Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка

Право аренды в отношении арендатора, предусматривает правомочное оформление земельного участка на определённый срок или бессрочно.

Лицо может им распоряжаться только на правах пользования, не имея на него имущественных прав.

При условии надлежащего оформления передачи прав на участок арендатору, обе стороны могут получить преимущества, предусматриваемые договором аренды.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать.

Различие понятий

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Расторжение договора аренды землиЗдесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.

Стороны могут разойтись мирно и естественно, а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка, составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора.

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Основания для расторжения

Аренда земельного участка-расторжениеРасторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • Прекращение аренды земельного участканепредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Скачать бланк заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Порядок действий

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон.

Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика.

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 200 рублей, а для юридического – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера, то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

Иск о расторжении договора арендыИск подаётся в районный суд по месту расположения участка, сданного в аренду.

Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.

В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.

В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении. К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке, по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.

Далее необходимо высказать просьбу суду о решении признать действие договора завершённым, в виду его расторжения в одностороннем порядке и пояснить условия расторжения.

Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков, их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.


В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления. Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела.

Скачать шаблон иска о расторжении договора аренды земельного участка.

По обоюдному соглашению

Обоюдное расторжение договора аренды земельного участкаСоглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.

При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении.

Если такой возможности нет, полномочия можно передать доверенному лицу, который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:

  1. Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
  2. В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
  3. Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
  4. В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием паспортных данных или реквизитов юридического лица.

Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.

Прекращение договора может происходить по двум основаниям:

  • завершение срока аренды без пролонгации;
  • расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.
t" src="http://lawyer-consult.ru/ads2.js">

Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя, не являются условием прекращения договора без расторжения.

В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе наследников, которые не заинтересованы в аренде участка лично.

При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства.

Если договор подлежал государственной регистрации, то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.

Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.

Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд, то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).

Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

  • арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
  • арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Расторжение аренды участкаПонимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий, с точки зрения интересов другой стороны.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 18
  1. Андрей

    добрый вечер,скажите пожалуйста,на каких основаниях возможно разорвать договор аренды на земельные паи?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Основанием для досрочного расторжения договора аренды, в том числе на земельные паи, являются нарушения условий договора аренды и/или если данный договор был составлен с нарушениями федерального законодательства.
      Александр в своем ответе отчасти изложил типовые условия, которые по идее должен содержать ваш договор аренды и нарушение которых является законным основанием для его досрочного расторжения.
      Могу еще только добавить, что обе стороны вправе как настаивать на досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке, так и ровно на обратном — просить суд в отказе досрочного расторжения. Так же как и признать договор недействительным, если он составлен с нарушением закона.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Очень жаль, что вы не указываете, кто вы: арендодатель или арендатор. В судебном порядке соглашение расторгается при: 1) существенном нарушении арендатором условий либо нарушении их неоднократно; существенной порче земельного надела; более 2-х раз подряд невыполнения обязанностей по оплате; иным основаниям, согласованным сделкой; 2) арендодатель не даёт или препятствует использованию з/надела; арендованный з/надел содержал скрытые недостатки, исключающие его использование; по основаниям согласованным договором.

      Основание: Гражданский кодекс РФ (статьи 619, 620).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
      • Заякина Мери

        вопрос состоит в том, что арендатор умер и наследники обратились в администрацию о переоформлении договора аренды, им отказали на основании наличии записи в ЕГРП за третьим лицом

  2. Ольга

    Кто должен подавать документы в рег палату о расторжении договора аренды на землю арендатор или арендодатель?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Ст.609 ГК РФ устанавливает обязательность регистрации договора аренды, но при этом, как верно указал Александр, не оговаривает кто именно обязан это делать. Однако, лично я вижу смысл закона в том, что при равной, по идее, заинтересованности обеих сторон, в большей степени это в интересах арендодателя, т.к. на него возложена обязанность по уплате налога с дохода, полученного за счет арендной платы.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Поскольку упоминается регистрационный орган, то речь идёт о договоре, заключённом на определённый срок. Законодательством не конкретизирован субъект, на которого возложена обязанность обратиться за совершением регистрационных действий. Из смысла правовой нормы следует, что это может сделать одна из сторон арендных отношений.
      Обоснование: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) (ст. 26)

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  3. Владислав Наумов

    у соседа земля в аренде , захламлена и используется для слива нечистот с туалета , путем разведения их в бочке с водой и разлива в ночью или рано утром по всему участку , когда переполняется туалет( стоит на улице в виде сартира) Вопрос : как добиться досрочного расторжения и изъятия земельного участка.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Надо полагать, что вы не являетесь стороной арендных правоотношений. Обратитесь к собственнику з\участка, указав на одно из обстоятельств, указанных в статье 619 ГК РФ, например, что ваш сосед существенно ухудшает имущество, принадлежащее собственнику. Предварительно озаботьтесь сбором доказательств, свидетельствующих о признаках земельного правонарушения. Собственнику з\участка следует напомнить, что в случае непринятия мер вы будете вынуждены обратиться в орган государственного земельного надзора.
      Обоснование: ЗК РФ (статьи 71, 74, 75, 76).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • Олег

      Вопрос недобросовестного использования арендатором земельного участка, как правило, должен решать собственник данной земли — обратитесь непосредственно к нему для принятия им мер реагирования, в том числе досрочное расторжение договора аренды на основании ст.619 ГК РФ. Но у вас также есть право обращаться в соответствующие инстанции в случае, например, нарушения санитарных норм. В этом случае — в Роспотребнадзор.

  4. Лада Власова

    нужно расторгнуть договор аренды паевой земли. Арендатором не оплачивается арендная плата в течении 2 лет части арендаторам. Соответственно направляем Арендодателю претензию. А он возьмет и оплатит все. А нам этого не нужно. Собственники, кому не платили, выделили зем участок и хотят отдать другому арендатору. Может что подскажите, как выйти им из этого договора? Оговорюсь, когда договор заключался, голосовали все за. Поэтому применение п. 5 ст.14 кажется 101 ФЗ не возможно.

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Надо обращаться в суд с требованием одностороннего прекращения договорных отношений, если по условиям договора не предусмотрено одностороннее расторжение договора. В качестве основания следует указывать существенное нарушение арендатором условий сделки.
      Обоснование: ГК РФ (ст. ст. 450, 619).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • Олег

      Лада, все же сослагательность в таких вещах нельзя считать корректной — даже если, как я понимаю арендатор, оплатит всю задолженность, если в договоре четко прописаны условия и сроки оплаты, то у арендодателя есть все необходимые условия для применения п.3 ст.619 ГК РФ о досрочном расторжении договора аренды.

    • Mark

      Читайте условия договора — порядок изменения и расторжения, обязанности сторон. Там могут быть такие пункты, которые определяют что договор может быть расторгнут в случае несвоевременной уплаты или просрочки на какой-либо срок установленный тем же договором. Можете так же обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным с определенной даты.

  5. Константин Шульц

    Должен-ли арендодатель уведомить арендатора о завершении срока действия договора аренды лесного участка с п

  6. Григорий Петров

    Здравствуйте! Как расторгнуть договор аренды земельного участка, если я не могу найти арендатора, который не занимается обработкой участка, можно ли это сделать без суда?

  1. Сабина Чистякова

    расторжение договора аренды на земельный участок в связи с отчуждением недвижимого имущества(жилой дом), можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

    • Наталья

      Здравствуйте, Сабина. Вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. В данной статье об этом подробно рассказывается.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).