Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Аренда земельного участка: договор и его регистрация

Аренда земельного участка-регистрация договора

Часть почвы, установленная в статусе земельного участка, путём межевания и внесения в кадастровые записи – может стать объектом передачи в имущественное пользование.

Один из наиболее распространённых вариантов земельных отношений – сдача в аренду государственного земельного участка.

Аренда земельных участков или их частей, поощряется государством, так как это ценнейший экономический ресурс, позволяющий решать самые насущные проблемы населения.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Все права и обязанности арендатора земельного участка и арендодателя закрепляются в положениях ЗК РФ и становятся основой урегулирования взаимодействия при составлении долгосрочного договора аренды земельного участка.

Существенные и обязательные условия

Все договорные обязательства, в отношении земельного имущества, специфичны. Собственник земель не имеет возможности распоряжаться участком исключительно по своему усмотрению, потому что земли могут использоваться только в соответствии:

Договор аренды-регистрация

  • с их целевым назначением (категорией земли), независимо от субъекта пользования;
  • оборотоспособностью участка;
  • разрешённым использованием участка;
  • территориальной зоной;
  • градостроительным регламентом.

Определённые соответствия – обязательные условия соблюдения правового режима при передаче арендного права и заключении договора. Обязательными условиями составления договора будут также – определение его субъекта, объекта и предмета.

Субъектом договора является арендатор и арендодатель, которыми могут являться совершеннолетние, дееспособные – физические или юридические лица. К ним могут относиться и лица, уполномоченные на заключение арендного договора (например, опекуны).

А также – представители, действующие на основании доверенности (нотариально удостоверенной). Арендодателями могут являться федеральные или муниципальные образования, а арендаторами – крупные промышленные комплексы, строительные компании и т.п.

Все пункты договора должны содержать различные детали взаимодействия сторон, предусматривая возможные нюансы. Обязательно нужно указать срок действия договора и условия, при которых он, может быть, расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

В заключение необходимо указать все личные данные (физические лица) или реквизиты сторон (юридические лица).

Правовые и юридические аспекты

Договор аренды участка Договор аренды земель – правовой акт, в результате которого право пользования переходит от одного лица к другому.

При этом арендодатель имеет право взимать плату за предоставление земель и требовать надлежащего ухода.

Арендатор имеет право пользования, при котором, в соответствии с категорией земли, он может получать урожай или иные преимущества, а также – получать прибыль от произведённой сельскохозяйственной продукции.

Арендатор имеет право оформить и передачу в  субаренду земельного участка. Он имеет право не спрашивать разрешения у собственника, но должен уведомить его. При этом сроки субаренды не могут быть больше, чем арендуемый период.

Если арендатор принципиально отрицательно относится к подобным видам делегирования прав пользования – то ему необходимо предусмотреть это при составлении договора. Если в договоре на этот счёт нет никаких пояснений – он остаётся на ответственности арендатора.

Юридической ответственностью арендодателя является передача земельного участка в пользование. Юридической ответственностью арендатора является возвращение земли по окончании срока договора в надлежащем порядке и осуществление арендных выплат в соответствии с договорённостью.

Заключить договор аренды земель в нашей стране имеют право:

  • граждане РФ;
  • юридические лица;
  • иностранные подданные: физические и юридические лица;
  • лица без гражданства;
  • представители иностранных государств.

Регистрация договора арендыТребования к оформлению продиктованы целесообразностью использования данного документа.

Специальные требования к оформлению предусмотрены в федеральных и муниципальных административных образованиях – в соответствии со спецификой арендуемых земель и статусом субъекта аренды.

Обычный договор аренды не предусматривает особой формы или нормированных пунктов передачи права пользования.

Требуется лишь предусмотреть наличие соответствующих пунктов и положений, которые могут сыграть значимую роль в координировании взаимодействия сторон.

Договор должен быть отпечатан и составлен в четырёх экземплярах, при условии, что срок договора более года. Договорённости меньшего срока могут быть написаны от руки, в двух экземплярах.

В договоре обязательно должны быть указаны объект и предмет землепользования, с указанием всех параметров участка, кадастрового номера и прочих учётных данных. Договор должен быть составлен на основе чётких и непротиворечивых высказываний, которые не допускают разночтения, и быть написан юридически корректным языком.

Объектом договора будет являться не сам участок, а правовая основа, в соответствии с которой участок переходит в имущественное владение лица. Поэтому в договоре должны быть представлены все правовые характеристики участка, основанные на кадастровых записях и данных межевого плана.

Предметом договора является акт передачи имущественной собственности от одного лица – к другому и те условия, в соответствии с которыми производится передача земель. Здесь обязательно должен быть указан срок аренды и сумма оплаты.

Порядок и особенности заключения

Регистрация договора аренды участкаЭтот момент особенно важен, так как на его основе будет происходить регламентирование действия сторон, а также производиться расторжение договора досрочно.

После наименования документа, его предназначения и даты составления, указываются данные сторон.

К ним относятся:

  • фамилия, имя, отчество;
  • домашний адрес (для физ. лиц);
  • паспортные данные (для физ. лиц);
  • наименование предприятия (для юр. лиц);
  • форма собственности (для юр. лиц);
  • реквизиты (для юр. лиц).

Далее составляется основное положение: о предмете договора. В нём обозначены все данные участка, его размеры и адрес. Кроме этого, указывается наличие строений, насаждений, категория земель. После него составляются следующие пункты, определяющие условия аренды:

  • условия сохранения участка, формы ухода, требования к порядку;
  • размер оплаты с указанием индексации, размера, сроков, форм расчётов и установление ответственности за несвоевременную оплату;
  • сроки и условия передачи пользования;
  • условия возвращения участка;
  • ограничения в использовании участка, запреты на определённые виды деятельности;
  • степень ответственности сторон;
  • срок договора и время возвращения участка.

Договор аренды земельного участкаМесто и условия заключения договора аренды могут быть выбраны произвольно по договорённости сторон.

Здесь особых условий не предусмотрено.

Если одна или обе стороны – юридические лица, то встреча может состояться в офисе или в любом другом месте.

Однако отличным местом может быть юридическая консультация, где за сравнительно небольшую плату вы можете получить квалифицированную помощь, особенно, если ценность арендуемой земли высока.

Также, если ваш договор составляется более чем на 1 год, то готовую форму договора можно подписать в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, где вы будете его регистрировать.

К обязательным условиям договора относится предварительная процедура составления договора, которая позволит рассмотреть каждой из сторон правомочие всех пунктов договора и внести свои коррективы до момента его подписания.

Момент заключения договора обязывает стороны ознакомиться с конечным вариантом, перепроверить все его пункты и поставить подписи. Заключение договора допускает к участию представителей и доверенных лиц арендатора и арендодателя.

Важным условием является арендная плата. Потому как сумма оплаты должна быть внесена в положение договора, а рынок цен не стабилен, в договоре обязательно нужно поставить условие индексации цен, если договор долгосрочный.

Есть и другой вариант – пересмотр и изменение арендной платы ежегодно. Арендатору необходимо учесть и то, что земельный налог и налог с прибыли за аренду – расходы, которые придётся оплачивать.

Скачать бесплатно бланк-шаблон договора аренды земельного участка.

Это примерный договор аренды земельного участка. Его содержание может меняться в зависимости от различных обстоятельств.

Предварительный договор

Предварительный договор арендыСоставление осуществляется в соответствии с алгоритмом, предложенным для составления договора аренды.

Он составляется по подобию конечного варианта договора, но допуская и предусматривая обсуждение и исправление пунктов и подпунктов, а также – дополнения положений новыми пунктами.

Поэтому удобнее всего будет напечатать договор с широким интервалом, чтобы внести изменения и дополнения.

Этот документ не обладает юридическими полномочиями, но предполагает, что максимальное количество нюансов, будет учтено. Его нужно напечатать в двух экземплярах, чтобы можно было работать синхронно. На всякий случай, нужно подписать его сторонами, а при отказе одной из сторон от аренды – ликвидировать.

В соответствии с исправленными пунктами, печатается основной договор, его можно перепроверить, сверив с исправленным текстом предварительного договора, непосредственно, перед подписанием.

Переоформление договора производится на основании Федерального Закона, который затребовал переоформление земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании на договор аренды.

К их числу относятся следующие субъекты:

  • юридические лица;
  • организации, планирующие строительство промышленных комплексов и площадей.

Для них оговорены соответствующие сроки переоформления и в качестве альтернативы, предложен выкуп земель.

Истечение срока действия договора устанавливается по договорённости сторон. Однако существуют границы, в пределах которых договорные отношения действительны:

Договор аренды-регистрация

  • минимальный срок 3 месяца;
  • максимальный срок 49 лет;
  • на период более года действителен только договор, прошедший регистрацию;
  • для федеральных, муниципальных или изыскательских работ – не более года;
  • договор нельзя завершать в период сельскохозяйственных работ;
  • срок договора не может превышать срока резервирования земель;
  • срок субаренды не может превышать срока аренды.

Скачать типовой образец предварительного договора субаренды земельного участка.

Государственная регистрация

Государственная регистрация договора производится в местном отделении УФС государственной регистрации, кадастра и картографии в том случае, если договор аренды оформляется сроком более одного года.

Если при оформлении такого рода договоров будет проигнорирована государственная регистрация в Росреестре – то, в случае судебного разбирательства, договор может не быть признан. Договор вступает в силу после прохождения государственной регистрации.

Для того чтобы провести государственную регистрацию, арендатору и арендодателю надлежит подойти в Кадастровую палату, где они смогут написать заявление. Заявление составляется по форме, которую можно взять на стенде или на сайте государственных услуг.

При желании, можно воспользоваться помощью сотрудника, которая составит электронный вариант заявления. Существует возможность передачи документов для регистрации по почте, выслав их заказным письмом с уведомлением.

Аренда земельного участка-договорПоследствия незарегистрированного договора могут быть непредсказуемы, особенно если при конфликте сторон, придётся возбуждать исковое производство.

Однако п. 14 Постановления Пленума ВАС № 73 от 25.01.13 г. утверждает, что каждое договорное обязательство, составленное и подписанное сторонами, утверждает ответственность в отношении к договорённостям.

Тем не менее, регистрация договора связана с тем, что по её завершении, арендодатель должен быть поставлен на налоговый учёт и выплачивать налог с получаемого им, дохода.

Если дело дойдёт до разбирательства в суде, арендодателю придётся ответить на вопросы о мотивах игнорирования регистрации и, возможно, ответить перед законом за укрывательство от налогов.

Для арендатора после регистрации договора появится возможность на получение НДС, которое он может оформить в местном отделении УФНС.

Необходимые документы

Документы нужны следующие:

  • паспорта;
  • договор аренды в 2 экземплярах;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • для юридических лиц – документы, подтверждающие их полномочия;
  • для представителей – удостоверенная нотариально, доверенность;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Кроме перечисленных документов, могут потребоваться и другие, которые будут зависеть от степени сложности и объёмов договорных условий. В некоторых случаях может потребоваться разрешение от супруги или других, потенциально заинтересованных лиц.

Госпошлина-регистрация аренды участкаГоспошлина оплачивается в следующем размере, если заявление подаёт одна сторона:

  • 1 000 руб. (физ. лица);
  • 15 000 руб. (юр. лица).

В этом случае, каждая из сторон будет иметь свой экземпляр регистрации договора.

Если достаточно будет одного экземпляра договора для обеих сторон, то сумма госпошлины будет исчисляться с половины, например:

  1. Обе стороны физические лица – 1 000 руб.
  2. Обе стороны юридические лица – 15 000 руб.
  3. Одна сторона физическое лицо, а другая – юридическое, налог составит 8 000 руб.

Внесение изменений

Изменения можно вносить ежегодно во избежание проблем, связанных с динамикой рынка и другими, объективными причинами, которые повлияют на удобство использования долгосрочных договоров.

Особенно часто изменения вносятся по пересмотру арендной платы за земельный участок. Также пересмотр условий может быть связан со смертью одного из участников договора и внесение в него – нового участника по наследованию или завещанию.

При изменении составляется отдельный документ, который станет приложением к основному договору. Его составление должно содержать данные основного договора, дату внесения изменений и данные арендодателя и арендатора, заключивших договор.

В основной части вносится изменение, со ссылкой на пункт договора. Если предварительные изменения по этому пункту (например, оплата) уже были, то их также необходимо внести.

Договор аренды участка-регистрацияВ конце поставить подписи сторон, а также печати – для юридических лиц.

Кроме перечисленных, никаких обязательных требований к внесению изменений не предусмотрено.

Все изменения, внесённые в договор должны подлежать регистрации.

Перенайм или субаренда?

Договор перенайма аренды часто путают с договором субаренды. Но это принципиально различные виды делегирования права пользования. В условиях перенайма, лицо, составляющее соглашение, в отношении передачи прав, полностью выходит из участия в сделке после подписания договора перенайма, а его место занимает обозначенное лицо.

Этот документ целесообразен при различных условиях, которые ставят необходимость перемены участников. Например, при долгосрочном договоре, который может продолжаться до 49 лет, кто-то может уволиться с работы или в силу преклонного возраста передать право пользования детям.

Причины могут быть разнообразны, но они не будут требовать расторжения основного договора и все пункты договорных обязательств, останутся в силе.

Договор перенайма составляется отдельно, в качестве приложения к основному договору. Это соглашение составляется одной стороной, но при условии оповещения другой стороны.

Обязательных требований, кроме общих требований к внесению изменений в договор аренды, не предусмотрено. Он, также как и прочие документы, подлежит обязательной регистрации.

Сроки регистрации составляет 20 рабочих дней со дня подачи.

Договор аренды земельного участка на неопределенный срок — образец.

Итоги

Аренда земельного участка-регистрация договораКак показывает практика, договоры аренды земель могут стать достаточно выгодным делом для обеих сторон при условии грамотного составления договора.

Для этого нужно предусмотреть все мельчайшие детали дела, которые могут повлиять на дружелюбие и желание взаимодействия партнёров.

Тем более, что законодательная система, в этом отношении, создаёт все условия для удобной реализации договорных обязательств при правомочном их оформлении. Однако, при крупных имущественных сделках, желательно обращаться к узкому специалисту во избежание ошибок, за которые придётся платить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 14
  1. Ксения Кузьмина

    здравствуйте. хотел уточнить могу ли я сделать переуступку взятого в аренду земельного участка у города Новокузнецка?

    • Николай

      Здравствуйте! Ксения, никаких видимых причин для того, чтобы не делать этого, у вас нет.
      Вот здесь можете прочитать дополнительно о переуступке http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/predostavlenie/v-arendy/perenajm.html

    • Евгения

      Здравствуйте, Ксения. Да, вы можете это сделать. Обратитесь в администрацию и напишите заявление.

  2. анатолий

    Как правильно расторгнуть договор аренды арендодателем по причине не указанной в договоре?

  3. Кристина

    для мня сейчас очень остро стал вопрос регистрации договора аренды земельного участка, углубившись в данную тему может мой опыт кому то пригодится. обратите своё внимание на чётко прописанные условия договора, а именно на: объект аренды, арендую плату, срок действия договора аренды.

  4. Василий Леонтьев

    Закончился срок аренды земли . На сегодня предлагает минуципалитет расторгнуть договоо и актом передачи оформить документы и заклбючить новый договор аренды земли. На этом участке имеется незавершенное строительство( имеется свидетельство). Как быть, это правильная процедура или нет?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Вами указано, что срок аренды истёк. Это значит, что правоотношения сторон прекращены и необходимость расторгать договор отсутствует. Расторгнуть можно только действующую сделку. Заключение нового договора, не проводя при этом торги, возможно при условии приобретения вами статуса собственника указанного объекта для завершения его строительства. Такая возможность может быть предоставлена вам один раз.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 39.6.), ГК РФ (ст. 450).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • Олег

      Т.к. договор аренды земли истек, то муниципалитет обязан выставить ЗУ снова на торги, и это будет касаться объекта незавершенного строительства, если в течение 6 месяцев муниципалитет обратится в суд с иском об изъятии данного объекта ( ст.ст. 235 и 239.1 ГК РФ, ст.39.6 ЗК РФ). Если же муниципалитет не обращается в суд в указанные сроки или же последний отказывает/не удовлетворяет его, то тогда муниципалитет может однократно заключить с собственником объекта незавершенного строительства договор аренды (ст.ст.39.6 и 39.9 ЗК РФ).

  5. Семен

    Добрый день, как верно отразить смену арендатора в договоре аренды земельного участка?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Земельное законодательство предусматривает смену арендатора в договоре, не заключая новый договор с арендодателем. При этом согласие последнего не требуется. Для реализации замысла нужно уведомить собственника участка. Правильно, на мой взгляд, было бы поступить следующим образом. Заключите договор с потенциальным арендатором о замене арендатора в договоре. С ним (договором) обращайтесь к арендодателю для заключения дополнительного соглашения к действующему договору аренды.
      Обоснование: ЗК РФ (п. 5 ст. 22).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Если речь идет не о переуступке прав аренды или о субаренде, то юридически правильно будет — оформление нового договора аренды с новым арендатором, а не внесение в него изменений, которое законом, в данном случае, не предусмотрено. Т.е. прежде действующий договор должен быть досрочно прекращен в соответствии со ст.619 или ст.620 ГК РФ, после чего заключен новый, если речь идет не о наследовании в порядке ст.617 ГК РФ.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
  6. Петрова Маргарита

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, предельный срок договора аренды земельного участка?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Позволю предположить, что речь идёт об участке с/х назначения. В таком случае срок составляет 49 лет в отношении государственного/муниципального участка. При этом законодательство предусматривает к арендным отношениям и неопределённый срок.
      Обоснование: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (п. 3 ст. 9), ГК РФ (ст. 610).

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург
    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег

      Здравствуйте!
      Т.к. вы не уточнили в своем вопросе о какой аренде и какого земельного участка идет речь (собственник и назначение земли), могу ответить лишь следующее.
      Сроки договора аренды регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно ст.610, касающиеся общих положений, а в случае с земельным участком — еще и Земельным кодексом РФ, а именно — ст.39.8, где оговорены случаи максимальных сроков аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

      Бесплатная помощь юриста
      +7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).