Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург

Право собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участокВ формальном праве собственности, владение землями имеет некоторые нюансы, но, в общем, сводится к унифицированным характеристикам собственности на объект, вещь, которая расположена в правовой зоне законного владения ею лицом.

Эти характеристики определяют наличие трёх видов права для земельного участка, являющегося объектом права собственности:

  • право пользоваться;
  • право распоряжаться;
  • право обладать.


...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Поговорим о понятиях

Поговорим о понятияхПраво пользования является расширенной формой отношения к объекту. Земельный участок, как объект права собственности, даётся не только собственникам, но и иным правообладателям, к числу которых относятся субъекты:

  • постоянного (пожизненного) пользования;
  • наследуемого владения;
  • арендаторы.

Эти категории землепользователей потенциально являются собственниками. Они в приоритете, на земельного участка в собственность, в сравнении с гражданами, не имеющими участков. Правом пользования собственник ЗУ обладает наряду с ними. Однако он приобретает расширенное разрешение на право распоряжаться своим участком по своему усмотрению:

  • в имущественных сделках;
  • передавать в аренду;
  • изменять его параметры и технические характеристики;
  • отчуждать и перераспределять земли участка.

Приобретая право обладать земельной собственностью, лицо устанавливает форму ответственности за принадлежащий ему участок перед хозяйствующим субъектом и государством, признавая соблюдение вменённых каждому землепользователю обязательств. Право обладание как форма правовой ответственности за пользование и распоряжение вменяется землепользователям различных форм права.

Права собственника Однако в случае с собственниками, обладание ЗУ достигает максимальной юридической силы. Только собственники имеют право на законную защиту своей земли от посягательств на неё со стороны третьих лиц, кроме случаев, предусмотренных Конституцией РФ, Гражданским и Земельным кодексами РФ.

По субъекту право собственности делится на формы и виды:

  1. На федеральный хозяйствующий субъект, владеющий землями государственного значения, в том числе – особо охраняемыми территориями, к которым относятся границы, разделяющие РФ от других государств. Ему принадлежат земли, не отчуждённые (принципиально не отчуждаемые) регионам.
  2. Муниципальный хозяйствующий субъект регионального значения, владеющий в лице местной администрации землями, переданными с федерального уровня на основании особых актов, приказов и других документов.
  3. Право собственности на ЗУ юридических лиц. К ним относятся промышленные зоны, земли сельскохозяйственного значения для ИП, территории в зонах населённых пунктов, предназначенные для торговых площадей, офисов и т.п.
  4. Оформленные в собственность земли частных лиц. Это участки под ИЖС, ЛПХ, дачные участки и прочие ЗУ, с обозначенной формой права обладания, где собственниками являются физические лица.

Основания возникновения прав на земельные участки

Основания возникновения правСобственниками являются лица, имеющие специальные, внесённые в кадастровые записи полномочия, в отношении конкретного земельного участка, располагающегося по конкретному адресу и обладающего соответствующими техническими характеристиками. Они приобретают юридические основания и получают обозначенное право в результате:

  1. Имущественной сделки, при приобретении ЗУ в результате покупки, мены, принятия в дар.
  2. Приватизации участка из иных форм права.
  3. Перерегистрации ЗУ в результате «дачной амнистии».
  4. Передачи по завещанию или в результате принятия ЗУ по наследству.
  5. Выдела участка из целостного земельного массива путём межевания, на землях сельскохозяйственного назначения.
  6. Выкупа у муниципалитета по кадастровой стоимости.
  7. Признания права собственности на ЗУ через суд.

Нормативы земельного и гражданского права регламентируют регистрацию полученного права собственности. В результате проведения регистрации в местном отделении кадастра и картографии, граждане получают свидетельства, удостоверяющие вид права. Для собственников земель – это свидетельство о собственности.

Кроме этого, право собственности может возникнуть при приобретении жилого дома, расположенного на земельном участке.

Если участок под домом не был приватизирован, а находился в аренде у муниципалитета – у нового собственника появляется возможность его приватизировать.

Более подробная информация о приватизации земельного участка.

Об основаниях прекращения прав на земельные участки – читайте в этой статье.

Документы подтверждающие право собственности на земельный участок

Документы потверждающие право собственностиВозникает право собственности с разрешения хозяйствующего субъекта, который утверждает предоставление такого права специальным актом. В других случаях это право констатируется договорами, определяющими наличие имущественной сделки:

  • купли продажи;
  • мены;
  • дарственной на ЗУ.

То есть, правоустанавливающий прецедент опирается на ситуацию, в которой возникло право собственности на землю. Эти документы нельзя путать со свидетельством о собственности, удостоверяющим вид права. Итак, какой документ подтверждает право собственности на земельный участок?

Правоустанавливающий документ может иметь вид акта исполкома, которым земля нарезалась владельцу участка в далёком советском прошлом.

Дополнением к нему будет прилагаться акт решения административной комиссии, которая выдала разрешение на приватизацию и оформление в собственность ЗУ владельца.

Если получение земли основано на выкупе, то к административному акту прилагаются квитанции о выплатах установленных сумм. Для полученных по наследству земель потребуется свидетельство о вступлении в наследство.

А для приватизации ЗУ в случае имущественной сделки с домом без оформленной в собственность земли, либо при вступлении в наследство в аналогичных обстоятельствах – документы на приобретение дома должны прилагаться в качестве первичных правоустанавливающих документов на участок.

Правоустанавливающие документы на ЗУ имеют важнейшее значение и играют основную роль в отчуждении и присвоении прав на землю. В случае их утраты или обнаружения отсутствия – гражданам стоит срочно восстановить их в местной администрации или в иных уполномоченных структурах.

При невозможности восстановления документов – право собственности утверждается на основании судебного постановления. В этих ситуациях выписка из решения суда, в случае признания права собственности судом, становится правоустанавливающим документом, подлежащим регистрации в Росреестре.

Общая характеристика

Общая характеристикаУчасток собственника отличается от прочих землепользователей развёрнутым правовым содержанием, которое максимально расширяет пользовательские права на ЗУ. В отличие от иных правообладателей, собственник имеет характерные, свойственные исключительно ему, формы оперирования земельной собственностью. Для этого ему нужно изменить имеющуюся форму собственности путём приватизации.

В частности, кроме имущественных сделок и возможности передачи земель в аренду, собственник вправе оформлять ландшафтную зону и зону застройки по своему усмотрению, ориентируясь на градостроительный план (при необходимости). А в случае расширения творческих планов и строительных или иных проектов, собственнику позволяется:

  • изменять категорию ЗУ;
  • менять целевое назначение;
  • изменить разрешённое использование.

Внесение этих кардинальных изменений в статус ЗУ определено практически неограниченными пользовательскими возможностями собственника.

Независимо от причины возникновения права собственности, общим для всех правообладателей является регистрация права собственности, внесение этого факта в учётные кадастровые записи. Регистрация осуществляется по заявлению лица, при его личном присутствии или по посредничеству доверенного лица.

На что распространяется право собственности на ЗУ

На участке, расположенном в собственности могут находиться:

  • капитальные строения;
  • хозяйственные постройки;
  • гаражи;
  • предметы ландшафтного дизайна;
  • зелёные насаждения.

Эти предметы, возведённые, установленные или выращенные собственником, являются законно принадлежащими ему. Однако их необходимо также оформлять в собственность, регистрировать в Росреестре, внося в учётные записи и ставить на инвентаризационный учёт в БТИ.

Находящиеся на территории владельца ЗУ линии электропередач, бойлеры, трансформаторы и аналогичные объекты, служащие нуждам населённого пункта, в объекты собственности не входят.

Во многих случаях, для законного нахождения таких объектов, администрация населённого пункта налагает публичный сервитут, ограничивая собственника в пользовательских возможностях.

Сколько земельных участков можно иметь в собственности

Сколько земельных участков можно иметь в собственностьПосле распада Советского Союза в собственности граждан оказались участки земли, которые им удалось приватизировать и оформить в собственность, без учёта их количества.

Впоследствии, после принятия нового земельного законодательства, существующий порядок остался в силе, реквизиции приватизированные земли не подлежали, но был установлен порядок приватизации. В соответствии с ним на одно лицо может быть оформлен в результате приватизации один участок.

Что касается участков в СНТ (как оформить) и ДНТ, то простое оформление участков может оказаться ничтожным правовым актом, так как здесь действуют особые правила оформления. То есть, правила приватизации предусматривают один земельный участок, но выкупать участки в большем количестве, чем один, не воспрещено.

Самое главное в этом вопросе – надлежащее оформление документов, в том числе протоколов общего собрания и соответствия действий, принятому уставу. Если участки находятся в непосредственной близости и имеют общую границу – их целесообразно объединить в один.

Если лицу, имеющему ЗУ, будет передан по наследству или в дар ещё один участок – никто не сможет нарушить его конституционные права и запретить получение второго (и более) участка, при условии, что он не нарушает имущественных прав других лиц.

Право собственности юридических лиц

Право собственности юридических лицПоследние годы, после того как было отменено право юридических лиц на пожизненное (бессрочное) пользование, им пришлось:

  1. Переоформлять имеющиеся на данном основании земли в собственность путём выкупа у администрации.
  2. Переводить их на условия аренды у местной администрации.

В настоящее время выкуп и аренда земель для юридических лиц осуществляется при их участии в торгах, с аукциона.

При оформлении земель в собственность, организации и предприятия также следуют установленному алгоритму. Земли, находящиеся в аренде, имеют приоритет при выкупе и оформлении в собственность.

Для промышленных предприятий установлены соответствующие зоны, где они могут располагать производственные помещения – промышленные зоны. Они должны соответствовать особым требованиям, предъявляемым к этому типу земель, и находиться за пределами населённых пунктов.

Собственники этого типа земель должны нести ответственность за окружающие земельные массивы, за чистоту окружающей среды.

Земельные участки, собственность на которые не разграничена: что это?

Земельные участки в общем владенииНекоторые территории находятся в общем владении, с выделенными долями в праве, например, дачные участки. При этом в дачном массиве существуют земли общего пользования, без которых товарищество не может обойтись. На них расположены дороги, площадки для остановок, элементы инфраструктуры.

Правила пользования этими землями должны определяться уставом дачников СНТ или ДНТ. Как правило, ответственность за эти земли дачники несут сообща, налоги также выплачивают совместно.

Приблизительно в таком же положении оказываются собственники квартир в многоэтажках или жильцы многоквартирных домов. Им предоставляются общие территории дворов под домом, которым все пользуются в организованном режиме. Удобно оформить участок земли в собственность без выделения долей и пользоваться территорией в полной мере.

Правила пользования можно установить на общем собрании, утвердить протоколом и передать в управляющую компанию для реализации утверждённого проекта оформления участка.

Увеличение ЗУ

Увеличение ЗУУчасток собственника можно расширить. Если рядом с участком находится бесхозная земля, её можно приобщить к уже используемому участку:

  • путём выкупа;
  • межеванием.

При проведении кадастровых работ на участке допустимо «приращивать» до 10% заброшенных земель. Больший объём подлежит выкупу у администрации или дачного товарищества по кадастровой стоимости с последующим надлежащим оформлением.

Участки в собственности можно как объединять, так и разъединять. Существует возможность перераспределения ЗУ. Это хорошая возможность увеличить участок в значительном объёме. Участки объединяются в один ЗУ, оформляясь по всем правилам, с последующей регистрацией.

Для проведения этой процедуры понадобится разрешение на выкуп. Он может быть получен у администрации населённого пункта или у председателя дачного кооператива. На основании перераспределения старые участки снимаются с регистрационного учёта, а на их месте возникает один новый, с новыми учётными кадастровыми характеристиками и новым уникальным кадастровым номером.

Защита права собственности на ЗУ

Защита права собственностиНа основании конституционных прав, граждане РФ имеют право на защиту своей собственности. Преимущество права собственности отличается от других видов права тем, что земли этих граждан гарантированно защищены как от вмешательства третьих лиц, так и от претензий муниципалитета.

Нередки проблемы, возникающие между владельцами смежных участков. Они решаются по справедливости и по закону, предписывающему соответствующие нормативы использования участков, ведения застроек и норм отступа от межи.

В случае возникновения вопросов, собственники могут обратиться к кадастровому инженеру. А если он не решит вопрос – в местную администрацию или в суд.

В то же время, если собственник нарушает регламент пользования ЗУ:

  • используя его не по целевому назначению;
  • не используя его;
  • нанося вред плодородному слою почв;
  • нанося вред окружающему ландшафту.

В перечисленных случаях администрация населённого пункта имеет право изъять земли собственника. При этом потребуется обращение в суд и положительное решение суда, допускающее изъятие.

Особенности права собственности

Особенности права собственностиВладение участками допускает возникновение нестандартных случаев. В некоторых случаях, в результате дарения, наследования или выдела (выкупа) ЗУ может достаться нескольким собственникам, которые могут вести общее хозяйство, с выделением долей или полноправно, на общих совместных основаниях.

Аналогичные условия могут возникать у жителей малоэтажного многоквартирного дома, где, в отличие от многоэтажки, граждане имеют теоретическую и практическую возможность установления порядка пользования:

  • по договорённости;
  • в административном порядке;
  • через суд.

К нестандартным ситуациям относится завладение незаконно захваченным участком, который владелец пытается приватизировать. У него существует подобная возможность при условии, что польза от завладения ЗУ значительно превышает возможный риск или наносимый хозяйствующему субъекту, вред.

Дачные участки и земли могут оформляться на несовершеннолетних, которые станут полноправными собственниками при наступлении совершеннолетия.

До этого момента их дела помогут им осуществлять опекуны, доверенные лица или родители.

Все особенности владения участками имеют правовую основу. А если эта основа отсутствует, правообладатели имеют право обратиться в местную администрацию или в суд.

Отказ и последствия

Отказ и последствияИмеющийся в собственности ЗУ, в права владения которым, собственник фактически так и не вступил, может быть отчуждён хозяйствующему субъекту.

Для этого достаточно написать заявление в местную администрацию на имя главы, поставить её перед фактом отказа от права собственности на земельный участок и пояснить причины отказа. После рассмотрения вопроса, будет вынесено постановление, на основании которого земля будет изъята. Правовым последствием станет:

  • абсолютная утрата прав на участок;
  • его изъятие;
  • отсутствие права претендовать на него вновь, изменив первоначальное решение.

Подобная ситуация может возникнуть при наложении публичного сервитута на ЗУ, масштаб которого делает невозможным пользование участком. В этом случае собственник имеет право написать заявление на имя главы местной администрации отказ от обременённого участка с требованием выдачи равноценного участка без обременений.

В случае положительного решения административной комиссии – участок заменят. В случае отрицательного решения – собственник имеет право обратиться в суд.

Разделы в рубрике "Право собственности на земельный участок"
Комментариев: 4
  1. Виктор Фролов

    Здравствуйте, Покупаем огород, нужна помощь в купле-продаже. Хотим знать какие документы нужны от продавца и их оформление.

  2. Арсений Матвеев

    имею в собственности участок в 6 соток но по факту больше как я могу оформить остальные сотки

    • Александр

      Здравствуйте Арсений! В вашем случае это вполне возможно сделать согласно ст. 234 ГК РФ . Если вы в течении пятнадцати лет, добросовестно пользовались этими сотками, то закон это трактует как «приобретательная давность» и вы можете официально узаконить эту землю в свое пользование.

    • Виктор Иванович

      Здравствуйте Арсений, для начала вам нужно убедиться что вы пользуетесь не чужой землей. Лучше всего вам провести межевание своего земельного участка, указав геодезистам фактические границы. Если не произойдет наложения границ на соседние участки, то возможно вам внесут изменения в межевой план относительно границ и площади. Другой вариант — обратиться в суд с заявлением о признании права собственности.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72Москва +7 (812) 309-93-81Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
Юристы-Эксперты
Москаль Александр
Москаль Александр
Многолетний опыт работы во всех областях юриспруденции и экономики
© 2017 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).