Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Порядок купли-продажи земельных участков

Порядок продажи земельного участкаПроцесс покупки или продажи земельного участка нередко вызывает уйму вопросов, связанных не только с самой землей, но и с заполнением необходимой документации, а также определением того, что нужно делать с имуществом, находящимся на данной территории.

Непосредственно во время процесса продажи, следует провести оценку недвижимости, проанализировать документацию, учесть все подводные камни и многое другое, о чем детально рассказывает статья:

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Порядок продажи земельного участка

Гражданский кодексОсновой гражданско-правовой сделки (купли-продажи) определяют следующие законодательные нормы:

  • статьи 450-490 Гражданского Кодекса РФ;
  • статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Стоит отметить, что отклонение от установленных законодательных положений, повлечёт за собой непризнание всей сделки (то есть соглашение будет считаться недействительным). Поэтому весь порядок действий характеризуется определённым соблюдением правовых норм и охватывает поэтапную схему проведения.

С чего же начать? На этапе подготовки, следует определиться с материальной базой. Это может быть как наличный, так и безналичный расчёт. Но в помощь могут быть вовлечены такие дополнительные средства, как материнский капитал, где выделяют следующие принципы:

  1. Плюс для покупателей – государство выделяет приличную сумму. В связи с этим покупка выходит дешевле.
  2. Не все продавцы приветствуют перечисления средств по данной методике из-за того, что оплата проводится по частям.

Но многие забывают о том, что можно внести этот нюанс в договор. Таким образом снизив возможные риски и обезопасив сделку. Поэтому главное в этом вопросе ознакомиться со всеми аспектами, которые детально описаны в статье: «Купля-продажа дома с земельным участком с использованием материнского капитала».

Отталкиваясь от суммы земельного участкаОтталкиваясь от суммы, которая имеется в распоряжении, необходимо определить категорию земельного участка:

  1. Приобретение надела без постройки, которое подразумевает определённые способы и порядок покупки земельного участка.
  2. Покупка жилого дома с земельным участком, который определяет свои особенности оформления.

После этого наступает основной этап «операции» купли-продажи, который заключается в следующем:

  • Проверка документации на объект/-ы(на землю и участок должна быть отдельная документация): наличие кадастрового паспорта,правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения и т. п.).
  • Если осуществляется продажа доли земельного участка:
    • определение долей, с установлением границ: указание площади и местоположения на местности;
    • проводится согласование и подтверждение в письменной форме, территориально разделённых участков между всеми владельцами;
    • составляется межевой план, посредством геодезической компании;
    • осуществляется регистрация участка в отделении УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) и постановка на кадастровый учёт;
    • надел оформляется вРосеестре.
  • Соглашение о проведении сделки с собственником (договоренность о цене и различных условий).
  • Сбор и подготовка необходимой документации для корректного оформления процесса.
  • Составление договора, которое является одним из ключевых моментов оформления сделки и детально описан в статье: «Алгоритм заключения сделки купли-продажи земельного участка».
  • Законная регистрация, определяющая переход имущества от продавца к покупателю.
  • Налог с продажи земельного участка, который характеризуется определёнными ставками и сроками.
Немаловажным является и то, что уменьшить затраты возможно путем налогового вычета.

Но данный принцип распространяется не на все категории лиц и обладает рядом особенностей, которые подробно изложены в статье: «Налоговый вычет при покупке земельного участка».

Проведение аукциона по продаже земельных участков

Покупка через аукционНаиболее распространённой формой заключения сделки (купли-продажи) является приобретение земельного участка за наличный или безналичный расчёт у частного лица. Но также встречаются случаи покупки наделов у государства.

Данный процесс осуществляется исключительно торгами (на конкурсной основе, аукционами). Вся процедура регламентирована правительственными постановлениями РФ и распространяется на городские или сельскохозяйственные территории.

Особенности формы сделки:

  1. В этом случае продавцом или арендодателем выступает исполнительная структура муниципальной/государственной власти, которая установлена Земельным Кодексом.
  2. Торги организует собственник или представитель/организация, которая сотрудничает с владельцем на основании договора или доверенности.
  3. Задаток и начальную стоимость участка, выставленного на торги, определяет правообладатель.

Главные отличия аукциона от конкурса:

  • при проведении аукциона приоритетным является предложенная сумма за участок (то есть земля продаётся тому, кто предложил наибольшую сумму);
  • в случае конкурса в приоритеты ставятся извлечение дополнительной выгоды- надел отдаётся в распоряжение покупателя, предложившему наиболее выигрышные условия (то есть какие-либо меры по улучшению территории или выполнение социальных программ).
Поэтому в таком вопросе выкупа земли у государства учитывается множество нюансов.

Это не только сбор требуемой документации, но и следующие положения:

  • значение понятия;
  • характеристика лиц, которые имеют право на выкуп. В том числе и граждан, обладающих правом на постоянное бессрочное пользование участка или переоформление земли в частную собственность;
  • сроки, пошлины и т. п.

Доверенность купли-продажи

Доверенность на куплю-продажу землиНередко собственник поручает заключение и оформление всей сделки доверенному лицу (в особенности при аукционах/конкурсах). В сущности, этот документ является бланком, заполненным по соответствующим нормам:

  • составлена в произвольной письменной форме и заверена нотариусом;
  • полностью оформлена нотариально.

Особенностью бумаги является:

  • представлять интересы собственника может третье лицо;
  • полномочия представителя можно определить, как узкие или широкие. То есть сбор, подготовка и оформление всей документации, оценочная стоимость и процесс регистрации может быть возложен на представителя или нет;
  • полномочия можно «передоверить», но срок действия такой бумаги основан на первой доверенности. То есть при заключении первичного документа устанавливаются определённые сроки, и они должны учитываться (нельзя их превышать) при составлении второго документа.
Недостатком такого метода является то, что при несоблюдении правовых норм, доверенность может быть недействительна.

И выходя из этого все произведённые действия представителя будут восприниматься как неправомерные.

То есть здесь нередки случаи мошенничества, когда взимают задаток (или полную стоимость), а земля с домом так и не переходит в собственность. Поэтому для уменьшения рисков следует тщательно проверять документ:

  • доверенность оформляется согласно принципам, установленным на законодательном уровне;
  • бумага подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности.

Согласие на продажу

При продаже долевого участка земли продавцы нередко сталкиваются с проблемами согласования. Это заключаются в том, что по закону нельзя продать участок без согласия следующих лиц:

  • всех собственников территории;
  • членов семьи продавца.

Но определяют и оборотную сторону — запретить продажу никто не вправе.

Оценка стоимости

Оценка стоимостиОценку недвижимости принято осуществлять различными методами. Но выделяют основные:

  • Рыночный принцип, который характеризуется одним из трех подходов — доходным, сравнительным и затратным:
    • доходный– способ оценки основан на принесении значительного дохода от реализации территории (то есть покупатель в дальнейшем получит большую прибыль этот недвижимости);
    • сравнительный– принцип заключается в сопоставлении аналогичных участков и основываясь на схожих критериях определяется необходимая сумма;
    • затратный метод основан на вычислении всех работ по обустройству территории. Например, снижение суммы из-за отсутствия коммунальных линий или восстановительных работ (так как покупателю придётся проводить всё самостоятельно).
  • Кадастровая оценка, которая обусловлена государственным анализом:
    • причем если участок находится в черте города, сельского поселения, а также состоит в садовод-/огородническом или дачном объединении, то метод основан на массовом и рыночном оценивании;
    • если же вне городской/сельской черты, то оценка осуществляется на основе рентного дохода или затратного принципа.
Непосредственное завершение сделки купли-продажи характеризуется подачей документов в Росрестр. Это последняя инстанция, для полноправного вступления в права обладателя.

Но до этого следует чётко определить курс действий: предусмотреть согласие всех собственников, провести оценку недвижимости, выяснить у кого выгоднее приобрести землю (частного лица или государства), а также установить подлинность и грамотность составленных документов. Только учитывая все эти принципы возможно провести сделку купли-продажи правомерно.

Разделы в рубрике "Порядок купли-продажи земельных участков"
Комментариев: 3
  1. irena-1930

    При купле- продаже объекта недвижимости продавец обязательно должен документально удостоверить, что объект не имеет обременений, то есть не заложен, не завещан, не находится под арестом. Если участок получен по завещанию, то желательно, чтобы продавец вступил в права наследования более чем за три года до продажи. Три года- срок исковой давности по оспариванию наследства.

  2. Нина

    Один мой старый приятель приобрел в собственность дачный домик, а через какое-то время захотел оформить в собственность и землю под домом. Каким же было его разочарование и удивление, когда в Кадастровой палате получил ответ, что данный участок земли оформлен в Право пожизненно наследуемого владения , при чем на постороннего человека. Даже старожилы дачного поселка в один голос утверждали, что такой личности никогда здесь не было . Но на руках у друга есть Градостроительное заключение, в котором сказано, что данный земельный участок предоставлен ему в аренду на 15 лет. Вот такие тоже ситуации бывают, поэтому прежде, чем заключить сделку купли — продажи, необходимо самому не полениться, а собрать все сведения с уполномоченных органов. О том, как правильно составить договор купли-продажи, есть интересная статья http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kuplya-prodazha/algoritm-4.html

  3. валюша

    Сегодня земля очень дорогая. При совершении сделки внимательно нужно изучить документы продаваемого участка. Важно, чтобы был кадастровый паспорт на участок, право собственности на этот земельный участок и отсутствие каких — либо долгов. Если что — то не в порядке, лучше найти более подходящий земельный участок.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).