Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Оценка земли или как узнать стоимость

Оценка землиВопрос о стоимости земельного участка и о том, как снизить её при покупке надела, а при продаже увеличить – один из самых актуальных на рынке недвижимости. Ответы на него найти сложно, но такая возможность есть.

Для этого нужно ориентироваться в принципах и методах ценообразования, а так же на основании имеющихся знаний научиться определять тенденции рынка, движение цен на землю и объективно рассмотреть возможности вашего ЗУ, так как он может выступить в качестве имущественной ценности в наиболее привлекательном варианте.

Нередко собственник, желающий реализовать свой надел, размышляет о маркетинговых схемах, которыми можно обеспечить процедуру купли-продажи. Но, не ориентируясь в элементарных представлениях о видах стоимости ЗУ и элементах, из которых складывается его ценовой диапазон, строить представления о выгодной сделке сложно.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Виды стоимости ЗУ

Виды стоимостиСтоимость одного и того же участка, выступая в разных качествах, выражается в различных ценовых диапазонах. Наиболее распространёнными видами стоимости участка являются:

  • выкупная,
  • кадастровая,
  • рыночная стоимость.

Выкупная стоимость является самой высокой и выгодной ценой на землю, но применяться повсеместно она не может. Её назначают лишь в тех ситуациях, когда участок изымается для государственных или муниципальных нужд.

Например, при проведении крупномасштабных строительных или иных работ. При назначении цены выкупа учитывается ряд значимых нюансов, составляющих качественную картину о ЗУ.

Выкупная стоимость может возмещаться собственнику следующими, удобными для него способами:

  1. Перечислением денежных средств.
  2. Выделом нового ЗУ в счёт изымаемого, с выплатой разницы за имеющиеся строения и прочие расходы.
Важным нюансом является обязанность освобождения надела при его изъятии. Поэтому у собственника практически нет выбора. Если он откажется от получения выкупной стоимости и отчуждения ЗУ – дело будет передано в суд.

При срыве планируемых работ, саботажника обяжут выплатить неустойку, то есть расходы, понесённые заказчиком работ из-за несвоевременного их начала.

Если ваш земельный надел попал в разряд изымаемых земель – направьте основное внимание не на сопротивление процессу изъятия как таковому, а – на подтверждение ценности своего участка различного рода документами.

Кадастровая стоимостьКадастровая стоимость – определённая в результате кадастровой оценки стоимость ЗУ, которая состоит:

  • из удельной,
  • общей.

Удельная стоимость определяется ценой 1 м 2 земли в земельном массиве. Общая стоимость начисляется на конкретный участок, из расчёта его площади, умноженной на удельный показатель.

Этот вид стоимости ЗУ самый низкий. Он применяется в основном:

  1. При начислении земельного налога.
  2. При приобретении (оформлении) земли у муниципалитета на льготных условиях.

Кадастровая стоимость земель определяется в отношении целых земельных массивов, которые включают в себя множество аналогичных участков. Естественно, что эти участки имеют разную структуру почв и различные характеристики. Собственникам зачастую представляется выгодным занижение этого вида стоимости.

Пользуясь уникальными особенностями ЗУ и недостатками возможности использования отдельных его частей, многие правообладатели добиваются переоценки своих земель и переводят стоимость в сторону наиболее бюджетного варианта. Переоценка проводится не реже, чем 1 раз в 5 лет.

После её проведения вновь установленная удельная стоимость на земли в вашем кадастровом квартале будет опубликована в местной печати или на официальном сайте Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Здесь можно получить необходимые сведения в отношении ваших земель по кадастровому номеру.

После получения данных о сумме оценки вашего ЗУ, вы можете её оспорить в течение 6 месяцев.

Если у вас возникли иные причины для её изменения, информацию о кадастровой стоимости в виде справки вы можете получить в региональном отделении ФС кадастра и картографии. На основании этого документа можно корректировать оценочную стоимость ЗУ:

  • в административном порядке,
  • в суде.

Рыночная стоимостьРыночная стоимость отличается от кадастровой не только по величине суммы, но и по способу и периодичности её установления. Она может меняться несколько раз в сезон в различных кадастровых кварталах, кардинально отличаясь друг от друга. От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

На установление рыночной стоимости могут повлиять различные тенденции. Но она практически всегда зависит от условий рынка недвижимости, а не от субъективных факторов.

Рыночная цена, так же как и кадастровая, имеет свою удельную и общую стоимость, которая определена теми же параметрами. Она устанавливается как ориентировочный базис при осуществлении купли-продажи ЗУ.

При этом она не всегда имеет фиксированную структуру, то есть может быть значительно снижена или завышена непосредственно на момент проведения имущественной сделки. То есть рыночная стоимость – та, которая наиболее оптимально способствует реализации ЗУ и отвечает интересам сторон при осуществлении купли-продажи.

Рыночная стоимость устанавливается на основании кадастровой стоимости или приравнивается к ней при выделе неучтённых земель, по аналогии с расположенными поблизости участками. До установления кадастровой стоимости принято назначать:

  • условную,
  • публичную стоимость.
По условной стоимости назначается земельный налог на земли, которые вступили в участие в обороте до проведения ревизии со стороны ГКН и в отношении которых, ещё не была проведена кадастровая оценка.

Публичная стоимость устанавливается для участия земельных участков в торгах.

Факторы, влияющие на стоимость

Факторы влияющие на стоимостьУчасток, который изымается для государственных (муниципальных) нужд оплачивается в соответствии с учётом всех возможных расходов и неудобств собственника ЗУ, что влияет на стоимость. При расчёте цены выкупа учитываются:

  1. Рыночная стоимость ЗУ.
  2. Рыночная стоимость объектов, расположенных на нём из числа капитальных строений, хозяйственных построек, бань, гаражей и т.п.
  3. Убытки, которые несёт владелец ЗУ на основании досрочного прекращения пользования изымаемым объектом.
  4. Упущенная выгода.

В свою очередь рыночная стоимость учитывает кадастровую стоимость, установленную опытными оценщиками в процессе проведения ревизии земель ГКН. В некоторых случаях рыночная стоимость устанавливается в пределах кадастровой стоимости и не превышает её более чем на 30%, что считается нормой. Более подробно о расчете стоимости земельного участка.

В выше упомянутой статье мы подробно описали методы определения стоимости, которые помогут вам понять, как правильно рассчитать цену участка.

Кадастровая стоимость является своего рода стержнем установления рыночной стоимости. Она фиксируется на длительный период, удерживая условную стабильность рыночной стоимости. В определённой степени на кадастровую стоимость влияют те же характеристики, что и на рыночную. Влияние ценообразующих факторов на стоимость земельного участка:

  1. Категория земельного массива, в котором располагается ЗУ.
  2. Целевое назначение земель кадастрового квартала.
  3. Разрешённое использование ЗУ.
  4. Отдалённость (близость) в отношении к центральному населённому пункту – областному, краевому или к городу государственного значения.
  5. Наличие инженерных коммуникаций в кадастровом квартале.
  6. Наличие (отсутствие) обременений.
Далее рыночная цена определяется в соответствии с уникальными характеристиками участка.

К ним может относиться окружающий ландшафт, близость к лесу, реке или озеру на землях сельскохозяйственного назначения. Для ЛПХ наиболее ценными окажутся ЗУ с плодородными почвами, возможностью водоснабжения и удобным расположением к транспортным линиям.

На земли ИЖС может повлиять как красота окружающего контекста, так и его удобство. Очень важен фактор обеспечения инженерными коммуникациями не только района застройки в целом, но и отдельного ЗУ в частности.

Важны специфические нюансы, играющие положительную роль в его использовании. Они помогают удержать рыночную стоимость без торгов или несколько завысить её, опираясь на имеющиеся преимущества.

Способы увеличения

Способы увеличенияПочему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка? Допустим, ваш ЗУ имеет некоторые технические характеристики, которые являются неизменными. Однако обратите внимание на то, что можно сделать для того, чтобы его качества способствовали наибольшей привлекательности. Возможно, у вас получится:

  1. Прирезать бесхозный участок земли к своему участку межеванием.
  2. Выровнять границы ЗУ и его конфигурацию.
  3. Применить возможности ландшафтного дизайна в невыгодных местах или обыграть ими выигрышные стороны.
  4. Обеспечить ЗУ инженерными коммуникациями.

Это придаст первое положительное впечатление через визуализацию участка. Далее грамотный покупатель обратит внимание на наличие комплекта документов, на их качество и количество. Соответственно документы должны быть в полном объёме и в надлежащем порядке.

Кадастровую стоимость можно изменить в сторону уменьшения, что является наиболее популярным прецедентом, а также – в сторону увеличения, что при продаже ЗУ позволит повысить его рыночную стоимость. Эту процедуру можно провести при благоустройстве участков в пределах кадастрового района, что оказывает влияние на сумму оценки.

Если до следующей переоценки ваше ожидание нецелесообразно, вы имеете право на установление более высокой кадастровой стоимости своего ЗУ, приблизив её – к рыночной.

Если она повышается не более чем на 30% — вопрос может быть решён комиссией ГКН. В случае отказа – судом.

Повышение стоимостиПовышение стоимости обязательно сопровождается предоставлением акта о проведённой оценке ЗУ. Для этого необходимо обратиться к независимому оценщику или к специалистам, которых привлекает муниципалитет для участия в ревизионных работах ГКН.

Однозначное повышение стоимости ЗУ будет определено при изменении:

  • категории,
  • назначения,
  • разрешённого использования.

Эти процедуры возможны, хотя потребуют времени, сил и некоторых финансовых вложений.

Заключение

Различные виды стоимости ЗУ имеют основание как для варьирования цен на землю, так и на их интеграцию. Ключевой или базовой стоимостью земли является кадастровая стоимость, на её основании устанавливается рыночная стоимость, которая обычно превышает кадастровую.

В свою очередь на основании рыночной стоимости устанавливается цена выкупа, которая предоставляется собственнику при изъятии ЗУ.

Цена на землю зависит от многих факторов. Понимая это, собственник до осуществления имущественной сделки может провести некоторые изменения, способствующие повышению стоимости ЗУ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментариев: 10
  1. Наталья

    Марк, у нас такое государство, которое не любит помогать простым гражданам. Всё делается только взамен за что-то. А что простой человек может дать тому же чиновнику? А крупные компании в состояние и подношение преподнести, и налог вроде как будут начислять в казну. В нашей стране каждый думает только о своей выгоде, пока так будет, цивилизованной страной Россия не станет.

  2. Светлана П.

    Куда мне обратиться, если я не согласен с кадастровой оценкой моего земельного участка? Цена сильно завышена, вследствие чего я плачу большие налоги. Государству теперь выгодно ставит высокую кадастровую цену чтобы сдирать налоги. Если я найму независимого оценщика, то мне возместят расходы на него в случае установления другой цены? Или оценщик может определить только рыночную стоимость?

    • Step by step

      Добрый день Светлана, если вы пригласите оценщика, то он в праве определить только рыночную стоимость вашего земельного участка. Установление кадастровой оценки это полномочия территориального подразделения кадастровой палаты. Можете отправить жалобу в областной или федеральный Росреестр, но то что вашу жалобу удовлетворят маловероятно.

    • Дмитрий

      Ну для начала надо написать заявление о несогласии с ценой в кадастровую палату. Очень возможно, что они пересмотрят оценку без особых проблем. Если этого не произойдет, то придется добиваться справедливости в суде. И тут уже как суд решит. Он может присудить вам компенсацию ваших затрат на независимого эксперта, а может и нет.

  3. Пронькин Василий

    Здравствуйте, могли бы уточнить влияние сервитута на стоимость земельного участка?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Сервитут, в некотором смысле, как квартира с обременением. С учетом того, что формирование цены считается рыночным и подразумевает согласие по конкретной цифре между продавцом и покупателем, любое обременение так или иначе может на нее влиять, по большей части, в сторону уменьшения.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Это как медаль с двумя сторонами. Например, когда ваше право собственника ограничивается, то это не может благотворно отражаться на стоимости з/участка. Вместе с тем, собственник, право которого ограничено, вправе требовать соразмерной платы за такое ограничение, а это хорошо.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 274).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  4. Светлана

    Стоимость участка определяется из рыночной,кадастровой а также с помощью независимого эксперта который осуществляет оценку и представляет проект стоимости участка ,который утверждается Росреестром и кадастровой палатой осуществляется один раз в 5 лет

  5. Ольга

    Чаще приходилось сталкиваться с тем, что чиновники сознательно занижали кадастровую стоимость земельных участков для того, чтобы приобрести их себе в собственность( в случае продажи мунициальных земель), покупали их за копейки, потом меняли стоимость в сторону повышения и затем по баснословным ценам продавали эти участки под строительство коттеджей.

    • Mark

      Согласен, у нас вроде большая страна и землю должно предоставлять государство. Да еще и субсидировать, если люди занимаются сельскохозяйственной деятельностью. Откуда у нас будет рост экономики, если с простых граждан снимают деньги за все подряд, а помогают только окологосударственным крупным корпорациям.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).