Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Продаете квартиру? Помните о рисках и сроках!

выписка из квартиры через суд

Распространенное утверждение, что лишь покупатель берет на себя все риски при покупке квартиры, является заблуждением. Немалому риску при совершении сделки подвергается и собственник квартиры, решивший продать жилье. Так же, как и покупатель, он может понести убыток или лишиться квартиры. Рассмотрим, что нужно знать при продаже квартиры и все возможные риски.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Риски продавца

Сделки купли-продажи с вторичным жильем чаще всего совершаются в банке. Юрист присутствует при подписании договора и взаимной передачи сторонами ключей от квартиры и указанной в договоре суммы денег. Заверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры и факт передачи денег будет являться гарантией от возможных дальнейших недоразумений и претензий. Но этой финальной процедуре предшествует длительный процесс общения покупателя с продавцом.

В условиях нестабильной экономики и колебания цен на рынке, продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру в тот момент, когда цена на недвижимость, по его расчетам, максимальна. Договорившись с покупателем о цене, которая его устраивает, собственник рассчитывает на то, что сделка завершится в предполагаемые сроки.

Это важно и случае продажи с последующей покупкой. Отказ покупателя в последний момент перед подписанием договора купли-продажи может сорвать планы продавца.

Аванс или задаток

Аванс или задатокПолучение собственником определенной суммы денег от партнера, казалось, может застраховать от риска внезапного отказа. Но и здесь существуют юридические тонкости. В этом случае важно различать, чем является передаваемая заранее продавцу сумма денег, составляющая часть стоимости квартиры – авансом или задатком. Сумма может быть одинаковой, но разница между авансом и задатком существенная.

Аванс – это платеж, предшествующий передаче квартиры до внесения всей суммы. Соглашение о передаче аванса, конечно же, должно быть оформлено в письменном виде. Но в случае отказа одной из сторон от своих обязательств, аванс возвращается полностью стороне, которая его передала. И если покупатель, внесший аванс, вдруг передумал, продавцу придется вернуть всю сумму, так как никаких штрафных санкций законом за отказ от покупки квартиры не предусмотрено.

Задаток имеет другую юридическую силу. По сути – этот тот же аванс, то есть сумма, передаваемая в счет будущего платежа за квартиру, но с точки зрения Гражданского Кодекса – это двустороннее обязательство последующего заключения сделки. Отказ от подписания договора приведет к штрафным санкциям: если передумал покупатель – деньги остаются у продавца, отказался от продажи продавец – он должен вернуть задаток несостоявшемуся покупателю, плюс штрафная сумма в размере задатка. Образец сделки с задатком при продаже квартиры, вы можете увидеть в этой статье.

Такой формат предварительной оплаты уже гарантирует то, что ни одна из сторон не откажется от сделки. Но и здесь для продавца есть одна неприятная сторона. Если после получения задатка цены на недвижимость начинают расти, запрашивать более высокую цену на квартиру уже не имеет смысла, так как в соглашении о задатке уже была указана итоговая цена. И если сумма задатка велика, она может не покрыть разницу между старой и новой ценой на квартиру. При таких обстоятельствах продавец потеряет определенную сумму денег:

  • либо продав квартиру уже за меньшую сумму, чем рыночная;
  • либо он решится нарушить условия договора, вернуть задаток в двойном размере и попытаться продать квартиру уже по цене более высокой, чем предполагалось вначале.

Очевидно, выбор решения здесь зависит от суммы задатка, который, как следует из практики сделок, составляет обычно 3% от стоимости жилья.

Рассрочка

РасрочкаЕще большие риски возникают для продавца при продаже квартиры в рассрочку: при невнимательном оформлении сделки существует вероятность того, что покупатель так и не заплатит всю сумму. Тем не менее, в некоторых случаях приходится прибегать именно к этому варианту, например, если долго не удается продать квартиру сразу за полную сумму. Покупателям же часто этот вариант бывает удобен. Практикуется несколько способов продажи в рассрочку:

  1. Получениезадатка, составляющего определенный процент (обычно от 20 до 50%) от окончательной стоимости недвижимости с последующей выплатой остатка (срок может быть любым, чаще – 1 год).
  2. Те же условия с задатком, но за каждый месяц рассрочки покупатель платит проценты. Как правило, величину процента устанавливают равной процентам по срочным банковским вкладам.
  3. Выплаты происходят поэтапно, без задатка, в соответствии с договором.

В первых двух случаях способом юридического регулирования отношений сторон является соглашение о задатке. Если в установленный срок сумма покупателем не выплачена, и квартира, и задаток остаются у продавца. Но для этого необходимо правильно оформить договор, включив в него пункт о залоге, в соответствии с которым в собственность к покупателю квартира перейдет лишь после оплаты всей суммы.

Возможен вариант с запретом на отчуждение квартиры до полного погашения рассрочки. Формально права на квартиру переходят к новому собственнику в момент подписания договора, но никаких действий с ней он производить не сможет (перепланировку, сдачу в аренду, продажу).

При оформлении ДКП с рассрочкой следует прописывать все условия: стоимость квартиры, сумму залога, сроки передачи оставшихся денег, условия, при которых договор считается исполненным, и другие нюансы.

Только правильное составление договора застрахует продавца от ситуации, когда покупатель затягивает с выплатами или отказывается от них, указывая, например, на какой-либо обнаруженный дефект квартиры. Составить договор, в котором предусмотрено все, сможет лишь опытный юрист.

По субсидии

Определенную настороженность у собственников вызывают и сделки с использованием в качестве оплаты государственной субсидии. В этом случае следует учитывать, что деньги будут получены не сразу, а через определенное время, и не наличными, а на расчетный счет. Кроме того, субсидия может быть перечислена лишь после того, как на покупателя будет оформлено право собственности.

журнал регистрации входящих документовЖурнал регистрации входящих документов является неотъемлемой вещью в любом предприятии.

А вот на этой странице вы сможете узнать, как участвовать в тендерах.

Как правильно заполнить декларацию ЕНВД? Очень просто! Смотрите здесь!

Вполне обоснованно продавец опасается, что оформив все документы и передав право собственности, он по какой-либо причине не получит деньги, и тогда для признания сделки недействительной придется обращаться в суд. Примерно такие же риски возникают и при частичной оплате материнским капиталом. При составлении договора юристы советуют включить в него пункт, по которому в случае отказа пенсионным фондом перечислить материнский капитал, покупатель обязуется внести указанную сумму самостоятельно на расчетный счет продавца.

По доверенности

По доверенностиСделки с недвижимостью по доверенности вполне обоснованно вызывают определенное опасение у продавцов и недоверие у покупателей. Для продавца главным риском является вероятность того, что доверенное лицо, продав квартиру, попросту скроется с полученными деньгами.

Примеров этому в реальной жизни много: нередко, к сожалению, дети обманывают своих престарелых родителей, продав их квартиру, и не купив взамен другую, как договаривались. Что уж говорить о чужих людях и, тем более, мошенниках, которые могут исчезнуть с деньгами от продажи квартиры, и затем лишь по суду (если в договоре был пункт о перечислении денег на счет доверителя) можно будет вернуть деньги (а не квартиру) и, возможно, только частями.

Доверенности могут бытьразными:

  1. Генеральная.
  2. Специальная.
  3. Разовая.

Генеральная доверенность дает право на любые действия с квартирой. Она в обязательном порядке заверяется нотариусом и в ней важно указать все полномочия поверенного. Специальную часто оформляют для выполнения только части действий, необходимых для оформления сделки (например, риэлтору на сбор и подачу документов для регистрации). Разовая доверенность предназначена для выполнения определенного действия, например, подать ту или иную справку. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года, а если он не указан, то автоматически ее действие истекает через 1 год после подписания.

Опасность потерять деньги появляется в случае, когда выписывается именно генеральная доверенность, по которой поверенное лицо может продать квартиру. Специалисты крайне не советуют оформлять генеральную доверенность на риэлтерскую фирму, либо, в крайнем случае, доверять только проверенным компаниям, давно работающим на рынке недвижимости и имеющим хорошую репутацию. Исчезновение компании после того, как на нее была выписана генеральная доверенность и проведена сделка купли-продажи, стало бы очень неприятным сюрпризом для доверителя.

Сроки оформления сделки

Технически само по себе оформление договора продажи квартиры (подписание договора, акта приема-передачи квартиры, получение денег) занимает от силы минут тридцать. Но этой финальной процедуре предшествует долгая подготовительная работа по подготовке документов, улаживания всех вопросов с покупателем, подготовка предварительного соглашения, договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Самостоятельный сбор документов занимает много времени. Помимо подтверждающих право собственности документов, которые, как правило, уже имеются, понадобится получить кадастровый паспорт, выписку из домовой книги (действительна 1 месяц), разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник). В каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.

В этой статье вы можете увидеть перечень документов для купли-продажи квартиры.

Учитывая российскую действительность и бюрократическую волокиту, этот процесс может растянуться на месяцы. В случае продажи квартиры с оплатой субсидией, добавляется еще время на регистрацию собственности.

Что делать после продажи?

Как бы то ни было, быстро или спустя долгие месяцы, сделка оформлена и квартира продана. Остается освободить квартиру. С юридической точки зрения освобождение квартиры после продажи означает:

  1. Снятие бывших жильцов с учета по месту жительства.
  2. Физическое освобождение квартиры- выезд проживающих в ней ранее лиц и вывоз вещей.

Срок освобождения

Сроки освобожденияВ законе строго установленных временных рамок этого действия не установлено, имеется лишь расплывчатая формулировка о «разумных сроках». Лучше всего прописать все в договоре купли-продажи. Иначе может возникнуть ситуация, когда человек, продав квартиру, ожидает оформления сделки по приобретению другой, в которую он и переедет, а покупатель уже требует освободить купленную им жилплощадь.

Если в договоре срок физического освобождения не был прописан, то это и может стать поводом для неприятностей. Поэтому важно учесть и этот факт: даже устно обговорив время, когда квартира будет освобождена, лучше зафиксировать это в отдельном пункте договора купли продажи.

В идеале этот срок может составлять от 2 дней до 2 недель, чаще – до 1 месяца. Покупатели, арендующие жилье, естественно, заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее въехать в новую квартиру. У продавца, напротив, может затянуться процесс покупки новой квартиры, отчего он не заинтересован будет освободить квартиру. Как правило, сторонам удается мирным путем разрешить возникшие проблемы. А если нет, то единственным решением, как и в случае с другими проблемами, возникающими при продаже квартиры, следует обращаться в суд.

порядок прописки в приватизированную квартируВ нашей стране действует определенный порядок прописки в приватизированную квартиру. Ознакомившись с ним, вы сможете сделать это гораздо быстрее.

Бланк журнала регистрации трудовых договоров всегда доступен для скачивания на этой странице.

А здесь вы сможете узнать, сколько стоит зарегистрировать торговую марку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 9
  1. Евгений Пономарёв

    можно ли оспорить сделку по продаже квартиры, если квартира продана по доверенности по цене ниже рыночной

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Как говорится, дьявол в деталях. Оспорить, значит признать недействительной. Однако, в сделке есть как минимум две стороны, одна из которых является надлежащим приобретателем, если поверенное лицо выступало надлежащим представителем собственника (продавца). Например, поверенное лицо не вышло за пределы предоставленных полномочий. Оснований для признания сделки недействительной в таком случае нет. Или же, в доверенности прямо указана минимальная сумма для совершения сделки, поверенное лицо действовало вне полномочий, а приобретатель знал и понимал, что представитель не уполномочен совершать сделку по заниженной цене. Всё зависит от доказательств, которые заинтересованная сторона приведёт в суде, а суд примет эти доказательства.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 166, 185), ГПК РФ (статьи 55, 56).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  2. Николай Мотин

    Добрый день, подскажите срок давности по продаже квартиры?

    • Сергей Петрович

      Как такового, срока давности для продажи квартиры не существует. В судебном производстве срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки
      (ст. 181 Гражданского кодекса РФ). В этот перечень входит также и оспаривание договора купли-продажи квартиры.

    • Ирина

      Соглашусь, что общий срок давности составляет 3 года. По иску о признании сделки недействительной, срок давности 1 год. Вот статья http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/otkaz.html. Почитайте, поможет разобраться. А для более точного ответа, конечно же необходимо изучить документы. Всего доброго!

    • Олег

      Не совсем ясно что именно вас интересует. Согласно ГК РФ общий срок исковой давности по гражданским делам определен в 3 года. Т.е. если вы спрашиваете об обжаловании сделки по продаже — то именно 3 года со дня, когда вы узнали о данной сделке (нарушении ваших прав). А само право продажи квартиры собственником никакими сроками законодательством не ограничивается.

  3. Мила Полякова

    добрый день. При покупке квартиры в рассрочку, могу ли я рассчитывать на на досрочное вступление во владение, в случае смерти продавца до моей полной выплаты за квартиру?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Гражданским законодательством позволено заключать сделки предусмотренные ГК РФ и не предусмотренные. Условия вступления во владение при исполнении обязательств покупателя в рассрочку следует отдельно указать в договоре. По общему правилу договор будет считаться заключённым и подлежит исполнению сторонами в момент подписания. Если по условиям договора предписывается передача квартиры после регистрационных действий перехода права собственности, то во владение вы вправе вступить до полного исполнения своих обязательств по оплате. В случае смерти продавца право требования от вас исполнения обязательств в полном объёме перейдёт к наследникам продавца.
      Основание: Гражданский кодекс РФ (статьи 421, 489).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  4. Александра Морозов

    Здравствуйте. Я продаю квартиру по генеральной доверенности за материнский капитал. У меня вопрос: на какой расчетный счёт переведут деньги?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).