Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Налоговые нюансы и другие виды расходов при продаже квартиры

Налоговые нюансы

Сделка по продаже квартиры является серьезным шагом, который предполагает кропотливую подготовку и наличие определенных навыков в проведении сделок с недвижимостью. Для продавца актуальны:

 
 

  • вопросы передачи денег покупателем;
  • наличие гарантий, обязывающих покупателя осуществить сделку;
  • вопросы условий продажи квартиры, находящейся в залоге у банка;
  • денежные расходы при продаже;
  • какие платить налоги при продаже квартиры.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Рассмотрим более подробно указанные аспекты.

Нюансы, связанные с налогами

Продажа квартиры подлежит налогообложению по ставке 13%, если продавец владел квартирой меньше трех лет. При этом цена продажи должна быть более одного миллиона рублей.

Граждане при продаже квартиры имею право применять налоговый вычет на фиксированную сумму в 1 млн. рублей, которая вычитается из стоимости квартиры. НДФЛ платится с полученной разницы. Уменьшить налог можно другим способом: путем уменьшения суммы продажи квартиры на сумму, за которую эта квартира приобреталась. Расход должен быть документально подтвержден. НДФЛ также платится с полученной разницы. Имущественный вычет при продаже квартиры можно применять неограниченное количество раз. Как правило, второй вариант с точки зрения налогоплательщика является более выгодным.

Подоходный налог при продаже квартиры не платится, если продавец владел квартирой более трех лет, или если цена продажи квартиры равняется или составляет менее 1 млн. рублей.

Это общие правила налогообложения сделок по продаже квартир. Рассмотрим нюансы и специфику уплаты налога при продаже квартир некоторыми категориями граждан и в различных ситуациях.

документы для продажи квартирыНе секрет, что документов для продажи квартиры нужно собрать не мало! Перейдя по ссылке, вы сможете узнать о том, как это сделать проще.

Кликнув сюда, вы узнаете, как рассчитать налог на имущество юридических лиц. А если вы хотите просто понять, как заплатить налоги, тогда переходите сюда.

Инвалиды

Инвалиды при продаже квартиры не пользуются никакими налоговыми льготами и должны уплатить налог в общем порядке в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Как и все другие категории граждан инвалиды имеют право на применение налогового вычета на 1 млн. рублей или на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

Наследство

Квартира, полученная в наследство по завещанию, налогом не облагается.

Однако продажа наследуемой квартиры подпадает под общие правила налогообложения. Важным моментом здесь является то, что трехлетний период владения, после которого обязанность платить налог исчезает, исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на перешедшую по наследству квартиру, а с момента смерти наследодателя и открытия его завещания.

Вам следует ознакомиться в этой статье с тем, как формируется договор купли-продажи квартиры при условии наследства.

Если новая квартира

При продаже новой квартиры 13%-ный налог придется платить в любом случае. При этом следует использовать следующий вариант: вычесть из налогооблагаемой базы (т.е. суммы продажи квартиры) расходы, понесенные в связи с покупкой этой квартиры, и уплачивать налог с получившейся разницы.

Подробнее о налоге при продаже новой квартиры вы можете узнать по этому адресу: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/nalogovye-nyuansy.html.

Квартира была приобретена за 2 млн. рублей и продана за 2 млн. 400 тыс. рублей. Налогооблагаемой базой будет 400 тыс. рублей, 13% из которых составит 52 тысячи рублей.

Переуступка

ПереуступкаПри продаже строящегося жилья по договору переуступки прав требования продавец обязан оплатить подоходных налог с полученного дохода. Из суммы сделки следует вычесть понесенные расходы, которые могу быть:

  • частичной или полной оплатой по договору долевого участия;
  • кредитом;
  • процентами по кредиту;
  • дополнительными расходами, связанными со строительством.

Разность между суммой сделки по продаже и понесенными расходами составит по общему правилу налогооблагаемую базу.

Пенсионерам

Пенсионеры не освобождены от уплаты законного подоходного налога с продажи квартиры и обязаны оплатить его на общих основаниях по ставке 13%. Пенсионеры могут применять имущественные вычеты обоих видов.

После продажи подаренной квартиры

Квартира, полученная в подарок от близких родственников, не является объектом налогообложения. Если дар осуществлен между неблизкими друг другу людьми или неблизкими родственниками, то при ее получении требуется заплатить налог.

Кроме того, при продаже подаренной квартиры на полученные доходы распространяется общее обязанность по уплате подоходного налога. При этом продавец имеет право произвести только стандартный имущественный вычет в 1 млн. рублей.

Так как продавец не мог иметь расходов при получении этой квартиры, то возможность применить вычет на сумму расходов у него отсутствует.

Аванс

АвансВнесение покупателем аванса за квартиру не является обязательным. Гражданское законодательство не знает такого термина как «аванс». Однако, в практике сложившегося обычая аванс используется и является доказательством того, что Стороны достигли соглашения, а их намерения совершить сделку носят серьезный характер.

Кроме того, продавец может выступить с требованием уплаты ему аванса, чтобы быть уверенным в предполагаемой сделке, прекратить дальнейшие поиски покупателя или выбрать из нескольких покупателей одного. С точки зрения покупателя, аванс имеет смысл в случае отсутствия полной суммы на момент заключения договора, либо иных случаях, при которых складываются условия, требующие отложить полную оплату сделки.

В остальном авансовый платеж никого ничем не обязывает, ничего не гарантирует. При этом слишком настойчивые со стороны продавца требования заплатить аванс могут вызвать у покупателя сомнения в целесообразности данной сделки.

Факт внесения аванса, его размер, способ передачи имеет смысл указывать в предварительном договоре (подробнее тут), в котором стороны изложат свои намерения относительно сделки и укажут условия сделки, которые будут обязательны для основного договора. Факт передачи денег должен быть отражен в акте передачи или расписке.

Альтернативой предварительному договору с этой целью может служить Соглашение об авансе, которое содержательно во многом повторяет предварительный договор. В случае отказа от сделки в дальнейшем аванс должен быть возвращен покупателю, не зависимо от стороны, по чьей вине сделка не состоялась.

Однако, и в договоре, и в соглашении можно прописать ответственность сторон в виде штрафных санкций, наложенных на аванс, в случае невыполнения условий по договору: например, в случае отказа от сделки. В этом случае по своему правовому содержанию аванс приближается к понятию «задаток», которое в большей степени преследует цель гарантировать ответственность сторон.

Госпошлина

ГоспошлинаГосударственная регистрация перехода права собственности на квартиру складывается из двух составляющих:

  1. Регистрация договора купли-продажи квартиры.
  2. Регистрация перехода права собственности (выдача Свидетельства о праве собственности покупателю).

Ко второму пункту продавец никакого отношения не имеет: эту госпошлину оплачивает покупатель квартиры.

Регистрация договора купли-продажи в соответствии с Налоговым кодексом требует оплаты госпошлины солидарно лицом, отчуждающим собственность, и лицом, ее приобретающим, в равных долях. При этом продавец и покупатель признаются плательщиками, одновременно обратившимися за совершением юридически значимого действия (п.2 ст.333.18 НК РФ). Для физических лиц размер госпошлины за госрегистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет 2000 рублей (п.22 ст.333.33 НК РФ), половину из которых должен оплатить продавец и половину – покупатель.

Таким образом обстоит дело в теории. На практике часто стороны договариваются об оплате госпошлины, считая ее расходом по совершению сделки (заключению договора) и указывая в условиях договора пункт о том, что эти расходы несет одна из сторон.

Задаток

Задаток является правовой категорией и регулируется ст. 380 ГК РФ. Задаток имеет обеспечительную функцию. Практика задатка используется для того, чтобы гарантировать выполнение каждой из сторон условий сделки. При этом если покупатель отказывается от сделки, то задаток в полном объеме остается у продавца. Если сделка не происходит по вине продавца, то он обязан уплатить покупателю задаток в двойном размере. В этом принципиальное отличие задатка от похожей категории – аванса.

Размер и условия задатка прописываются в предварительном договоре или в соглашении о задатке (здесь мы об этом писали). Предварительный договор не требует государственной регистрации и считается действующим с момента его подписания. Таким образом, если основной договор по каким-то причинам не будет заключен, суд применит положения Гражданского кодекса о задатке и понудит сторону, по вине которой сделка не состоялась, вернуть задаток в двойном размере, в одном случае, либо оставить задаток себе – в другом.

Очевидно, что задаток для продавца является менее выгодным, чем аванс. Верно и обратное: задаток более выгоден для покупателя.

Залог

ЗалогКвартиру, купленную в ипотеку, условия которой не выполняются заемщиком, банк может взять в залог для обеспечения выполнения обязательств. При этом нахождение квартиры в залоге у банка делает невозможным ее коммерческий оборот. Информация об этом содержится в Реестре недвижимого имущества и может быть доступна любому покупателю.

Следующим действием банка при отсутствии положительной динамики по оплате кредита со стороны заемщика будет получение судебного решения о продаже квартиры. Сумма задолженности при этом должна составлять более 5% от стоимости квартиры, а период неуплаты платежей — более 3 месяцев. При наличии судебного разрешения на продажу залоговой квартиры от заемщика уже ничего не зависит.

Однако, до этого момента заемщик-владелец квартиры может пытаться продать заложенную квартиру. Банки, как правило, в этих ситуациях при условии соблюдения всех необходимых процедур идут должнику навстречу. Новый покупатель квартиры гасит кредитную задолженность на основании предварительного договора купли-продажи. Банк обращается в службу государственной регистрации для снятия залоговых ограничений с квартиры. При заключении основного договора продавцу выплачивается оставшаяся сумма сделки. Далее происходит государственная регистрация нового собственника.

Эти два процесса – снятие залоговых ограничений и регистрацию нового собственника – в целях экономии времени можно производить одновременно. При этом банк должен быть уверен в платежеспособности покупателя. Часто для этого прибегают к использованию депозитарных ячеек. Однако, решение этого вопроса остается прерогативой нового покупателя квартиры.

Вам также будет интересно узнать о том, как происходит продажа залоговых квартир банками.

Расходы продавца

Расходы продавцаРасходы продавца при продаже можно сгруппировать в три категории:

  • текущие расходы:
    • поиск покупателя (услуги агентства или собственный поиск с помощью рекламы);
    • оформление договора;
    • оценка квартиры (если требуется);
    • услуги юриста и нотариуса (если требуются);
    • услуги банка по предоставлению в пользование банковской ячейкой (если оплата происходит наличными);
    • любые другие текущие расходы.
  • государственная пошлина за отчуждение имущества оплачивается поровну покупателем и продавцом;
  • налог с дохода от продажи квартиры, если владение квартирой продолжалось менее 3-х лет и стоимость квартиры составляет более 1 млн. рублей.

продажа квартиры по договору рентыМногие даже и не слышали о продаже квартиры по договору ренты. А ведь она обладает своими преимуществами…

Чтобы узнать, как сменить фамилию в паспорте мужчине, достаточно прочитать это.

Эту статью мы написали, чтобы люди знали, как узнавать задолженность по штрафам ГИБДД.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 10
  1. Марк Матвеев

    Мне необходимо оформить квартиру в Москве в собственность по праву наследования. Я зарегистрирована в этой квартире, но проживаю в другом городе. Можете ли вы помочь с регистрацией и какова стоимость этой услуги?

    • Екатерина

      Марк, здравствуйте ! Регистрацией занимаются соответствующие органы, а мы просто можем вас проконсультировать по тому или иному вопросу в данной области. А стоимость услуг у каждой организации своя и говорить о ней вы можете только с конкретным лицом.

    • Ирина

      Добрый день Марк, вам всего лишь нужно написать заявление о регистрации квартиры в Управление Росреестра по г. Москва, госпошлина составляет 2000 рублей. Если у вас нет возможности прибыть в Москву, то вы можете найти доверенное лицо и оформить на него доверенность на совершение юридически значимых действий. Возможно за это возьмется агент по недвижимости, цены там согласовываются индивидуально.

  2. Таисия Жукова

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста,продаю квартиру по доверенности.Оформление соглашения об авансе требует ли на сегодняшний день присутствие нотариуса,и если да,то кто должен платить гос пошлину нотариусу продавец или покупатель. Заранее большое спасибо. Ирина

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Соглашение о совершении авансового платежа в счёт обязательств по договору не входит в перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению, что не лишает стороны возможности удостоверить сделку нотариально. Порядок оплаты услуг нотариуса решается соглашением сторон.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 163).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Светлана

    Добрый вечер, Кирилл! Получение денежных средств при заключении договора купли-продажи квартиры будет зависеть от условий самого договора. Это означает, что продавец и покупатель при заключении предварительного договора, должны определиться, каким образом будет производиться расчет между сторонами (наличным/безналичным способом, при помощи реализации сертификатов или региональных программ, ипотеки, либо без таковых, с использованием банковской ячейки, единоразовым платежом либо в рассрочку). Вариантов может быть множество, что и находит отражение в договоре.
    На практике наиболее популярно оформление предварительного договора купли-продажи, получение оговоренной сторонами суммы в форме задатка, затем произведение окончательного расчета. При этом многие специалисты рекомендуют пользоваться услугами банков о предоставлении в пользование банковской ячейки. Если же покупатель возражает по каким-либо причинам и согласие не достигнуто, денежные средства предаются продавцу перед регистрацией договора (как правило, в банке безналичным расчетом между сторонами). Это гарантирует продавцу подлинность купюр и решает проблему хранения крупной денежной суммы.

  4. Кирилл Смолин

    Доброго времени суток!
    Уточните нюансы этапа получение денег при продаже квартиры?

    • Дмитрий

      На самом деле подобные операции совершаются по разному, но всегда по согласованию сторон. Когда я покупал квартиру, то вначале внес аванс (символический) и мне написали расписку, затем деньги были помещены в банковскую ячейку с условием выдачи их продавцу при предъявлении нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры и акта передачи.

    • Владислав

      При продаже квартиры вы можете получать деньги в несколько этапов(авнс. задаток). Главное, чтобы вы их получили полностью до того времени, как подойдет очередь делать регистрацию собственности в органах госрегистрации. Задаток вы можете получить под расписку, а остальную сумму покупатель может перевести на счет в вашем присутствии в любом из банков. Этот способ наиболее безопасен. Можно. конечно, передать деньги в присутствии работника органа госрегистрации или нотариуса, но это не совсем удобно. Удобнее закончить все денежные дела до момента регистрации и явиться туда уже с документами, подтверждающими получение всей суммы.

    • Александра

      Вообще этапы получения денег должны быть предусмотрены договором купли-продажи. На практике чаще всего поступают так, вы составляете договор, подписываете его обеими сторонами. После этого можно передать ключи от квартиры покупателю. А деньги перечислить или получить наличкой уже после регистрации права собственности.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).