Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Рыночная стоимость земучастка

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?

Что это такое?

то это такое?Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.

Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.


Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.

Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.

Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством. Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, и как она рассчитывается на практике, читайте тут.

Как узнать?

Как узнать?Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Хотите более подробно узнать как определяется кадастровая стоимость земельного участка, а может интересует что такое кадастровая справка на земельный участок? Жми на выделенные фразы.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Процедура оценки

Процедура оценкиИтак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

  1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
  2. Сбор, анализ имеющейся информации.
  3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
  4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
  5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.


Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

Целевое назначениеНа третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 21
  1. Изабелла Чистякова

    Зравствуйте. Меня интересует вопрос об уменьшении кадастровой стоимости участка

    • Ольга

      Здравствуйте, Изабелла. Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости можно только на основание решения суда.

  2. Константин Абрамов

    Здравствуйте! Можете мне написать сколько будет стоит рыночная цена зем. участка в Бурдах в 50000 кв. м? спасибо!

    • Ольга

      Здравствуйте, Константин. Такую информацию Вам может подсказать только БТИ. В каждом субъекте Российской Федерации свои расценки.

    • Ольга

      Здравствуйте, Константин. Узнать рыночную стоимость земельного участка вы можете в БТИ, либо заказать независимую экспертизу.

  3. Валерия Полякова

    на сколько процентов обычно кадастровая стоимость земельногоучастка ниже рыночной ?

  4. Пётр Голубев

    Здравствуйте! меня интересует как найти розничную цену земельного участка?

    • Ольга

      Здравствуйте, Пётр! Если вас интересует конкретный земельный участок и вы знаете его место расположение, вы можете пригласить независимого эксперта. Он оценит этот участок исходя из требуемых критерий, т.е. для каких целей предназначены земли, где расположен этот участок, возможность пользоваться инфраструктурой и т.д. Эта услуга является платной.

    • Алексей

      Здравствуйте Петр, если вы приобретаете в собственность один земельный участок, под одним адресом и кадастровым номером, то цена установленная продавцом и будет являться розничной. Ее также можно назвать рыночной ценой. Противоположным понятием будет оптовая цена, например если вы покупаете у юридического лица большое количество индивидуальных земельных участков.

  5. Лидия Беляева

    Здравствуйте,подскажите,пожалуйста,почему кадастровая стоимость в два раза выше рыночной?

    • Александр

      Здравствуйте Лидия, про то, что в стоимость входит в каком месте квартира и развитость инфраструктуры, это так. Но вот самое главное, в основном оценивают недвижимость те, кому положено, даже не выезжая на объекты, пользуясь только старыми данными. Строго оговоренного регламента проверок нет и его обычно делают ни чаще, чем раз в два года, это в лучшем случае. Но если вы не согласны и вам пришел высокий налог, вы имеете право его оспорить в судебном порядке и кстати, многие выигрывают такие дела.

    • Алексей

      Здравствуйте Лидия, кадастровая стоимость рассчитывается по формуле, где площадь умножается на на различные коэффициенты в которых учитывается благоустроенность и качество быта населенного пункта, а также другие факторы. Рыночную же стоимость диктует соотношение спроса и предложения.

  6. Мария Кириллова

    здравствуйте,в августе мне предстоит платить налог на имущество моего отца ему принадлежит 1:4 дома,когда подавала заявление на наследство не смогли сказать сказать даже примерную сумму налога.как узнать примерную сумму?нужно ли делать оценку жилья и кто это делает и сколько ему нужно заплатить?спасибо

  1. Марина

    Риелторы определили стоимость нашего участка в достаточно большую сумму, однако по кадастровой стоимости получается намного меньше, и об этом узнали наши знакомые, которые и хотели купить. Теперь отказываются купить дешевле. Вот так и опали мы в не очень хорошую ситуацию.теперь ищем новых покупателей. Хотя не факт. что и они узнав о кадастровой стоимости не откажутся.

  2. Ника Покровская

    Как узнать рыночную стоимость земельного участка,который находится под объектом капитального строительства и сельскохозяйственного земельного участка!

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Для этого надо располагать всей полнотой информации, связанной с возможностью отчуждения такого участка в условиях конкуренции на открытом рынке, с учётом того, что на такую цену не влияют какие-либо непредвиденные (чрезвычайные) обстоятельства. Без обращения к профессиональным участникам оценочной деятельности вам не обойтись.
      Обоснование: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Ольга

    Здравствуйте! Каким образом можно рассчитать рыночную стоимость дачного участка? Для этого необходимо вызывать оценщика? Наши соседи по садоводству выставили участок на продажу, не смогли продать его за несколько лет. Нормально ли это при нашей экономической ситуации или они, вероятно, поставили завышенную цену? Как на текущий момент обстоят дела с покупкой-продажей дачных участков?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Если вы хотите знать действительную стоимость земельного участка, то следует обратиться к оценщику либо юридическому лицу, имеющему договорные отношения с оценщиком. Это профессиональный и правильный подход.
      Обоснование: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  4. Дмитрий Медведев

    Привет всем! Скажите на сколько в среднем процентов рыночная стоимость может отличаться от кадастровой. Заранее спасибо.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      С оценкой нельзя быть приблизительным. Оценка недвижимости кадастровая и рыночная живут по разным законам. Так первая рассчитывается на установленный период и этот период «живёт». В то время вторая зависит от спроса и предложения, и может изменяться в любую сторону, как превышать кадастровую стоимость, так и равняться или быть меньше.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • алена

      Здравствуйте. Тут сложно назвать конкретную цифру, потому что цены могут быть как кадастровая выше рыночной, так и наоборот рыночная выше кадастровой. но если уж совсем в среднем то обычно кадастровая стоимость превышает рыночную до 25 %, больше этих процентов практически не бывает, но конечно в каждом правиле могут быть исключения, закон не пишет конкретный проценты тут.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).