Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Продажа квартиры в ипотеке: разбираем схему по инструкции

Продажа квартиры в ипотеке

Для того чтобы понимать особенности продажи квартиры, которая находится в ипотеке, нужно понимать ее порядок. Продажа, как и дарение, завещание, обмен, является сделкой по отчуждению прав собственности на то или иное имущество. В данном случае, квартиры. То есть, право на сделку имеет тот, кто обладает правами собственности на это имущество.

Но ипотечная квартира обладает некоторым обременением – она находится в залоге у банка, выдавшего под нее и на нее кредит. Поэтому, основная проблема, которую придется решить, заключается в том, как уговорить банк принять решение и разрешить продать залоговой имущество.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Заключая договор ипотеки с банком, вы берете на себя обязанность не совершать никаких действий по отчуждению квартиры без разрешения с банковским учреждением.

Этот пункт есть в самом договоре, и соблюдать его нужно строго, потому что это никакая не рекомендация, пожелания, а именно обязанность. В этом и заключается суть обременения. Стать полноправным собственником можно только тогда, когда кредит по ипотеке выплачен полностью.

Решив продать ипотечную квартиру, нужно решать вопрос и с покупателем, потому что для него такая покупка будет сопряжена с некоторым риском. Связан этот риск, прежде всего, с передачей денег. Поэтому продавцу придется решать задачу с двумя неизвестными — с банком, являющимся залогодержателем, и с покупателем, который несет повышенные риски. А в целом, нет ничего невозможного и продать недвижимость с обременением вполне реально. Было бы желание, и попались бы более сговорчивые сотрудники банка и покупатели.

Алгоритм продажи

Алгоритм продажиАлгоритмов продажи обремененной квартиры может быть несколько, каждый из которых подразумевает то или иное поведение, как сотрудников банковских учреждений, так и покупателей. В первом случае речь будет вестись о продаже квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные деньги. Но перед тем как приняться реализовывать задуманный план, необходимо известить о своих намерениях залогодержателя.

Дело в том, что узнав об осуществлении сделки купли-продажи, банк в любой момент может наложить запрет на ее осуществление. Пункт договора ипотеки обязывает ставить в известность залогодержателя о намерениях относительно залога. Именно на этом основании банк будет настаивать на недопущении продажи квартиры. Даже сам факт того, что действие продавца идут в нарушение действующего соглашения, вызовут массу подозрений не только со стороны залогодержателя, но и со стороны покупателя.

Учтите, что банку важно знать, что происходит – просто досрочное погашение полученного кредита или сделка купли-продажи залогового имущество, в результате которой происходит погашение долга.

При обращении в банк, нужно мотивировать свою просьбу. Обращение нужно оформить письменно, поэтому укажите причину, по которой вам нужно погасить долг перед залогодержателем досрочно. Это могут быть изменившиеся условия, увольнение, болезнь, при которых стало сложно выполнять свои ежемесячные обязательства по кредиту. Переезд на другое место жительства может быть причиной досрочного погашения кредита.

Важно знать. Вопреки ошибочному мнению о том, что кредитодатель заинтересован в скорейшем возвращении кредита, это не так. Банк заинтересован в том, чтобы договор ипотеки действовал до конца своего срока. Тем самым, он обеспечивает поступление по нему максимальной прибыли. Это при нормальных условиях. Поэтому, чтобы получить у него разрешение на досрочную выплату долга, понадобиться предъявить не только веские причины, но и подтвердить их документально.

Как только вопрос с банком решен. Переходите непосредственно к самой продаже квартиры. Для этого, вам нужно найти покупателя квартиры, получить от него задаток, погасить кредит в банке, снять обременение с квартиры и, наконец, заключить договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждый этап совершения сделки.

Найти покупателя вы сможете либо через подачу объявления о продаже квартиры, либо если воспользуетесь услугами риелторов, специальных агентств.

Сложность найти покупателя заключается в том, что не каждый согласиться до заключения соглашения купли-продажи передать вам немалую сумму денег за недвижимость, находящейся в залоге.

О том, как оформить продажу квартиры читайте здесь.

Если такой покупатель найден, вам нужно перед самой продажей квартиры выписаться из нее, а также выписать из нее всех остальных лиц, которые прописаны в ней, включая и несовершеннолетних детей.

Договор

ДоговорПосле этого оформляете договор о задатке при продаже квартиры. Величина суммы в качестве задатка будет равна оставшемуся долгу перед банком по договору ипотеке. Данный договор оформляется у нотариуса, тем самым он получает больший юридический вес. С другой стороны, составление такого договора и оформление его у нотариуса носит скорее психологический характер. Расписка в получении денег будет иметь не меньшее юридическое значение. При этом нет необходимости брать свидетелей или оплачивать услуги нотариуса. Главное в расписке, указать переданную сумму и срок, когда получатель обязуется ее вернуть.

И в том, и в другом случае, если что-то со сделкой продажи пойдет не так, и деньги покупателю не вернутся, он будет обращаться в суд, предоставляя либо договор задатка, либо расписку в получении денег. И тот, и другой документ будут иметь равнозначное значение в суде, несмотря на то, что расписка составлена на простом листе, без всяких штампов, печатей и нотариальных удостоверений.

Однако у договора есть и свои весомые преимущества. Он позволяет официально зарегистрировать намерения обеих сторон. В нем указывается срок, в который продавец намерен продать квартиру, и в который банк обязуется снять с нее обременение. Это, во-первых, а во-вторых, он позволяет обезопасить деньги покупателя от мошенников. Как это происходит?

Составив договор о передаче задатка, покупатель разделяет сумму за квартиру на две части, первую из которых составляет сумма долга, а во вторую входит остаток от всей суммы. Они кладутся в две разные банковские ячейки, и до заключения договора купли-продажи снять оттуда деньги может только покупатель. Как соглашение о продаже подписано право снятия денег переходит банку и продавцу. Банк имеет право снять деньги с первой ячейки, где находятся сумма оставшегося долга по ипотеке, а со второй ячейки деньги может снять продавец.

Как только договор о задатке составлен, обе стороны обращаются в банк и погашают остаток долга. По результатам погашения долга банк выдает закладную на квартиру и справку о том, что обременение с нее снято.

Документы

ДокументыНо сама справка не означает, что обременение с квартиры снято. Для этого нужно обратиться в Росреестр, в который нужно подать письменное заявление о том, что долг пред банком погашен. При этом, в Росреестр должен обратиться не только продавец, но и представитель банка. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • справку о погашении задолженности;
  • закладная на квартиру;
  • свидетельство о регистрации права собственности.

По результатам рассмотрения заявления и поданных документов, на обратной стороне свидетельства о регистрации права собственности проставляется отметка про снятие с квартиры обременения. Только теперь можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи, который нужно будет регистрировать в том же Росреестре.

Есть один нюанс, который поможет облегчить весь процесс. Если продажа ипотечной квартиры нужна для того, чтобы купить в том же районе квартиру большей площадью, то можно подать заявление в банк о перекредитовании. Получится, что вы заключите договор ипотеки на новую квартиру, отдавая ему ту квартиру, за которую весь долг еще не выплачен. Если вам нужно еще более подробно узнать о том, как происходит продажа квартиры, переходите сюда.

Риски

При таком подходе к продаже ипотечной квартиры риски минимальные. Это только в том случае, если все делать без отступлений. Самый большой риск, который может поджидать, это отказ банка от досрочного погашения долга по договору ипотеке. Стоит еще раз отметить, что кредиторы неохотно идут на это. Поэтому, если банк отказал в досрочном погашении кредита, необходимо искать покупателя, который дал бы согласие на погашение своего вашего кредита перед банком.

оформить опекунство над ребенкомЕсли вы из добрых побуждений хотите оформить опекунство над ребенком, пусть вас в этом не остановят бюрократические издержки.

По законодательству у каждого гражданина есть возможность оформить право собственности на гараж. Читайте об этом тут.

А если вы пытаетесь понять, как оформить в собственность жилой дом, тогда прочтите и эту статью. Она вам поможет!

Военная ипотека

Военная ипотекаПродать квартиру, которая была приобретена по программе военной ипотеки еще сложнее. Если в первом случае имеем дело с одним залогодержателем, то тут их двое. Во-первых придется проводить полный возврат денег Росвоенипотеке, которые уже были уплачены этой организацией за квартиру. Во-вторых, придется снимать залог в пользу Российской Федерации. И в-третьих, после всего этого придется решать вопрос непосредственно с банков о продаже ипотечной квартиры. То есть, вот ко всем описанным выше действиям нужно проделать дополнительные согласования с Росвоенипотекой.

Это реальная работающая и отработанная схема продажи таких квартир. Покупатель такой квартиры будет обязан положить на счет в банк сумму денег, которая будет равняться сумме оставшегося долга. Банковское учреждение выдаст доверенность, по которой можно будет снять обременение с квартирой, а Росреестр регистрирует этот факт и сам договор купли-продажи.

Важно знать! Те средства, которые были возвращены в Росвоенипотеку, снова поступают на именной счет. А это означает, что военнослужащий снова может оформить новый договор по программе военной ипотеки. То есть, он снова становиться участником программы и может приобрести новое жилье.

Как сообщают те, кто непосредственно стакивался с продажей таких квартир, возникает очень много возни. Настолько много, что проще рассмотреть вопрос о сдаче этой квартиры в поднаем. При этом, очень важно, что бы вопрос поднайма был согласован с банком-кредитором, то есть с залогодержателем.

Дело в том, что по условиям договора ипотеки сотрудники банка имеют право осуществлять периодически проверки состояния заложенного имущества. И если в ходе этих проверок обнаружится использование этого имущества неизвестными кредитодателю лицами, то залогодержатель имеет право потребовать погасить кредит досрочно.

В кредит

В кредитТут уместнее говорить не о самой покупке, а о смене самого заемщика. Залогодержателем квартиры остается тот же банк, а покупатель будет рассматриваться им в качества нового заемщика. Поэтому, нужно получить разрешение у кредитодателя о смене должника перед ним.

Как только разрешение от банка получения, необходимо приступать к переоформлению договора ипотеки. Переоформление договора происходит при участии трех лиц – продавца, покупателя и сотрудника банка. Подписываемое соглашение учитывает, что обязанность выплатить весь оставшийся долг по кредиту перейдет покупателю. Он берет на себя и все остальные обязанности по этому договору, в том числе и вопросы, связанные с обременением квартиры.

Учитывая те сложности, с которыми сталкивается покупатель квартир, находящихся в залоге у банка, их стоимость ниже средней цены по рынку недвижимости. Однако не стоит рассчитывать, что ее можно приобрести за бесценок. В лучшем случае ее цена будет отличаться от среднерыночной стоимости аналогичных квартир на 10 процентов. В некоторых случая такие квартиры продаются по нормальной цене. Это справедливо для тех регионов, где спрос на жилплощадь растет, а строительство не успевает его удовлетворять.

Вам также следует ознакомиться с тем, как оформляется договор купли-продажи квартиры под залог.

налог с продажи квартирыНалог с продажи квартиры по законодательству Российской Федерации должны платить все! Ну или почти все…

Передача квартиры при продаже должна происходить продуманным способом. Читайте здесь об этом подробнее.

Чтобы узнать, как правильно оформить куплю-продажу автомобиля, переходите сюда: http://lawyer-consult.ru/civil/contract/kuplya-prodazha-mashiny.html.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

1 комментарий
  1. Инна

    Два года назад мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку.Сейчас, чтобы погасить ипотеку,хотим продать двухкомнатную квартиру. Но в квартире есть доли детей (приватизирована на 4 ех человек: я,муж и дети).Эта квартира по площади и условиям меньше и хуже,чем та которая куплена у нас в ипотеку. При каких условиях мы сможем продать старую двухкомнатную квартиру и погасить ипотечный кредит?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).