Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Особенности совершения сделки купли-продажи земельного участка

Сделка купли-продажи земли

Любые договоры имеют свою специфику оформления, а особенно те, что связаны с передачей недвижимости. Договор продажи земли специфичен еще и в силу особенности его предмета (земли), который предполагает в связи с этим определенный порядок и процедуры. Где неподготовленному гражданину будет весьма непросто разобраться в таком объеме источников, систематизировать и вывести основные положения для себя, статья предоставляет такую возможность. Здесь рассматривается достаточно подробно порядок покупки земельного участка, особенности оформления договора, проблемные моменты весьма четко разъясняются.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Процедура оформления

Первый шаг. Правильно составляем договор. Нюансы и специфика договора продажи земли.

Договор по продаже землиДоговор по продаже земли заключается в письменном формате путем подписания единого договора покупателем и продавцом. В документ включается информация:

  • о продавце и покупателе;
  • их правомочия и обязательства;
  • ответственность;
  • назначение и цели (по разрешенному использованию);
  • данные об обременениях, ограничениях на участке;
  • срок, в который покупатель получает участок;
  • стоимость земли;
  • о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане (нужно их обозначить максимально точно и чтобы документы не вступили в противоречие).

На запрещенные в обороте участки установлен запрет совершать какие-то сделки, действия, это участки:

  • госзаповедников и нацпарков, иных ООПТ;
  • под помещениями, где на постоянной основе предусмотрено расположение военных организаций, Вооруженных Сил РФ;
  • под помещениями, где располагаются военные судебные инстанции;
  • занятые объектами ФСБ, органов госохраны, ФСИН; связанными с обороной, таможенной сферой и сферой безопасности;
  • где эксплуатируются объекты: радиоактивные, атомной энергетики, ядерные;
  • где размещены административно-территориальные единицы закрытого типа;
  • в которых размещаются захоронения;
  • под инфраструктурой, существующей для защиты интересов границы РФ;
  • фондов: лесного, водного;
  • где расположены объекты культурного наследия, обладающие особой ценностью; из Списка всемирного и археологического наследия; культурно-исторические заповедники, музеи-заповедники;
  • где располагаются объекты для использования транспорта: морского, воздушного, внутреннего водного, ж/д общего пользования, автодорог от локального до федерального уровня;
  • занятые материалами: гидротехническими, космическими;
  • где предполагается производство веществ: наркотических, ядовитых;
  • загрязненные, например, радиоактивным путем;
  • составляющие резерв для муниципальных либо госнужд;зон санохраны вод (1 и 2 пояс), для питья и хозбытовых нужд.

После составления договора и уточнения всех нюансов, перед вами возникнет необходимость выплаты налога на покупку земельного участка и здесь детально рассмотрен данный вопрос.
Продажа с\х землиСделка продажи земли с/х назначения имеет свои ограничения, в частности, перед ее продажей покупателю необходимо письменно проинформировать муниципальный орган либо исполнительный орган власти в регионе о своих намерениях, поскольку для субъекта, муниципального образования РФ предусмотрена преимущественная возможность при ее покупке.
Исключением из такого правила является продажа земли с использованием публичных торгов или изъятия для нужд государства или муниципального района. Пройдя по ссылке у вас появится возможность, узнать всё о порядке проведения торгов земельных участков от специалистов.
Информация должна включать цену, величину участка, его территориальное расположение, а также срок взаиморасчета, который составляет максимум девяносто дней. Информирование имеет форму расписки или заказного письма с наличием уведомления о получении. Более подробную информацию о процедуре выкупа государственных и муниципальных земельных участков вы найдёте тут.

При отрицательном ответе на подобное предложение либо неответе на него в тридцатидневный период, собственник участка имеет возможность продать оный в годичный срок. Если продавец надумает снизить цену продаваемой земли, тогда он снова обязан проделать предыдущие действия по информированию нужных органов по новой стоимости. При отсутствии такого порядка продаж сделка считается ничтожной. Но из сего правила есть исключение. Вышеуказанные правила соблюдать не нужно при продаже с/х земель для:

  • строительства: гаражного, ИЖС;
  • под зданиями (сооружениями);
  • хозяйств: дачного, подсобного;
  • выращивания многолетних культур (ягодных, плодовых; то есть садоводства);
  • для разведения животных;
  • для разведения овощей (огородничество).

При покупке здания, сооружения нет необходимости получить согласие правомочного собственника на передачу участка, если только это не входит в противовес с целями пользования такой землей. При этом стоимость здания включает в себя и плату за располагающуюся под ним землю либо права на нее. Если у прежнего собственника земля была в собственности, то и новый правообладатель получает ее в собственность.
Это альтернатива сделкиЭто можно признать альтернативой сделке по продаже земли. Правда, она происходит в отношении объектов над землей, но если собственник имел участок на праве собственности, то и цена земли полностью считается включенной в итоговую сумму.

Сделки по продаже земли считаются недействительными при включении в договор следующих правомочий:

  • продавца — выкупить обратно свой участок при волеизъявлении;
  • ограничение по возможности распоряжения землей. Поскольку при покупке гражданин считается полноправным собственником, то значит и имеет полномочие в виде распоряжения, например, сдача в аренду, сделки по отчуждению;
  • если они ограничивают, а тем более, устраняют ответственность продавца при выявлении прав других лиц на участок.

Продавец может оказаться недобросовестным и представить покупателю ложные сведения либо сведения, искажающие данные об участке. Например, не сказать о существующих обременениях и ограничениях на продаваемом участке, к примеру, о наличии сервитута; отсутствии разрешения или документов (частая ситуация при акцептировании предварительных договоров); качестве участка. Тогда у покупателя два взаимоисключающих выхода:

  • требовать уменьшения стоимости участка;
  • требовать прекращения действия договора и возместить все убытки, которые причинены недобросовестным продавцом.

На сделку продажи земли распространяется общий порядок по совершению таких действий с недвижимостью, но при этом есть своя специфика. Чтобы обладать возможностью продаваться участок обязан подвергнуться государственному кадастровому учету. Все обременения и ограничения должны быть известны покупателю.

Второй шаг. Какие нужны документы? Получение расписки.

Какие нужны документы?Договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Никакая не передача участка, а только такая регистрация делает покупателя действительным собственником. При уклонении покупателя или продавца от исполнения сделки, сторона может обратиться за судебной защитой, и тогда участок будет подлежать регистрации уже на основании судебного постановления, но при этом еще придется выплатить проценты, предусмотренные договором. Для регистрации требуются следующие документы:

  1. Основной договор продажи земли (бланк формы вы найдете ниже).
  2. Документ для идентификации личности, обычно паспорт.
  3. Заявления.
  4. Нужны документы, подтверждающие право иметь в собственности указанный участок земли. В данный момент это свидетельство, закрепляющее регистрацию в Росреестре либо выписка из ЕГРП. При покупке участка, полученного по наследству, необходимо дополнительно удостовериться, что земля продается правомочным наследником, что все они вступили в наследство, и нет никаких споров по данному вопросу.

  5. Документы, закрепляющие прохождение государственного кадастрового учета, в частности, кадастровый план участка (с подробным описанием участка), который составляется на основе выполненного межевания, то есть четкого определения границ участка; если возникает нужда в продаже какой-то определенной части такого участка, то тогда проводится дополнительное межевание и выдается новый кадастровый план.
    По итогам кадастрового учета земле присуждается кадастровый номер. Законодательством предоставлена возможность подать два заявления одновременно для прохождения кадастра и регистрации перехода прав на землю.
  6. Справка о том, что на участке имеются обременения, ограничения, например, выписка из ЕГРП (Росреестра) о существовании обременения в виде сервитута либо сведения об отсутствии таковых.
  7. При условии принадлежности земельного участка к совместной собственности жены и мужа, также необходимо получить согласие мужа (жены) на отчуждение земли, заверенное в нотариальном порядке.
  8. Если процедура перехода прав посредством продажи земли осуществляется с привлечением представителя, то нужно иметь доверенность на представительские полномочия, заверенные в нотариальном порядке.
  9. При нахождении земли в долевой собственности нужно заявление либо самого члена долевой собственности, либо представителя, правомочия которого удостоверяются нотариально или компетентным лицом органа МСУ, либо правомочным представителем общего собрания членов долевой собственности, чьи полномочия удостоверяются копией протокола общего собрания или выпиской из него и заверяются уполномоченным лицом органа МСУ.

     
    Нужный документПри отсутствии регистрации необходимой доли земли, нужен также документ, закрепляющий право на такую долю или на использование всего участка. Узнать весь перечень необходимой документации необходимой для продажи доли земельного участка, вы можете нажав сюда.

Этот пакет документов может быть направлен также электронным путем. Тогда заявление подлежит заверению усиленной квалифицированной подписью. Пакет можно отправить и путем почтового письма с уведомлением о получении. При этом осуществляется опись вложения. Здесь свои нюансы:

  • достоверность подписи на заявлении подтверждается нотариально;
  • сделка по продаже участка должна заверяться также в нотариальном порядке;
  • доверенность лица с представительскими функциями не может быть в письменном формате, а только в нотариальном;
  • должно быть приложение в виде копии документа, что идентифицирует личность заявителя (паспорт), в случае, если заявитель – ЮЛ, то гражданина, имеющего представительские правомочия от данной организации.

Доказательства уплаты госпошлины предоставлять не нужно, это делается только по желанию самого заявителя. Сумма такой пошлины равняется двум тысячам рублей для граждан и двадцати двум тысячам – для организаций. Если таких сведений в ГИС муниципальных и государственных платежей нет, то без информации об оплате госпошлины документы не принимаются. Тогда в десятидневный период при электронном способе отправки документов или отправки их посредством почты направляется уведомление отправителю в форме и порядке, как при отправлении.

Получение необходимых документов с заявителя на регистрацию подтверждается распиской. В ней пишется перечень документов, пишется точное время вплоть до минуты, день получения.

При почтовом или электронном способах отправки документов такая расписка присылается до конца следующего за их получением рабочего дня.

Скачать бесплатно образец типового договора можно отсюда.

Третий шаг. Регистрация

Представленные документы подлежат регистрации в десятидневный период территориальными подразделениями Росреестра. При этом производится тщательная экспертиза представленного пакета документов, выявляются противоречия.

Регистрация признается оконченной внесением данных в ЕГРП. По факту проведения процедуры выдается либо свидетельство об этом, либо выписка из ЕГРП. Также регистрацию удостоверяет специальная надпись об этом, которая оформляет содержание сделки.

Четвертый шаг. Получение в собственность.

Передача предмета по договору, то есть земля с четкими индивидуализирующими признаками, оформляется чаще всего передаточным актом. Продавец признается исполнившим свои обязанности по акту продажи участка со времени передачи земли и подписания необходимого документа покупателем.

Если покупателя не будет устраивать качество полученной земли, то он должен принять предмет, но с протоколом разногласий. Даже при принятии некачественного участка покупателем ответственность продавца за это не устраняется.

Предварительный договор: преимущества и недостатки

Предварительный договорПредварительным считается договор, что содержит условие лишь о намерениях в будущем времени составить основной договор. Он заключается в случаях, когда не все документы, нужные для регистрации, имеются в наличии у продавца, а земельный участок приглянулся и в определенном удобном для покупателя месте. Еще такой договор часто заключается в отношении участка, который в данный момент обладает пониженной стоимостью, что впоследствии может сильно подняться.

При всех преимуществах недостатком является отсутствие регистрации по такому договору, поскольку по нему не происходит передачи имущества, а только намерение в отношении договора продажи земли по поводу передачи недвижимости. Он должен включать условия, являющиеся существенными для договора продажи земли, а также срок и условия о предмете:

  • стоимость земли по договору продажи земли;
  • срок по договору продажи участка;
  • срок, в который участники договора должны составить договор продажи участка. Если он не будет предусмотрен, то применяются правила общего характера, которые приравнивают такое время к годичному периоду. Если в такой срок не будет составления договора продажи участка, либо какая-то сторона не проявит инициативу по поводу составления договора, тогда все обязанности по договору сходят на нет. Поэтому дабы убедить суд в наличии намерений в тот момент лучшим вариантом поведения будет их письменная фиксация, то есть направление уведомления о таком намерении в письменном формате;
  • условия для заключения договора продажи земли с детальной индивидуализацией предмета. Эти условия должны максимально способствовать индивидуализации объекта.

Поскольку указание на стоимость предварительного договора противоречит его природе, а также закону, то по нему не должно предусматриваться никаких выплат. Но продавцы часто требуют гарантии возможностей по оплате договора, чтобы не терять зря свое время и возможности на мнимого покупателя.

Указать на платежиТогда можно сделать указание на платежи как на способ обеспечения исполнения договора, например, предусмотреть уплату задатка. При уклонении продавца от подписания договора продажи земли, он выплачивает такую сумму в двойном размере, а в ситуации увиливания покупателя задаток просто не возвращается.

Как способ обеспечения заключения договора продажи земли возможно предусмотреть уплату неустойки, иные штрафные санкции. Обычно это какая-то часть всей суммы, но некоторые продавцы имеют смелость завуалировать под задаток уплату всей стоимости земли.

Здесь стоит призадуматься о возможности доверия такому человеку, ведь такого рода договор не регистрируется, а значит, создает некоторые риски. Регистрация договора как-то страхует покупателя, ведь при ней происходит полная и всесторонняя проверка (экспертиза) представленного пакета документов компетентными органами. Никакой недостаток, противоречие или ошибка не ускользнут из-под ока таких профессионалов.

Уклонение от составления основного договора продажи земли может иметь последствием обращение другой стороны в суд, который принуждает к его составлению. Тогда договор продажи участка будет заключаться на условиях, определенных в вынесенном решении.

Заключение

Договор по продаже земли имеет множество особенностей. Во-первых, особенностей связанных с принадлежностью к объектам недвижимости, во-вторых, с конкретным предметом по такому договору — землей.

Законодательство предполагает определенный порядок при произведении действий, сделок с землей, а также устанавливаются специальные требования по оформлению пакета документов, при отступлении от которых, договор может оказаться недействительным, незаключенным.

Также не всегда можно быть уверенным в добросовестности другой стороны, потому нужно с особой внимательностью относиться к условиям, подлежащим включению в договор, особенно, если он предварительный, поскольку регистрации для него законом не предусмотрено.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 5
  1. Наталья

    Добрый день! Я проживаю в Крыму, моя мама получила земельный участок право собственности получила в сентябре. Я хочу купить у матери участок что бы в дальнейшем на нём построить дом и при этом использовать материнский капитал. При продаже участка мама должна будит уплатить НДФЛ 13%. Этот участок я приобретаю формально за 5 тысяч руб.

    Подскажите, какой налог будит для оплаты НДФЛ?, и есть ли какой то закон что продажа родственному лицу, налог не уплачивается?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Такой закон есть – Налоговый кодекс. Однако он определяет условия, когда такое право может быть реализовано: 1) з\участком надо владеть минимум три года, 2) иметь статус члена семьи или близкого родственника. Налоговая база будет определена в вашем случае по 0,7 кадастровой стоимости з\участка, определённой на 01 января года продажи.
      Обоснование: НК РФ (ст. 217.1).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • Ольга

      Здравствуйте, Наталья! У вашей мамы участок в собственности менее 3х лет, поэтому продажа таких участков предусматривает обязательную уплату налога с продажи земли, а размер исчисляется из того, физическое или юридическое лицо продавец. Но если ваша мама относится к льготной категории налогоплательщиков (инвалид с рождения, герой РФ, СССР…), то сумма налога будет меньше.

    • Анна

      Добрый вечер. Нет, вы все равно должны будете оплатить НДФЛ, так как покупаете дом, вне зависимости, у родственника или нет. Кстати, подробный калькулятор расчета вы можете найти в интернете. Так же почему бы вам не рассмотреть вариант дарения участка? Если так будет дешевле и проще в процедурной передаче?

  2. Олеся

    Если Вы покупаете землю без посредников -риэлторов, а напрямую от владельца, которому вы доверяете в чистоте сделки, то договор купли-продажи земельного участка можно «скачать» в интернете. Я именно так и сделала, добавив туда несколько пунктов от себя.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).