Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Покупка жилого дома с земельным участком: особенности оформления

Покупка жилового дома с землей

Жилищный вопрос волнует огромное количество жителей нашей страны. Покупка частного дома в большинстве случаев намного выгоднее приобретения аналогичной по площади квартиры. Наличие собственного участка, отсутствие проблем с многочисленными соседями из-за шума или парковочных мест и зачастую более низкая цена – значение всех этих плюсов трудно переоценить.

Но подобная сделка имеет ряд нюансов, незнание которых может привести к возникновению трудностей в ее совершении. Для того что бы их избежать, необходимо заранее познакомиться со всеми тонкостями этого процесса.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Выбор дома

Выбор домаПрежде всего необходимо определиться с целью покупки дома. В том случае если он будет использоваться в качестве дачи можно значительно сэкономить за счет удаленного расположения или отсутствия некоторых коммуникаций. При выборе постоянного места жительства, наоборот, на первый план выходит транспортная доступность и развитая инфраструктура.

Знакомиться с участком лучше после таянья снега, когда становятся видны все его достоинства и недостатки. Во время этого процесса нужно с особым вниманием отнестись ко всем, даже самым незначительным деталям.

Например, некоторые собственники недавно приобретенных частных домов бывают очень удивлены, столкнувшись с невозможностью удаления мешающих деревьев. Для того чтобы этого не произошло, следует поискать на их стволах написанные краской номера. Если они присутствуют, то избавиться от насаждений можно только ценой достаточно существенного штрафа.

Законами Российской Федерации предусмотрены ограничения в правах пользования земельными участками. Узнать какая деятельность на приобретаемой земле разрешена можно из кадастрового паспорта. Особенно важно это при необходимости постоянной регистрации в приобретаемом домовладении. Совершить это действие без дополнительных согласований будет возможно, только если участок расположен в черте поселения.

Не меньшей тщательности заслуживает и осмотр дома. Вовремя обнаруженные неисправности помогут оценить необходимые затраты на ремонт, и дадут повод поторговаться с продавцом.

Приобретение без земельного участка

Приобретение без земельного участкаДействующий Земельный Кодекс запрещает продажу домов без относящихся к ним участков. Отсутствие в договоре купли-продажи жилого дома пунктов о передачи новому владельцу прав на землю приведет к признанию его недействительным.

Однако, несмотря на то что выделение в собственность земли началось более 20 лет назад, до сих пор можно встретить дома с неоформленными должным образом участками. Часто цена такого объекта бывает очень заманчива для покупателя. Но перед принятием решения нужно учесть затраты на приватизацию земли.

Согласно статье 33 Земельного Кодекса нашей страны переход права собственности на здание, находящиеся на не принадлежащем бывшему владельцу участке, новый хозяин может пользоваться землей на тех же условиях, что и предыдущий.

Для того чтобы убедиться в отсутствии чьих-либо претензий на интересующий участок можно запросить в органах Росреестра кадастровую выписку и выписку из ЕГРП. Сделать это может любой гражданин нашей страны, предъявив паспорт и оплатив госпошлину, размер которой не превышает 200 рублей. А о продаже доли дома и земельного участка подробно написано тут.

Подготовка документов

Подготовка документовЧтобы оформить сделку, вам понадобятся:

  • действующий общегражданский паспорт;
  • кадастровый паспорт дома;
  • кадастровый паспорт участка или выписка из него;
  • правоустанавливающие документы как на дом, так и на участок (договор купли-продажи, дарственная, постановление администрации населенного пункта о предоставлении объекта недвижимости в собственность гражданина и т. д.);
  • свидетельства о регистрации права собственности на дом и на участок;
  • заверенное нотариусом согласие супруга.

Иногда, могут потребоваться и дополнительные документы. Так, при продаже дома, собственником которого является несовершеннолетний, для проведения сделки обязательно наличие согласие органов опеки.

Будущий владелец тоже должен озаботиться подготовкой необходимых документов. Помимо действующего паспорта, ему понадобится и заверенное нотариусом согласие мужа или жены на совершение сделки.

После того как все бумаги проверены, стороны заключают соглашение о намерениях, в котором указывают такие существенные условия будущей сделки, как стоимость недвижимости и сроки проведения сделки.

В качестве подтверждения серьезности намерений покупателя покупатель передает продавцу авансовый платеж, подлежащий возврату в случае невозможности совершения сделки по каким-либо причинам.

В некоторых случаях пункт о внесение аванса заменяют пунктом о внесение задатка, который не подлежит возврату покупателю в случае его отказа от заключения основного договора, а в случае отказа продавца возвращается в двойном размере. Между тем статья 380 ГК РФ говорит о недопустимости применения понятия задатка в предварительных соглашениях.

Скачать образец договора задатка можно отсюда.

Заключение основного договора и регистрация перехода права собственности

Заключение основного договораОсновной договор купли-продажи составляется в трех экземплярах, два из которых остаются у сторон, а один передается в регистрирующие органы. Он может быть заключен либо в простой письменной форме, либо удостоверен нотариусом. В договоре обязательно должны быть указаны:

  • паспортные данные сторон;
  • адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер и вид разрешенного использования;
  • адрес и площадь дома;
  • серия и номер свидетельства о регистрации права собственности и на дом, и на участок;
  • общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости.

При наличии в продаваемом доме постоянно прописанных жильцов, в договор нужно включить пункт об их обязательстве сняться с регистрационного учета и оговорить срок в течение которого они должны это сделать. При неисполнении этого условия новый владелец может их выписать в судебном порядке.

Помощь в составлении договора могут оказать как в нотариальной конторе, так и в агентстве недвижимости или юридической консультации. Стоимость второго варианта будет гораздо меньше.

При выборе порядка расчетов важно помнить о том, что право собственности на недвижимость переходит только после регистрации его в органах Росреестра, а эта процедура занимает около двух недель. В это время сделка может быть приостановлена по целому ряду причин. Поэтому самым безопасным способом передачи денежных средств является аренда сторонами банковской ячейки, условия доступа к которой прописываются в соглашении с банком.

Сделать это можно следующим образом: в первый месяц открыть ячейку имеет право только продавец, предъявив погашенное свидетельство о собственности, а после окончания этого срока забрать деньги, может только продавец.

Для завершения сделки продавец и покупатель подают подготовленный пакет документов вместе с подписанным экземпляром договора купли продажи в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации. При этом уплачивается пошлина в пользу государства в размере 2 350 р.

С использованием материнского капитала

С использованием материнского капиталаСогласно действующему законодательству использовать сертификат на получение материнского капитала для приобретения частного дома можно двумя способами. Рассмотрим каждый из них.

Покупка дома с участком за наличный расчет. В этом случае между сторонами сделки заключается договор купли-продажи с обременением, которое снимается после получения бывшим владельцем недостающей части денежных средств. Для того чтобы этот процесс прошел успешно необходимо предоставить специалистам Пенсионного Фонда следующие документы:

  • письменное заявление о предоставление материнского капитала;
  • сертификат на право получения материнского капитала;
  • СНИЛС;
  • паспорт гражданина РФ;
  • копия договора купли-продажи;
  • копии документов, подтверждающие право собственность продавца на отчуждаемые объекты недвижимости;
  • письменное подтверждение бывшего владельца размера недоплаченной денежной суммы;
  • письменное обязательство покупателя об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность всех членов семьи.

Использование сертификата в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. Главная трудность этого способа заключается в поиске дома, отвечающего требованиям банка. Так, например, большинство банков не выдают кредиты под залог деревянных домов.

При планировании покупки дома с помощью материнского капитала, нужно помнить, что его использование возможно только после достижения ребенком трех лет. До этого срока сертификат можно использовать только для погашения уже полученного кредита.

Получение имущественного налогового вычета

Получение имущественного налогового вычетаПри покупке жилой недвижимости граждане РФ имеют право на компенсацию потраченной суммы за счет уменьшения налогооблагаемой базы при уплате НДФЛ. В настоящее время размер такого вычета не может превышать 2 000 000 р. При полном его использовании покупатель сможет вернуть 13% от этой суммы, то есть 260 000 р. Если стоимость приобретенной недвижимости меньше 2 000 000, оставшаяся часть может быть использована при покупке еще одного объекта жилой недвижимости.

Имущественный вычет предоставляется только плательщикам налога на доходы. Пенсионеры и индивидуальные предприниматели ими не являются, соответственно и получить его не могут. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети. Возместить затраты на приобретение жилья на их имя закон позволяет родителям.

Для оформления налогового вычета необходимо обратиться в отделение ФНС по месту жительства и предоставить ряд документов:

  • паспорт заявителя;
  • договор купли-продажи;
  • расписка продавца, подтверждающая размер затрат;
  • свидетельства о регистрации права собственности на приобретенную недвижимость;
  • справка 2 НДФЛ, полученная у работодателя;
  • заполненная по форме 3 НДФЛ декларация;
  • заявление о возврате налогов.

По действующему Налоговому Кодексу возможно два варианта возврата налоговых платежей:

  1. Получение имущественного вычета в отделение ФНС. В этом случае пакет документов подается по окончании налогового года. В течение трех месяцев инспектор проверяет достоверность сообщенных данных. После принятия положительного решения денежные средства перечисляются на банковский счет, указанный в заявлении.
  2. Получение вычета у работодателя. Для этого подать документы в ФНС можно в любое время. После их рассмотрения инспекция выдает уведомление, после получения которого работодатель прекращает удержание с заработной платы заявителя подоходный налог.
    Срок действия уведомления не превышает одного года. По истечении этого срока необходимо повторно обратиться в отделение ФНС со всеми необходимыми бумагами.

Конечно, покупка частного дома, как и любой другой недвижимости, потребует значительных материальных и моральных затрат. Но радость от обладания собственным участком земли с лихвой возместит все временные неудобства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 10
  1. Максим

    Главное при покупке дома, внимательно изучать документы, которые собираетесь подписывать, плюс надо проверить владельцев дома и были ли за ними раньше грешки какие нибудь, так как сейчас мошенников просто масса развелось и поэтому не рекомендую покупаться сразу на низкую цену, часто это бывает банальной заманухой, думайте на трезвую голову и тогда вы не совершите ошибок при покупке дома.

  2. П.Р., Омская область

    Мы купили дом, хозяин заверял, что по кадастровому списку на территории этого участка можно будет создать свое мини-фермерское хозяйство. А тут оказалось, что все это вранье, что не предусмотрено законом на этом участке. Можем ли мы добиться того, чтобы нам разрешили? Какие документы надо? А так выходит, что покупали дом попросту, так как не на что нам теперь будет жить.

    • Семен

      Добрый вечер. Советую вам подать запрос, если окажется, что возможно, то , конечно, смежите. Но если нет, то доказать то, что вам кто-то там сказал и уверял, практически невозможно. тем более по документам должно было все быть указано.

  3. Валентина

    Статья вполне объемно раскрывает процедуру купли-продажи дома с ЗУ, но хотела бы дополнить ее такой информацией. В статье сказано, что если собственником или же сособственником является несовершеннолетний, то обязательно нужно брать разрешение органов опеки и попечительства, которое оформляется постановлением администрации. Но предварительно нужно будет заказать рыночную оценку данного имущества, и в органы опеки идти с отчетом об оценке. Именно по нему они будут делать вывод, ущемляются или же нет права несовершеннолетнего. К тому же последнему нужно будет обязательно выделить долю собственности в другом имуществе.

    • Алексей

      Если собственником недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то для совершения сделки в любом случае потребуется разрешение органов опеки и попечительства, чтобы представителем ребенка выступили родители либо опекуны несовершеннолетнего. Это придумано для того чтобы родители не могли намеренно ухудшить жилищные условия ребенка.

  4. Галя

    Скажите можно ли оспорить в суде незаконную сделку совершенную от моего имени по продаже недвижимого имущества т.е дома и земельного участка в 10 соток Оказалось что мошенники подделали мою подпись и ксерокопию паспорта взяли у знакомых (потому что он был из близкого круга общения) и поддела все документы.Что делать?

    • Валентина

      Мошенники были всегда и будут в будущем. Но мне непонятно, как сделка могла быть совершена от Вашего имени и без Вашего присутствия? Ни один регистрирующий орган не пропустит такую сделку, потому что при подписании договора купли-продажи обязательно стороны должны присутствовать лично (или же представитель по доверенности), в чем и должен быть убежден специалист по приему документов. К тому же ни один опять же специалист по приему документов не будет работать по копии. Всегда предоставляется оригинал документа, который сверяется с личностью, к тому же уже как на протяжении последнего года еще нужно и СНИЛС предоставлять.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Сделка, в которой вы не принимали фактического участия, ничтожна, поскольку не соответствует законодательным нормам. Обратитесь в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела и в суд для признания сделки недействительной.
      Обоснование: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) (ст. 169).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  5. Андрей Угланов

    Здесь сказано, что по Земельному Законодательству РФ нельзя купить дом без земельного участка. В итоге — сделка должна быть признана недействительной. Но это только поверхность. Ведь есть случаи, когда работники земельных кантор и юстиции допускают ошибки, не вникают в документы. Мой сосед десять лет назад купил так дом. В юстиции оформлял документы вместе с хозяйкой-бабулькой. Документы на землю не переделали!!!! Только свидетельство на дом. Бабулька уехала к детям в другой регион. Сосед снес старый домик, начал строить новый, а разрешение не взял. Когда пошел в администрацию легализовать свою постройку, у него потребовали свидетельство на землю. Он звонит бабушке, а она уже умерла. Дети вспомнили про дом, про землю, нашли свидетельство на земельный участок под домом и вступили в права наследования… Требуют признать недействительной сделку о продаже их матерью дома. Все! Запутанный узел! Помочь никто не может, адвокаты не берутся. С кого теперь спрашивать? С тех, кто тогда работал в юстиции?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Ваш сосед, купив дом, приобрёл право собственности и на з/участок, где он находится, включая ту часть, которая требуется для его функционирования. Право приобретается по закону, но его нужно зарегистрировать. Нужно обратиться в регистрирующий орган. Если получите отказ, то оспорьте его в суде.
      Основание: Гражданский кодекс РФ (ст. 273).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Обсуждения
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).