкой необходимых строительных и отделочных материалов (включая услуги по проведению ремонтно-строительных работ);
  • расходы, связанные с приобретением готового либо недостроенного жилого имущества;
  • расходы, связанные с подключением жилой недвижимости к централизованным либо автономным источникам электричества, воды, газа и канализации.

Чтобы получить налоговый вычет, покупатель должен подать заявление и предоставить налоговой службе следующие документы:

  • пакет документов, которые подтверждают право собственности на приобретенную покупателем квартиру;
  • договор на покупку квартиры либо документы, подтверждающие право владения квартирой в здании, находящегося в процессе строительства;
  • акт передачи жилой недвижимости покупателю;
  • пакет документов, которые подтверждают факт оплаты расходов, которые были включены в налоговый вычет;
  • кредитный договор, заключенный с банком.

Особенности

Переуступка прав

ОсобенностиПриобретение жилой недвижимости по переуступке прав — мероприятие достаточно сложное и специфическое. Встречается оно не так уж и часто, однако некоторые покупатели все же сталкиваются с ним. Главная сложность переуступки прав состоит с том, что она регулируется только несколькими правовыми актами (в том числе и Гражданским кодексом), что влечет за собой возникновение различных спорных ситуаций.

В процессе совершения сделки по продаже жилой недвижимости уступка прав может происходить по одному из двух сценариев:

  • по заключению предварительного договора покупки квартиры. Данный договор означает, что обе стороны заключили сделку не по продаже квартиры, а по возможности ее приобретения в будущем. Данный документ не требует обязательной государственной регистрации и не требует совершения дополнительных финансовых действий;
  • по заключению договора долевого участия в процессе строительства. При этом уступка права имеет силу только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. При этом данный документ подлежит обязательной процедуре государственной регистрации.

Перечень документов, который должен остаться на руках у покупателя после подписания договора уступки:

  • основной договор по переуступке прав;
  • документ, который подтверждает совершение расчета между заключившими договор сторонами;
  • согласие застройщика на совершение уступки. Также может понадобиться согласие банка в том случае, если квартира была приобретена покупателем в кредит;
  • акт передачи пакета документов;
  • договор уступки.

Преимущества покупки

Преимущество покупкиПриобретение квартиры в новостройке является более рентабельным и надежным процессом по сравнению с приобретением жилой недвижимости на вторичном рынке. Однако при этом необходимо внимательно отнестись к вопросу поиска надежной компании-застройщика, которая сможет предоставить четкие гарантии того, что квартира будет соответствовать всем необходимым требованиям. Помимо этого, также необходимо уделить должное внимание на проект жилого дома. Иными словами, покупатель должен обратить внимание на проект дома и его концептуальную составляющую.

С точки зрения безопасности заключения сделки, процесс покупки жилья в новостройке является наиболее приемлемым вариантом. Дело в том, что покупка жилья на вторичном рынке нередко сопровождается возникающими проблемами с документальными разбирательствами относительно истории купли-продажи. С новостройками данных проблем не возникает.

По-поводу ремонта. На вторичном рынке можно приобрести квартиру с хорошим ремонтом, однако далеко не всех покупателей он полностью устраивает. Если говорить о покупке жилья в новостройке, в этом плане у покупателя имеется больший простор для выбора именно той квартиры, которая ему больше нравится.

С точки зрения финансовых затрат, гораздо выгоднее будет сделать ремонт квартиры с нуля, чем заниматься перепланировкой жилья, приобретенного на вторичном рынке.

И, пожалуй, главным преимуществом новостроек является тот факт, что такие дома возводятся в соответствии с современными требованиями, которые предъявляются к процессу строительства и благоустройству территории. Иными словами, покупатель, купивший квартиру в новостройке, получает жилье современного образца с хорошо развитой инфраструктурой и хорошо благоустроенной территорией.

Возможные риски

Возможные рискиЗдесь мы поговорим о подводных камнях, на которые вы можете наткнуться при покупке новостройки.

Риск 1: Недобросовестный застройщик. К сожалению, на сегодняшний момент времени существует масса организаций-застройщиков, которые могут не только лишить покупателя «купленной» квартиры, но и отобрать все его деньги. По этой причине необходимо удостовериться в наличии высокой репутации компании-застройщика, наличии лицензии на проведение строительных работ, а также рекомендуется обратить внимание на отзывы других покупателей, которые ранее обращались к услугам данного застройщика.

Риск 2: Неправильно составленный пакет документов. При заключении сделки о покупке жилья в новостройке покупатель обязан тщательно проверить все документы на наличие достоверной и полной информации, соответствующей действительности.

Риск 3: Заключение договора о купле-продаже жилой недвижимости. Данные документ является одним из важных документов. Как правило, на данной стадии оформления квартиры происходит множество противозаконных действий со стороны застройщиков-мошенников. В идеале подписание данного договора должно сопровождаться присутствием нотариусом, который сможет в полной мере проконтролировать данный процесс.

Более детально о том, как избежать рисков на видео:

Проверка

Перед покупкой квартиры в новостройке покупатель должен произвести ее осмотр на предмет оценки ее технического состояния. При этом осмотр должен осуществлять в присутствии лица, представляющего компанию-застройщика. После этого составляется акт приема-передачи квартиры покупателю.

В процессе осмотра квартиры покупатель обязан полностью осмотреть все имеющиеся комнаты на наличие каких-либо недочетов. При этом каждый найденный недочет должен быть зафиксирован документально.

Ввиду того, что для документирования найденных дефектов не существует единой формы, дальнейшее развитие событий может протекать в трех направлениях:

  1. Покупатель может потребовать от застройщика исправить все дефекты. Однако при этом нет никакой гарантии, что застройщик их исправит.
  2. Покупатель может подписать акт о наличии дефектов и заниматься самостоятельным их устранением. При таком развитии событий покупатель должен потребовать от застройщика материальной компенсации. В процессе проведения ремонтных работ необходимо сохранить все чеки для предоставления компенсации.
  3. Перечислить все найденные недочеты в дефектовой ведомости, после чего договориться с застройщиком относительно снижения цены на жилье.

На стадии котлована

На стадии котлованаБезусловно, жилая недвижимость, находящаяся на различных этапах строительства, стоит по-разному. Квартиры в домах, которые находятся на нулевом этапе строительства стоят гораздо дешевле по сравнению с готовыми новостройками под ключ.

По статистическим данным, стоимость жилья на стадии котлована дешевле готовых квартир на 35%. Помимо этого, потенциальный покупатель может подобрать для себя будущее жилье в соответствии с личными предпочтениями.

Выгода, это конечно хорошо. Однако если говорить о качестве будущего жилья, то покупатель его сможет оценить только по презентационным материалам компании-застройщика. Вот здесь и наступает черед определенных рисков.

Во-первых, существует вероятность того, что стройплощадка, на которой планируется возведение жилого знания, так и останется пустырем. Конечно, нулевой цикл сам по себе длится достаточно долгое время, ведь это наиболее ответственный процесс в любом строительстве. Однако на сегодняшний день существует тенденция временной заморозки проекта как раз на этом этапе. При таком раскладе здание может строиться 5-20 лет. По этой причине лишь 20% покупателей совершают покупку жилья на стадии котлована.

И если же у покупателя все же появляется желание сэкономить, приобретя квартиру на стадии котлована, нужно быть психологически готовым к тому, что процесс строительства жилого здания может затянуться на неопределенное время.

Но этого можно избежать, если предварительно перед покупкой квартиры подробно изучить строительный рынок, составив список наиболее перспективных компаний-застройщиков.

Кстати, любая надежная компания-застройщик в состоянии предусмотреть все возможные непредвиденные нюансы при строительстве жилого объекта и завершить процесс строительства в указанные ею сроки.

В-третьих, бывает так, что построенное жилье в большей или меньшей мере не соответствует первичному проекту. Конечно, любой процесс строительства предусматривает определенную степень отклонения от проектной документации (допуски и отклонения), однако при обнаружении серьезных дефектов покупатель имеет право отказаться от такого жилья и потребовать свои деньги обратно. Но если вести речь об организации-застройщике, которая следит за своей репутацией, возникновение данных проблем исключено.

Поэтому, повторяясь еще раз, по вопросам приобретения жилья на этапе котлована рекомендуется обращаться к опытным девелоперам.

аванс при покупке квартирыСегодня редко, когда обходится без аванса при покупке квартиры. Но как при это не быть обманутым и обезопасить себя?

Конечно же, заключение трудового договора с несовершеннолетними детьми приносит с собой дополнительные трудности. О их решении читайте здесь.

Образец заполнения расходного кассового ордера вы можете посмотреть тут http://lawyer-consult.ru/other/buhgalteriya/rashodnyj-kassovyj-order.html.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-54 (Москва)
+7 (812) 317-55-94 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментариев: 19