Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

В аренду

В арендуЗемельная собственность государства – ценнейший ресурс, от должного отношения к которому, зависит благосостояние граждан. Переданные государством, в собственность региональных административных, органов, земли, подлежат пользованию гражданами, предприятиями и организациями, посредством оформления договора аренды.

Этот вариант – один из самых актуальных и целесообразных способов, посредством, которого гражданин получает возможность возделывания земли и получения прибыли от ухода за ней. А самое главное – арендатор получает приоритетное право на последующий выкуп земли или приобретение её, в собственность. По сути – это единственно возможный вариант улучшения благосостояния путём обработки или благоустройства земли.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Преследуемые цели

Получение арендного права имеет различные цели и осуществляется в контексте тех работ, которые запланированы арендатором. Аренда места под строительство, заключается крупными строительными компаниями, путём договорённостей с муниципалитетом. Аренда оформляется на период строительных работ. После сдачи новостройки жильцам, договор расторгается или перезаключается с жильцами новостройки.

Земли, предусмотренные для сельскохозяйственных работ, предоставляются в аренду дачным кооперативам, садово-огородническим, фермерским хозяйствам и отдельным гражданам, по их желанию и с разрешения администрации.

Земли могут выделяться под жилые застройки и для нужд организаций, предприятий. Необходимо отметить, что при наличии такой возможности у муниципалитета, земли будут предоставлены в пользование по заявлению граждан или организаций. Хозяйствующий субъект заинтересован в том, чтобы принадлежащие ему земли, имели надлежащий уход и участвовали в обороте.

Аренда земли может производиться не только муниципалитетом, но и частными лицами. Некоторые граждане, при условии, что это не запрещено договором аренды, сдают арендуемые земли по договору субаренды.

Практически все цели, предусматривающие участие в возделывании земель и ходе за ними, основаны на возможном получении прибыли и других преимуществ, направленных на улучшение качества жизни.

Бессрочно: условия получения и правила оформления

БессрочноПонятие «бессрочная», применимое в отношении аренды, обозначает, что период действия договора, при его составлении, не устанавливается. Соответственно, арендатор может пользоваться землёй без ограничения по времени. Если на арендуемой у муниципалитета земле, построен дом собственника, то в случае имущественной сделки, арендуемая земля передаётся новому владельцу.

При передаче недвижимого имущества по наследству, арендуемая земля также передаётся наследнику, на том же самом основании. Землёй можно пользоваться в течение длительного периода и, если период договора был определён. По его завершении, срок действия продляется.

Бессрочный (также как и срочный) договор расторгается:

  1. По взаимному соглашению.
  2. В одностороннем порядке.
  3. Через суд.

Это может быть связано с ненадлежащим исполнением положений договора, нанесением ущерба верхнему слою почвы, отвечающему за плодородие и другими причинами. Необходимо понимать, что бессрочный договор аренды в силу длительного промежутка в его использовании, может морально устареть, что чревато утратой преимуществ от аренды участка. Поэтому, не затягивая нецелесообразных отношений, договор необходимо корректировать, путём приобщения к нему соглашений, которые позволят отредактировать детали исполнения сторонами, своих обязательств.

Оформить договор аренды земельного участка нужно, написав в администрацию муниципалитета, заявление. Обращаться нужно в приёмную местной администрации с заявлением о том, что вы планируете получить на правах аренды, участок. Специальный сотрудник примет ваше заявление или направит вас на приём к ответственному лицу, уполномоченному на решение подобных вопросов. Заявление может быть написано в свободной форме, на имя главы администрации. В заявлении обязательно укажите свои данные и изложите, как можно более подробно, цель своего обращения:

  1. Для чего вам требуется, участок.
  2. В каком конкретно месте вы желаете получить участок, или укажите, что этот вопрос оставляете на усмотрение административного органа.
  3. Укажите мотивационные преимущества, если они есть (малоимущая семья, безработный, многодетный, имеет инвалидов или престарелых родственников).

Скачайте образец заявления здесь.

Если, на ваш взгляд, перечисление преимуществ, не сыграет существенной роли, игнорировать их не стоит.

Заявленный вопрос может решиться в течение 30 дней.

Объект аренды земельного участка – непосредственная часть земной поверхности или земельный участок, который принадлежит на правах собственности владельцу и служит предметом имущественной сделки по договору аренды.

Не прошедшие кадастровый учёт

Такая аренда может быть оформлена, но в таком случае, период её действия не может превышать 1 год. Для этого договор составляется в обычной письменной форме, от руки или может быть напечатан. Заверять его нужно только своими подписями, а регистрировать не нужно в принципе. Поэтому имеется возможность получить такой участок, даже если он не учтён должным образом.

Если договор составляется более чем на год или бессрочно – его обязательно необходимо провести через регистрационный учёт. Когда срок договора заканчивается, участок снимается с регистрационного учёта.

Отказ!

ОтказОтказать в аренде земельного участка могут по номенклатурным основаниям, если в заявлении, вы указали неправомочные притязания. По существующему положению, аренда разрешается даже для лиц, не имеющих гражданства РФ. Претендентов на участки может оказаться больше, чем возможность муниципалитета в их обеспечении землями. Нужно иметь в виду, что администрация имеет право предоставить участок в аренду, но не обязана этого делать.

Согласие местной администрации будет опираться на собственные мотивы, а также на обеспечение региона, земельным ресурсом. Несмотря ни на что, отказ должен быть только мотивированным. В случае отказа, вам выдадут выписку из решения о рассмотрении вашего вопроса. В ней обязательно будут указаны причины, по которым вам было отказано. Вы имеете право исправить недочёты или пересмотреть заявленную просьбу, а также обратиться за консультацией к специалисту и подать заявление вторично.

В этот раз в заявлении обязательно укажите, что пересмотрев причины отказа и исправив их (перечислите по пунктам – какие конкретно причины отказа вы исправили и каким образом), вновь, более тщательно, сформулируйте заявленную просьбу. Если заведомо понятно, что устранить указанные замечания невозможно – подавайте опровержение в суд в течение 10 дней с даты, получения отказа.

Верная оценка

Верная оценкаОна опирается на основания рыночной оценки права аренды, существующей в вашем регионе. Для её установления требуется расчёт возможностей эффективного использования арендных прав при получении прибыли от использования участка. При проведении оценки стоимости арендуемого участка, по преимуществу используются:

  1. Сравнительный анализ продаж.
  2. Выделения, распределения и капитализации дохода.
  3. Остатка предполагаемого использования земель.

Для использования оценки земель, предназначенных для масштабных проектов, таких как возведение новостроек, строительство дорог и т.п., при условии, что они осуществляются не по госзаказу, оценка права аренды высчитывается достаточно сложным путём, с применением специальных методик.

Рассмотрим, к примеру, метод остатка с отчетом. В соответствии с договором аренды, выплачивается арендная плата. Продажа прав аренды при строительстве здания, устанавливает собственную цену в соответствии с разницей между арендной платой по договору и реальной стоимостью земель после их улучшения, то есть – после строительства здания и облагораживания участка вокруг дома, с платной автостоянкой, автомойкой и прочими условиями, дающими прибыль.

Собственник будет продолжать получать арендную плату в соответствии с договором аренды, а юридическое лицо, осуществившее продажу права на аренду, получает остаток в виде прибыли.

Другой пример. В одном из городских кварталов на продажу выставлен старый дом, с небольшим земельным участком, используемым на правах аренды. Арендная плата за этот участок достаточно высокая, над участком проходят провода электропередачи, рядом проходит трасса. Если для использования этой земли нет целесообразного применения, то нет возможности получения какой-либо прибыли от продажи аренды. Такая стоимость является отрицательной, те есть не дающей прибыли или приносящей убытки.

Продажа права

Продажа праваОна возможна только в том случае, когда на арендованном участке имеется недвижимое имущество (или не достроенный объект), которое подлежит имущественной сделке, в частности – продаже. В этом случае продажа дома логично предполагает передачу земли, в основании дома, новому владельцу.

В договор купли-продажи аренды входят все данные из основного договора аренды, он составляется в качестве дополнительного договора. В нём указываются учётные данные, которые входят в основной договор и сведения о лицах, которые его заключили. При продаже прав на аренду земель происходит переуступка прав от арендатора – к новому владельцу арендных прав. После составления и регистрации этого договора, предыдущий арендатор полностью исключается из имущественных отношений на землю.

А новый владелец имеет арендное право только при условии предоставления основного договора аренды и дополнительного договора (соглашения). Эти условия вступают в силу только после того, как договор переуступки прав будет зарегистрирован в учётных кадастровых записях.

При этом необходимо учесть важные моменты:

  1. Не путать условия переуступки арендных прав с субарендой.
  2. Различать покупку арендных прав от покупки земельного участка.

Эти элементарные различия не всегда очевидны покупателям. Это становится причиной нецелесообразных трат за земельный участок, право на который они получили не в том объёме, который планировали.

Скачать образец документа можно отсюда.

Учёт аренды

Если предусматривается долгосрочная или бессрочная аренда земельного участка – он обязательно должен быть зарегистрирован в записях кадастрового учёта. Данные учёта переносятся в договор аренды, при определении предмета договора. Им является объект аренды, со своими специфическими характеристиками и уникальным номером, которые отражены в учётных записях.

На основании учётных записей, договор подлежит регистрации, а факт передачи объекта в аренду, регистрируется в учётных данных.

Стороны имеют право менять условия договора, вносить в него дополнения или осуществлять иные имущественные операции. При этом основной договор, который имеет статус правоустанавливающего документа, не может изменяться или переделываться на всём периоде существования обозначенных в нём, отношений. Все изменения прилагаются отдельными документами и подлежат обязательной регистрации.

Арендатор — юридическое лицо

Арендатор-юридическое лицоЕсли арендатор юридическое лицо, то при заключении договора аренды должны быть учтены некоторые особенности и нюансы. В качестве субъекта аренды выступает не гражданин, а организация, при этом лицо, заключающее договор является необходимой составной частью субъекта.

Поэтому, при определении сторон пишется наименование и форма собственности организации, а далее указывается – в лице кого (с наименованием должности, указанием фамилии, имени и отчества) заключается договор. В заключение текста договора должны стоять реквизиты организации, печать и подпись уполномоченного лица.

Если уполномоченное лицо увольняется, выходит на пенсию и т.п., он должен оформить переуступку прав другому представителю, отдельным дополнительным договором, с обязательной регистрацией.

При регистрации договора аренды, а также дополнительных договоров, условия оплаты госпошлины за услуги регистрационной деятельности, значительно отличаются от тех, которые предусмотрены для физических лиц. Они значительно выше по стоимости. То же – при возможном отстаивании арендных прав в суде.

Признание недействительным или незаключённым

Договор может быть признан незаключённым в том случае, если он составляется на срок более 1 года, но не подлежал регистрации в учётных записях. В этом случае, при нарушении обязательств одной из сторон, и при рассмотрении дела в суде, другая сторона может не взыскать исполнения договорных обязательств.

Недействительный договорНедействительным договор может быть признан только при его регистрации, в том случае, если он нарушает регламент сдачи земельного участка в аренду или составлен с нарушением соответствующих требований, предъявляемым к составлению договоров аренды.

Если признанный недействительным договор, при отказе его регистрации со стороны сотрудников Росреестра, оставить для пользования в таком виде, в котором он был составлен и без регистрации прав аренды – будут последствия, а именно, он полностью будет лишён правовой основы. Для того, чтобы этого избежать, необходимо:

  1. Составить договор в соответствии с установленными правилами.
  2. Арендовать земли исключительно в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к определённой категории земель и разрешённым для использования способом.
  3. Учесть соблюдение санитарных норм использования.
  4. Произвести соответствия с градостроительным регламентом (в случае строительства).
  5. Грамотно оформить принадлежность сторон, с указанием всех необходимых сведений.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Нужно понимать, что наличие правильно оформленного и прошедшего регистрацию договора – залог гарантии благополучных и эффективных способов взаимодействия.

Заключение

Как показывает практика, при планировании сложных и значимых дел, которые могут повлечь как улучшение благополучия, так и снижение его уровня, нужно взвесить все преимущества и риски, с которыми связано планируемое вами предприятие. Разберитесь во всех тонкостях досконально, не поленитесь потратить своё время на изучение вопроса, который вас интересует.

Ведь каждая ошибка при решении этих вопросов чревата невосполнимыми затратами или бессмысленными судебными тяжбами. Суд сможет оказать вам помощь только в том случае, если все ваши действия опирались на правовую основу.

Комментариев: 13
  1. Eлена

    Решили купить земeльный участок по переуступке прав (земля в аренде). Продавец хочет сначала деньги, потом оформление земли на меня. Я наоборот. Опасаюсь, что деньги отдам, а входе оформления возникнут проблемы или еще хуже продавец передумает переуступать землю, скажет денег не получал. Расписку не хочет писать. Он военнослужащий, проблем не хочет (мол незаконно, деньги не должны фигурировать). Как быть? Каким договором и где можно закрепить сделку, чтоб удовлетворить обе стороны?

    • Александр

      Здравствуйте Елена! Можно деньги положить в банковскую ячейку. Идете вдвоем в банк , там заключается догов на индивидуальное хранение, кладете деньги. На месте подписываете договор о купле продаже и пусть ваш продавец забирает деньги.Ну а если его вообще ни какие варианты не интересуют, кроме предложенного им, лучше от сделки вообще отказаться.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Если у вас есть сомнения в сделке или в отношении человека, с кем вы ее заключаете, то будет все же лучше отказаться от нее, особенно с учетом отговорок вашего визави и имеющиеся обременения (фактически договор аренды, а не право собственности, договор переуступки не наделяет правом собственности, тем более, если договор аренды вовсе не подразумевает последующий переход в собственность арендатора).
      Как вам написал Александр, запись назначения платежа вещь, безусловно, правильная для подтверждения факта сделки. Однако, это поможет только в случае неисполнения обязательств данным гражданином в ходе подачи вами искового заявления в суд. Т.е. безусловная потеря времени и вопрос возврата уплаченных вами денежных средств также растягивается по времени.
      Впрочем, данный платеж вы можете договориться вносить частями.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Формально вы не покупаете з/участок, а покупаете имущественное право у арендатора. Собственником вы при этом не становитесь, приобретая при этом права, ранее предоставленные арендатору в конкретно установленных границах договора аренды. Поскольку Гражданским кодексом к продаже имущественных прав применяются правила купли/продажи, то иного законного пути, как исполнять и документально подтверждать исполнение обязательств, нет. Вы можете перечислить денежные средства на банковский счёт арендатора с указанием в назначении платежа точной формулировки при возникновении сделки, а не до неё.
      Основание: Гражданский кодекс РФ (гл. 34; ч. 4 ст. 454).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  2. Ирина Слугацкая

    Мы хотим взять участок в Ростове од поля. Но не знаем одного аспекта: кто будет платить за пользование коммунальными услугами мы или те, кто нам арендует его? Почему спрашиваю, аренда может оказаться не выгодна в таком случае, так как в тех местах большие потребления воды.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      В соответствии со ст.421 ГК РФ устанавливается свобода договора. Тем самым, при заключении договора аренды, руководствуясь главой 34 ГК РФ, участники соглашения вправе решать вопросы, в том числе, порядка пользования и оплаты коммунальных услуг, самостоятельно, обозначив их пунктами в заключаемом договоре аренды.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Обращаясь к теме договорных отношений, следует отметить, что в их основу заложена свобода выбора и условия, которые стороны устанавливают по собственному соглашению. Условия оплаты коммунальных платежей могут быть включены в текст договора, что зависит от соглашения арендатора с арендодателем.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 421).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Вика

    Здравствуйте, извините меня если я пишу что-то не то, но меня очень волнует один вопрос. Мой родители сдали в аренду земельный участок, 3 гектара, сроком на десяти лет. Там построили детский комплекс. Срок аренды истекает в 2017. Если мой родители не захотят продлить аренду, что случится с комплексом? Его можно будет купить у владельца?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Вопрос купли названного комплекса решается посредством соглашения между собственником объекта и собственником з\участка. Если соглашение не будет достигнуто, то как будет использован з\участок впоследствии будет определяться судом. Например, родители вправе потребовать снести строения и привести з\участок в исходный вид. Оценивая обстоятельства аренды и возведения строения судом может быть принято любое решение. Например, признана за родителями возможность приобрести комплекс, или же наоборот, возможность собственнику комплекса приобретение земли под возведёнными строениями.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 272).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  4. валюша

    Более десяти лет назад колхоз всем своим жителям выделил земельные участки для использования в размере десяти гектар. Мы оформили право собственности и сдали далее свои участки фермерам. А позже назад колхозу. У нотариуса составляли договор аренды, в котором оговаривали срок договора и условия расчетов. Приходится платить налог на землю нам, и председатель колхоза не возвращает деньги назад. Правомерны ли его действия?

    • Артем

      Все налоги оплачивает собственник земельного пая. В данном случае Валюша собственником являетесь вы, и ответственность за не уплаченный налог на землю, будет лежать на вас. Вы конечно можете потребовать с него дополнительную сумму на уплату земельного налога.что с этого выйдет я не могу сказать. но повторюсь. плательщиком этого налога является собственник земли

  5. Олег Осипов

    добрый день.Подскажите пожалуйста как быть в такой ситуации:заявили участок для лпх в газете…. потом обратилась органазация и просит предостаить участок этот же для схпроизводства.. как им отказать?

  6. Анна

    Я вот еще слышала, что можно взять земельный участок в аренду, а потом по прошествии нескольких лет он автоматически переходит в собственность арендатора. В каких случаях это возможно?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).