Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Как определяется и для чего нужна выкупная стоимость земельных участков

Выкупная стоимость земельного участка

Воплощение в жизнь больших строительных проектов влечет за собой изъятие у владельцев земель их участков для реализации нужд государства или муниципального образования. Одним из ярких примеров такого строительства и, как следствие, изъятия земель у граждан, служит строительство для проведения олимпиады в Сочи. Примером прекращения прав пользования землей послужило для жителей московского региона и строительство четвертого ТК, и многочисленные строительные проекты.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Чтобы провести правильную оценку специалисты оценочных компаний должны установить и рыночную стоимость земли и построек на ней, и определить сумму убытков арендаторов и владельцев ЗУ и зданий. Все это делается для правильного формирования выкупной стоимости согласно ст. 281 ГК РФ.

Выкупная цена

Выкупная ценаГК России определяет сумму выкупной стоимости ЗУ, которые должны изымаются для нужд государства или муниципального образования, с учетом рыночной и кадастровой цены ЗУ, а так же цены построек на данном ЗУ. Так же учитываются возможные убытки, которые может понести владелец из-за изъятия, и его упущенная выгода.

Кадастровая переоценка  изымаемой земли, срок проведения сделки и остальные условия регламентируются соглашением, заключаемым с пользователем или владельцем. По условиям соглашения владелец или пользователь получает выкупную цену за свой ЗУ.

По соглашению с владельцем может быть достигнута договоренность о предоставлении ему другого ЗУ. В этом случае его цена засчитывается в выкупную стоимость старого ЗУ.

В каких случаях требуется?

В каких случаях требуется?Согласно ФЗ, регламентирующего оценочную работу в России, в обязательном порядке должны оцениваться объекты, которые полностью или частично находятся в ведомстве РФ, ее субъектов, местных муниципалитетов или в частном владении в таких случаях:

  • Сдачи в аренду, приватизации или передачи в доверительное управление;
  • Использовании объектов в виде залога;
  • При отчуждении, например, продаже;
  • При переуступке по долговым обязательствам;
  • Если объекты являются частью фонда или уставного капитала юр.лица;
  • При спорной стоимости;
  • При национализации;
  • При согласовании суммы ипотечного кредита, когда цена является спорной;
  • При составлении брачного контракта и при разводе и разделе имущества (если цена является спорной);
  • При изъятии или выкупе объекта у владельцев;
  • Когда возникают споры с налогообложением.

Эта статья не действует в некоторых случаях, связанных с деятельностью муниципальных и гос. предприятий и учреждений. Как определяется кадастровая стоимость земли — узнаете по ссылке.

Юридический регламент

Юридический регламентГК России регламентирует спорные вопросы прав собственников при выкупе ЗУ у частных владельцев.

Согласно статье 15:

  1. Граждане, которые считают, что их права в процессе выкупа или изъятия были нарушены, могут претендовать на выплату им суммы, возмещающую убытки, если закон или договор определяет меньший размер суммы возмещения;
  2. Убытками принято считать расходы граждан при восстановлении своих прав, имущественный ущерб и не полученные доходы (иначе — упущенная выгода). В тех случаях, когда лица, нарушившие права граждан, получили какой-то доход из-за своих действий, то сумма упущенной выгоды начисляется не меньше суммы этих доходов.

Согласно статье 280:

Владелец ЗУ, который подлежит выкупу или изъятию, в промежутке времени между регистрацией вынесенного решения об изъятии или выкупе и до судебного решения может продолжать распоряжаться и пользоваться ею.

Так же он может тратить необходимые средства для того чтобы земля использовалась по назначению.

Однако средства, потраченные собственником на строительство каких-нибудь сооружений в это время, в процессе определения выкупной стоимости скорее всего будут отнесены на его счет.

Согласно статье 281:

  1. Срок выкупа и цена прописываются в соглашении с владельцем или пользователем ЗУ. Соглашение должно содержать обязательство РФ, его субъекта или муниципалитета выплатить владельцу выкупную цену.
  2. Выкупная стоимость определяется на основании определения рыночной стоимости ЗУ и построек на нем и упущенной выгодой;
  3. Возможно составление соглашения на тех условиях, когда собственнику предоставляется другой ЗУ.

Высший Арбитражный Суд РФ в 2005 года определил некоторые вопросы, касающиеся применения ЗК РФ:

  1. Отчуждение ЗУ может быть проведено судебным решением и строго при условии его предварительной и равнозначной оценки;
  2. Если владелец или пользователь ЗУ не согласен с вынесенной стоимостью или она не указана в решении об изъятии земли, стоимость ее определяется судом на основании рыночной стоимости на дату рассмотрения дела.
  3. Рыночная цена регулируется федеральным законодательством.

Кадастровая и рыночная стоимость земли

Кадастровая и рыночная стоимостьДля определения выкупной стоимости ЗУ и построек на них используются несколько показателей, в том числе кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость исчисляется при проведении кадастровой оценки. Ее правила утверждены правительством РФ в 2002 году. Она рассчитывается из того, какой доход она будет приносить при ее наиболее эффективном использовании и является одной из составных частей при налогообложении. Ставка земельного налога определяется местными органами власти, согласно российскому законодательству.

Рыночная стоимость является ценой за объект в условиях нормальной конкуренции и на открытом рынке. При этом обе стороны сделки действуют осознанно, имеют в распоряжении всю необходимую информацию и на условия сделки не влияют следующие обстоятельства:

  • Обе стороны действуют исходя из своих интересов, и полностью владеют информацией о предмете сделки;
  • Объект публично выставлен на рынке;
  • Цена за объект является объективной;
  • Сделка заключается без принуждения одной из сторон.


Рыночную стоимость используют:

  • В качестве стартовой цены на торгах при продаже ЗУ;
  • Для установления арендной платы и на торгах правами аренды ЗУ;
  • Установления выкупной стоимости.

Более подробную информацию о том, как определить рыночную стоимость земельного участка и как производится переоценка земельных участков узнаете, нажав на выделенные фразы.

Как определяют выкупную стоимость

Как определить выкупную стоимостьЗавершенная процедура изъятия земли у собственника или пользователя предусматривает полное погашение ему материального ущерба. Поскольку изъятие производится посредством выкупа, то возмещение потерь производится посредством выплаты выкупной стоимости ЗУ, в которую входят:

  • Рыночная цена ЗУ;
  • Рыночная цена построек, находящихся на участке и принадлежащих владельцу земли;
  • Убытки, понесенные владельцем.

При этом определением рыночной стоимости ЗУ и построек занимаются оценочные компании, деятельность которых регламентируется российским законодательством.

Даже в тех случаях, когда в соглашении с владельцем устанавливается выкупная цена, оценка должна проводиться обязательно. Такое положение предусмотрено с целью предотвращения необоснованных расходов при выкупе земель в муниципальные и гос. нужды.

При возникновении разногласий в определении выкупной стоимости назначается суд, который выносит решение о размере выкупной стоимости, основываясь на рыночной стоимости ЗУ.

Если на земле расположены строения, принадлежащие не собственнику земли, то они и получают выкупную стоимость за них, выкупную стоимость за землю получает собственник земли.

t" src="http://lawyer-consult.ru/ads2.js">
Законодательством РФ определяются случаи, когда собственник ЗУ и сооружений на нем не вправе получить компенсацию. Это касается затрат, понесенных при строительстве или реконструкции построек, а так же других затрат, которые не обязательны для целевого использования ЗУ и построек, но при этом значительно повышающих их выкупную стоимость и проведенных после вынесения постановления об изъятии земли.

Участки земли, на которых есть сооружения, имеют свои ставки. Для таких земель выкупная стоимость определяется согласно тому, на каких землях они расположены – находящихся в федеральной, муниципальной или гос. собственности. Стоимость определяют органы гос.власти, федеральные или местные.

Порядок определения

Порядок определенияВыкупная стоимость земли до того как ее цену определят органы власти, рассчитывается из его кадастровой стоимости. После того как органы местной власти определят цену участка, она не должна превышать сумму кадастровой стоимости.

Льготная цена выкупа ЗУ предусмотрена при условиях:

  1. Граждане владеют участком на основании аренды, договор на которую был составлен в период с 29.10.2001 года по 01.07.2012 года.
  2. Во время заключения арендного договора, собственник должен был пользоваться им на праве постоянного пользования.

Формула расчета

Если граждане приобрели или оформили в собственность постройки, находящиеся на участках принадлежащих государству или муниципалитету до 01.01.2010 года, то цена приобретения участков будет складываться исходя из десятикратного размера ставки налога на землю за одну единицу площади данного участка. Выглядит она следующим образом:

S x (K x 1,5 %) x 10
S – общая площадь участка;
K — кадастровая цена за 1 квадратный метр данного участка;

Цена за 1 квадратный метр рассчитывается путем деления кадастровой стоимости участка на его площадь. Процент от кадастровой стоимости виден на формуле.

Заключение

ЗаключениеВ России все земельные отношения регламентируются государством. Каждый гражданин вправе выкупить участки земли, которые находятся в собственности у государства на определенных условиях и по установленной законом цене.

Так же как и каждый собственник вправе потребовать возмещения полного материального ущерба в случаях изъятия у него земли для нужд государства или муниципалитета.

Для того чтобы не обмануться самому и не вводить в заблуждение органы гос.власти относительно стоимости участка, следует правильно оценивать рыночную ситуацию и внимательно читать законы. При этом вы всегда можете запросить справку о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующих инстанциях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 11
  1. Родион Фролов

    как рассчитать стоимость выкупа земельного участка под лодочный гараж?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Расчёт осуществляется исходя из кадастровой стоимости участка, установленной субъектом федерации. Если вы собственник лодочного гаража и оформили бессрочную аренду до июля 2012 года, то расчёт производится исходя из заявленной двадцатипятипроцентной стоимости при населении ˃ 3 000 000 в городе. В населённых пунктах ˂ 3 000 000 приобретёте за 2,5% стоимости.
      Обоснование: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2.2. ст. 3).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  2. Денис Пономарёв

    в каком случае арендатор земельного участка из земель поселений имеет право на выкуп земельного участка ниже кадастровой стоимости?

  3. Ирина Демихова

    Как рассчитывается цена земельного участка под зданием, принадлежащим на праве собственности юридическому лицу из федеральных земель (аренда не заключалась)?

    • Вера

      Здравствуйте, Ирина!
      Вам необходимо рассчитать это по формуле S x (K x 1,5 %) x 10 и получите общую цену.
      Для начала умножьте стоимость одного квадратного метра по установленной кадастровой стоимости на 1,5%, затем на общую площадь участка и полученную сумму умножаете на 10.

    • Евгения

      Здравствуйте, Ирина. Цена земельного участка в таком случае рассчитывается из нескольких составляющих, т.е. рыночная цена ЗУ; Рыночная цена построек, находящихся на участке и принадлежащих владельцу земли; убытки, понесенные владельцем. При этом определением рыночной стоимости ЗУ и построек занимаются оценочные компании, деятельность которых регламентируется российским законодательством.

  4. Борис Воробьёв

    Добрый день Вы частный юрист -консультант или лицо представляющие кого либо

    • Евгения

      Здравствуйте, Борис. Мы являемся частными юристами- консультантами, сотрудничаем с данным сайтом.

  5. Иван Баранов

    Где узнать кадастровую стоимость участка земли для ее выкупа. На участке стоит здание, являющееся собственностью.

    • Светлана

      Здравствуйте! Кадастровый стоимость земельного участка вы можете узнать в Росеестре, подав туда соответствующую заявку. Ещё можно обратиться в Центр земельных отношений.

  6. Татьяна Быкова

    как рассчитать выкупную стоимость земельного участка. Назначение земли под магазин.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).