Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Как обогатиться продав свою долю имущества

Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.

Вполне возможно, что этим покупателем станет совладелец здания и земельного участка. В любом случае других владельцев долей следует обязательно предупредить о запланированных Вами переменах, касающихся общей недвижимости.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Предварительные действия

Предварительные действияДоля от общего недвижимого имущества в виде строения дает право на распоряжение ним по собственному усмотрению, но не в ущерб прочим совладельцам. Поэтому в случае принятия решения о продаже своей доли дома, владелец сначала должен письменно известить о своих планах прочих совладельцев здания и предложить им выкупить не принадлежащий пока «кусочек».

При продаже вместе с долей дома доли земельного надела, сначала выясняют вид оформления земли. На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.

Пакет основных документов

У Вас на руках должны быть:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащую продаже (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • Письменное согласие от лица совладельца имущества на продажу Вашей доли (желательно подтвержденное нотариусом);
  • Паспорт покупателя;
  • Паспорт продавца;
  • Три копии купли-продажи на долю дома и земельного надела;
  • Кадастровый паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт на долю земельного надела;
  • Справка из БТИ или от оценщика;
  • Письменное согласие партнера по браку на сделку (если продаваемая доля недвижимости является общим имуществом семейной пары);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Описание самой процедуры

Описание самой процедурыАлгоритм проведения продажи доли дома и земли:

Выясняют форму владения земельным наделом:

  • если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
  • если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
  • если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
  • если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
  • если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.

Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.

В уведомлении должно быть...В уведомлении должно быть упомянуто:

  • принятие решения владельцем одной из долей дома продать ее;
  • предложение воспользоваться правом первоочередности на покупку доли дома по фиксированной, установленной владельцем цене (расценка за надел устанавливается хозяином единожды и не может быть изменена в ту или иную строну после отказа совладельцев выкупить долю здания).

В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.

Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте здесь.

Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.

В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.

Выделение доли земли

Выделение доли землиЕсли планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.

По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.

Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:

  1. Истец должен иметь все права на долю земли из общего надела.
  2. Совладельцы участка не согласились на изменение правил пользования наделом (достаточно отсутствия согласия от одного из совладельцев надела).
  3. Заявление истца будет рассмотрено лишь в случае, если он сначала обращался с предложением изменить порядок эксплуатации надела, но получил отказ.

Оценка продаваемой доли дома и земельного надела

Оценку недвижимости, в том числе и долей, проводят с помощью лицензированного специалиста. Используя в работе линейный, нелинейный или прямой методы, оценщик выполняет поставленную задачу учитывая:

  • произведение размера имеющейся доли дома на стоимость за весь объект,
  • или учитывая обесценивание доли на фоне общей стоимости дома,
  • или учитывая износ, дополнительные издержки собственника на поддержание части объекта в должном состоянии.
Цену на долю земельного надела определяют с учетом рыночной стоимости земли участка в целом.

Анализ правоустанавливающих документов

При анализе пакета документов, подтверждающих право продающего совершать продажу доли дома и земли, учитывают:

  • действительность завещания/дарственной, если право на владение долей недвижимого имущества является унаследованным/полученным в дар,
  • действительность сделки купли-продажи, проведенной нынешним владельцем недвижимости в процессе ее приобретения.

Стоимость оформления сделки

За непосредственное оформление сделки нужно уплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Сумма выплачивается участниками договора в равных частях.

Как правильно составить договор?

Как правильно составить договор?Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.

В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:

  • Личные и паспортные данные продавца, покупателя, сведения об органе, выдавшем каждому из них паспорт
  • Предметы договора с указанием их официальных номеров в журналах единого государственного учета
  • Общие характеристики предметов договора (размер, местонахождение, особенности, юридическое состояние – заложены или нет, сданы в аренду/субаренду или нет, арестованы или нет)
  • Обязанности покупателя относительно перерегистрации приобретаемого имущества в соответствующих инстанциях
  • Нормативные расценки за каждый из объектов
  • Отдельная стоимость за каждый из объектов
  • Виды ответственности, возлагаемой на договаривающиеся стороны в случае не вовремя проведенной перерегистрации

В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:

  • перечисления статей закона, опираясь на которые стороны заключили сделку,
  • подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой из сторон,
  • количество копий договора и лица, которым будут переданы копии документа.
В каждом договоре должны обязательно присутствовать подписи продавца и покупателя. Оформить договор можно в нотариальной конторе.

Бланк договора.

Если дом достался в наследство

t" src="http://lawyer-consult.ru/ads2.js">
Если дом является частью большого наследства и перешел в Ваше владение полностью, то при решении продать его, нет нужды интересоваться мнением остальных наследников, получивших другие части завещанного имущества.

В таком случае сначала знакомятся с пакетом документов на дом, выясняют, есть ли регистрационное свидетельство нового образца на это имущество, в каком состоянии документы на землю под домом и рядом с ним.

При этом не стоит забывать и о налогах. О них мы говорим в этой статье.

Если есть другие собственники

Если есть другие собственникиВ случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.

Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:

  • получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
  • получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.

Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.

При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:

  • Выделить долю истцу
  • Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
    • слишком мала,
    • выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.

При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.

После перечисления средств, податель иска будет лишен доли в общем имуществе.

Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 39
  1. Валерия Никифорова

    Продавец дома с земельным участком просит проживать ещё некоторое время после заключения сделки купли — продажи. Какие риски для покупателя?

    • Татьяна

      Добрый вечер! В принципе рисков нет, но он может отказаться выселяться, и в дальнейшем вам придется производить выселение через суд.

    • Наталья

      Здравствуйте, Валерия. Риск может быть такой, что продавец откажется покидать дом в последствие, что придётся выселять его с сотрудниками полиции и выписывать по решению суда.

  2. Оксана

    Добрый день! Подскажите пожалуйста как быть: в 2001г тетя отсудила у бабушки 1/6 долю домовладения. В 2006г бабушка обратилась в суд с иском о выкупе 1/6. Поскольку тетя землю к тому времени не оформила, то по решению суда бабушке перешла 1/6 доля жилого строения, однако в заявлении и решении суда прописано , что тетя на землю не претендует и в случае необходимости оформит её на бабушку. Сейчас в живых нет ни тети ни бабушки, мама приняла в наследство дом и 5/6 доли земельного участка. Где находятся наследники тети мы не знаем, не общаемся с ними много лет. Участок 15 соток, а 1/6 доля всего 2,5 сотки и, я так понимаю, выдел невозможен? Как нам продать этот дом?

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Оксана, если это ваша тетя и после ее смерти наследники не объявились, то вы можете подать в суд иск о принятии наследства как племянница. Если пропущен срок, то в заявлении нужно указать требование о восстановлении срока принятия наследства.

    • Евгения

      Здравствуйте, Оксана. Вы можете выделить 5/6 доли вашей мамы и продать строение и землю.

  3. Михаил Степанов

    добрый вечер. у меня доля в частном доме . хочу продать часть доли, обязательно ли долю земельного участка тоже продавать?

    • Татьяна

      Здравствуйте. Михаил. Обязательным это не является, решайте сами, продавать или нет.

    • Павел Иванович

      Добрый день Михаил, продавать ли долю земельного участка или нет это исключительно ваша прерогатива. Однако стоит задуматься о том, захочет ли кто-нибудь покупать жилую недвижимость на земле, которая ему не принадлежит.

  4. Полина Львова

    Обязательно ли обращаться к нотариусу при покупке половины доли участка и дома в деревне?

    • Валентин

      Здравствуйте Полина, для оформления государственной регистрации права собственности долю участка и дома вам потребуются договоры купли-продажи. Их нотариальное заверение не является обязательным условием и при доверии к продавцу вы к нотариусу можете не обращаться.

    • Вера

      Здравствуйте!
      Если вы совершаете сделку купли-продажи, то вам в любом случае сделку заверить нотариально придется- так и безопаснее, и в случае чего есть доказательство, что вы там не на птичьих правах.

  5. Ангелина Попова

    Нужно грамотно составить договор о покупке доли земельного участка и дома в рассрочку

    • Татьяна

      Ангелина, здравствуйте. В вашей ситуации необходимо обратиться к юристу. Самостоятельно составлять договор не стоит.

    • Ольга

      Ангелина, здравствуйте. Обратитесь со всеми документами на дом в юридическую контору Вашего населенного пункта. Там Вам помогут правильно и грамотно составить договор.

  6. Марина Кузнецова

    Здравствуйте! В чем разница купли продажи и дарения доли дома? Какие подводные камни?

    • Анна

      Здравствуйте, Марина. Сделка купли-продажи может облагаться налогом НДФЛ, если в собственности доля менее 3-х лет. Также необходимо письменно уведомлять и предлагать выкупить свою долю другим собственникам, если ваша доля не выделена конкретно. Договор же дарения считается безвозмездной сделкой, поэтому не облагается налогом и нет необходимости ставить в известность других собственников.

  1. Ярослав Титов

    долю дома и участков как продать быстро без согласия сосебственника?

    • Павел Иванович

      Здравствуйте Ярослав, если вы продаете свою долю, то собственник доли этого же объекта недвижимости имеет преимущественное право на покупку вашей доли. Если вы вы будете продавать постороннему лицу, то вам в любом случае нужен отказ этого дольщика от преимущественного права покупки.

    • Екатерина

      Здравствуйте, Ярослав. Если вы имеете в виду согласие другого собственника, то вам необходимо письменно уведомить его о продажи своих долей и предложить ему выкупить их по рыночной цене. Он обязан ответить в течение 10 дней после получения уведомления. При отказе либо молчание вы имеете право продавать свои доли кому пожелаете.

  2. Сабина Комарова

    Здравствуйте! Подскажите, при продаже доли дома, договор купли-продажи до регистрации в Регпалате, заверяется нотариально. При этом нотариус забирает оригинал первоначального договора купли долей?

    • Валентин

      Здравствуйте Сабина, оригиналы первоначальных договоров купли-продажи долей нужны нотариусу для того чтобы прописать в оформляемом договоре основания по которым доля была признана вашей собственностью. После этого он должен их вам вернуть.

    • Ольга

      Здравствуйте, Сабина. Да, нотариус забирает себе оригинал документа, взамен чего должен выдать вам расписку.

  3. Осип Орлов

    здравствуйте,меня интересует вопрос продажи одной второй доли жилого дома

    • Светлана

      Здравствуйте! Договор купли-продажи доли (части) квартиры оформляется и подписывается в присутствии нотариуса и только собственником жилья. Если в квартире 2 и более собственников, то при ее продаже необходимо письменное согласие остальных собственников.

    • Карина

      Осип, если вы являетесь собственником одной второй доли жилого дома и хотите ее продать, то вам необходимо согласие на продажу второго собственника.

  4. Виктор Яковлевич

    Здравствуйте!
    Я пенсионер, ветеран труда. Купил дом с участком в Московской обл. в 2000 г. Зарегистрирован там же. Кадастровая стоимость дома и земли — 6 млн. руб.
    Сейчас продаю домовладение с тем, чтобы приобрести аналогичную недвижимость в другом районе Подмосковья.
    Какие налоги я должен буду уплатить за обе сделки?

    Заранее благодарен!
    С уважением — В.Я.Брускин.

  5. Нина

    В 2006 году в Липецкой области мама мне продала жилой дом и участок с пристройками, все находится в собственности у меня. Она проживает и прописана в этом доме до сих пор. Сейчас она хочет чтобы я продала часть дома брату. Как правильно сделать это, продать часть дома или долю? И как выделить часть(долю) дома и часть участка с пристройками, если продается не половинка? У меня все документы на дом и участок от 2006года. Мама хочет,чтобы в договоре было прописано, что она до смерти будет проживать в этом доме. Я с братом проживаю в Московской обл.

  6. Захар Соловьёв

    Мне принадлежит доля в доме и земельном участке я ее хочу продать. какое мне надо на это согласие второго собственника?

  1. Борис Троицкий

    Как быть, если мне принадлежит доля в доме(наследство) без земли, а большая доля с землей сестре? Она предлагает выкупить ее долю за большую сумму, а мне в свою очередь предлагает мизер?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Ваши вопросы не несут смысловой нагрузки. Сестра предлагает вам покупку доли в общем имуществе за установленную ею цену. В этом нет ничего необычного. Она обязана так поступить в силу закона. При вашем письменном отказе или бездействии в месячный срок, она вправе будет на заявленных условиях продать долю в праве постороннему лицу. В отношении «мизера» вовсе не понятно, к чему это. Формулируйте мысли последовательно и развёрнуто, и будет вам должный ответ.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 250).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  2. Мила Маркова

    добрый день, мы хотели купить часть дома с участком, дом по купле продаже , а участок по дарению, но нам отказали в регистрации так как вступили новые поправки в закон.? какие это поправки и как теперь нам оформить все это

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Земельное законодательство основывается на ряде принципов, регулирующих правоотношения с ним связанные. Одним из таких принципов является однообразие судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Другими словами – прочно связанный с землёй объект повторяет судьбу земельного участка. Если отчуждение совершается посредством продажи, то продаётся дом (часть дома) и земля. Если отчуждается земля через дарение, то отчуждается через дарение и дом (часть дома).
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 1).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Потап Гусев

    4-х квартирный дом, у каждого по 1/4 , не можем доли перевести в квартиры. так как дом в документах указан не многоквартирный , а просто жилой. Как быть? не можем продать.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Так как у вас по факту в доме есть 4 квартиры, то при наличии технической документации в отношении всего дома вам нужно составить соглашение с другими собственниками в отношении выделения долей (частей) в натуру. Имея такой договор, закажите четыре техпаспорта, каждый соответственно для своей квартиры. Основываясь на таком соглашении и техдокументации, зарегистрируйте своё право посредством обращения в Росреестр.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • Ragnar

      Добрый день Потап, похоже что когда-то, ваш четырехквартирный дом представлял собой единый объект недвижимости как единое целое, а потом совершили перепланировку. Если дело в этом, то нужно перепланировку узаконить, задним числом это сделать не получится, поэтому придется обращаться в суд.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Данный вопрос по всей видимости вы сможете решить лишь в судебном порядке. Вам необходимо непосредственно обратиться в юридическую консультацию и предоставить им все необходимые документы — как и почему произошло такое оформление. Это поможет правильно составить исковое заявление (требования). Если суд его удовлетворит, то Росреестр его исполнит.
      Но если на стадии изучения документов выяснится характер возможной ошибки (юридических зацепок), то ее исправление может быть возможно и без обращения в суд.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  4. Ольга

    Получается, что продать или подарить долю, например, от квартиры, не так то просто? А если есть необходимость продать долю, чтобы внести первый взнос для ипотечного кредитования? Тоже без согласия других собственников никак не обойтись?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Дело не в согласии. Согласие требуется при владении и пользовании. При распоряжении сособственники имеют преимущественное право на покупку. Предлагайте им в письменной форме и, по истечении одного месяца бездействия с их стороны, продавайте стороннему продавцу.
      Основание: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (ст. 250).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).